상가 임대료 연체로 인한 건물 인도와 보증금 정산 사건

상가 임대인들이 임차인의 장기간 임대료 연체를 이유로 건물 인도를 청구하고, 임차인은 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인의 임대료 연체로 계약이 해지되었음을 인정하고, 미납 차임 및 관리비, 연체이자를 임대차보증금에서 공제한 후 남은 보증금을 임대인이 임차인에게 반환함과 동시에 임차인은 건물을 인도하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A, B: 상가 건물의 공동 소유자이자 임대인으로, 임차인의 임대료 연체로 건물 인도와 미납금 지급을 청구한 측
• C: 상가 건물의 임차인으로, 임대료 연체로 인한 건물 인도 요구에 대해 임대차보증금 반환을 주장하며 맞선 측

분쟁 상황

원고 A, B는 피고 C가 임차하여 한식당을 운영하던 상가 건물의 새로운 소유자가 되었고, 2018년 2월 20일 보증금 1억 5천만 원, 월 차임 및 관리비 7,398,600원에 임대차 계약을 체결했습니다. 피고 C는 2019년 1월 1일부터 월 차임 및 관리비 납부를 연체하기 시작하여, 원고들이 2020년 1월 3일 소장을 통해 임대차 계약 해지 의사를 통보했을 때 이미 3기 이상의 차임을 연체한 상태였습니다. 피고 C는 2020년 5월 25일 영업을 종료하고 6월 2일부터 휴업 신고를 했지만, 상가 건물의 점유는 계속 유지했습니다. 이에 원고들은 건물 인도 및 미납된 차임, 관리비, 연체이자를 청구했고, 피고는 반소로 임대차보증금의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임차인의 장기간 임대료 연체로 임대차 계약이 해지되었는지 여부, 해지되었다면 임차인이 건물을 인도해야 하는지 여부, 임대차보증금에서 공제될 미납 차임, 관리비, 연체이자 금액이 얼마인지, 잔존 임대차보증금과 건물 인도가 동시이행 관계에 있는지 여부, 계약 해지 후 건물을 점유한 기간에 대한 임차인의 손해배상 책임이 발생하는지 여부

법원의 판단

피고(임차인) C는 원고(임대인) A, B로부터 22,714,227원을 지급받음과 동시에 상가 건물을 원고들에게 인도하고, 원고(임대인) A, B는 공동하여 피고(임차인) C에게 22,714,227원을 지급하라. 원고들의 나머지 본소 청구 및 피고의 나머지 반소 청구를 각 기각한다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담한다. 위 판결 내용은 가집행할 수 있다.

결론

임대차 계약은 임차인 C의 차임 연체로 인해 2020년 1월 3일 해지되었습니다. 임대차보증금 150,000,000원에서 2019년 1월부터 2020년 5월 25일까지의 미납 차임, 관리비, 연체이자 총 127,285,773원을 공제한 결과, 임차인에게 반환되어야 할 임대차보증금은 22,714,227원이 남았습니다. 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 잔존 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인이 잔존 보증금 반환채권이 남아있는 상태에서 건물을 점유한 것은 불법점유에 해당하지 않아 별도의 손해배상 책임이 없습니다.

연관 법령 및 법리

임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 임차인이 임대인에게 목적물을 명도할 때까지 발생하는 모든 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 특별한 사정이 없다면, 계약 종료 후 목적물이 반환될 때 임대인은 별도의 의사표시 없이 보증금에서 그 채무액을 당연히 공제할 수 있습니다 (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 임대차 계약의 종료로 인해 발생하는 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다 (동시이행의 관계). 임차인이 동시이행의 항변권을 가지고 있는 경우, 임대차 계약 종료 후에 목적물을 계속 점유하더라도 이는 불법 점유로 볼 수 없으며, 임차인은 이로 인한 손해배상 의무를 지지 않습니다. 그러나 임차인이 동시이행 항변권을 상실했는데도 목적물 반환을 거부하며 점유한다면, 이는 불법행위를 구성하여 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2019다213153, 2019다213160 판결 등 참조). 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기(개월)의 차임액에 달하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시, 임차인은 월 차임 및 관리비 납부 의무를 성실히 이행해야 합니다. 특히 '3기 연체'는 계약 해지의 중요한 사유가 되므로 주의해야 합니다. 임차인이 장기간 차임이나 관리비를 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인은 건물을 임대인에게 돌려줘야 합니다. 임대차보증금은 미납된 차임, 관리비, 연체이자, 원상회복 비용 등 임차인이 부담해야 할 모든 채무를 담보하므로, 계약 종료 시 이 금액들이 보증금에서 먼저 공제됩니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이 건물을 즉시 인도하지 못하는 경우, 남은 임대차보증금이 있다면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 건물을 점유할 권리(동시이행 항변권)가 있으므로, 이 기간의 점유는 불법이 아닙니다. 하지만 임대차보증금이 모두 공제되어 더 이상 돌려받을 보증금이 없는 상태에서 건물을 계속 점유한다면, 그때부터는 불법 점유가 되어 임대인에게 월 차임 상당의 손해를 배상해야 할 수 있으니, 남은 보증금 액수를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.