지적재조사 시 불법 건축물로 인한 토지 경계 조정 취소 판결

양산시장이 지적재조사 사업을 시행하며 불법 건축물이 토지를 침범한 현황을 기준으로 토지 경계를 조정했습니다. 이에 토지의 지상권자들이 이의를 제기했지만 기각되자 소송을 냈습니다. 법원은 지적재조사법의 목적이 과거 측량 오류를 바로잡는 것이므로 불법 건축물에 의한 침범을 합법화하는 용도로 사용될 수 없다고 판단하여 경계 조정 이의신청 기각 결정을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A, B, C, D (양산시 F 임야의 지상권자들로, 이 토지 위에 건물을 소유할 목적으로 지상권을 취득한 사람들)
• 피고: 양산시장 (양산시 지적재조사 사업의 시행자이자 지적소관청)
• 이 사건 토지의 소유자: E (원고들이 지상권을 설정한 토지의 소유자)
• 인접 토지 소유자: N (이 사건 토지에 인접한 H, I 토지의 현 소유자, 과거 M으로부터 토지를 매수함)

분쟁 상황

양산시는 지적재조사 사업 G지구를 시행하며 F 임야의 면적이 846m²에서 620m²로 226m² 감소하는 지적확정예정조서를 지상권자인 원고들에게 통지했습니다. 원고들이 면적 감소에 반대 의견을 내자 피고는 107.8m² 감소된 738.2m²로 최종 경계를 결정하여 통지했습니다. 원고들은 이 경계 결정이 인접 토지의 불법건축물이 토지를 침범한 사실을 기준으로 한 것이라며 지적재조사법의 취지에 어긋난다고 이의신청을 했으나, 피고는 이를 기각했습니다. 이에 원고들은 경상남도행정심판위원회에 심판청구를 했으나 기각되자, 최종적으로 법원에 피고의 이의신청 기각 결정 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

지적재조사법의 '지적불부합지' 개념에 불법건축물이 인접 토지를 침범한 경우가 포함되는지 여부, 경계 결정 시 '현실경계'와 '측량기록을 조사한 경계' 중 어떤 기준을 적용해야 하는지 여부, 피고의 경계 결정이 재량권을 일탈·남용하여 위법한지 여부

법원의 판단

법원은 피고(양산시장)가 2018년 3월 19일 원고들에게 내린 지적재조사지구 경계결정 이의신청 기각결정을 취소한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지적재조사법의 목적이 과거 측량 기술의 미흡으로 인해 발생한 지적공부의 불일치를 바로잡는 데 있다고 보았습니다. 따라서 불법 건축물에 의한 토지 침범과 같은 문제는 지적재조사법의 규율 대상이 아니며, 이는 소유권에 기한 방해배제 청구나 시효 취득 등 별도의 법적 절차를 통해 해결되어야 할 사안이라고 판단했습니다. 또한 토지 소유자 간의 사적 합의를 통해 불법적인 현황을 지적재조사법으로 용인하는 것은 부당하며, 지상권자 등 용익물권자의 권리가 침해될 가능성이 있다는 점도 고려하여 피고의 경계 결정이 위법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 '지적재조사법'이 주요하게 적용되었습니다. 지적재조사법 제1조는 이 법의 목적을 '지적공부의 등록사항을 바로잡고 종이에 구현된 지적을 디지털 지적으로 전환함으로써 국토를 효율적으로 관리하고 국민의 재산권을 보호함'으로 명시하고 있습니다. 법원은 이 조항을 근거로 지적재조사법이 과거 측량 기술의 미흡으로 인한 지적불부합을 바로잡는 것이지 불법 건축물 침범을 합법화하는 목적이 아니라고 해석했습니다. 또한 지적재조사법 제2조 제2호에서는 '지적불부합지'를 '지적공부의 등록사항이 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 토지'로 정의하고 있으나, 법원은 불법건축물에 의한 침범은 이 정의에 해당하지 않는다고 보았습니다. 지적재조사법 제14조 제1항은 경계 설정 기준으로 '지상경계에 다툼이 없으면 토지소유자가 점유하는 토지의 현실경계'를, '지상경계에 다툼이 있으면 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계'를 따르도록 규정하고 있습니다. 원고들은 지상경계에 다툼이 있으므로 '측량기록을 조사한 경계'를 기준으로 해야 한다고 주장했고, 법원 역시 불법건축물 침범은 '현실경계'로 인정될 수 없다는 취지로 보았습니다. 원고들은 지적재조사법 제15조 제3항에 따라 경계 결정에 대한 이의신청을 했으나 기각되자 소송을 제기했습니다.

참고 사항

불법건축물에 의한 토지 침범 문제는 지적재조사 사업을 통해 해결되기보다는 소유권에 기한 방해배제 청구 등 별도의 민사 소송을 통해 해결해야 합니다. 토지 현황과 지적공부의 불일치가 발생했을 경우, 그 원인이 과거 측량 기술의 미흡 때문인지 아니면 불법 점유나 무단 건축 때문인지 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 지적재조사 사업은 주로 과거의 기술적 오류를 바로잡는 데 목적이 있으므로, 토지 소유자 간의 사적 분쟁이나 불법적인 점유 현황을 합법화하는 수단으로 활용될 수 없습니다. 토지에 지상권 등 다른 권리가 설정되어 있다면, 토지 소유자들의 합의만으로 토지 경계를 변경하는 것은 이러한 권리자들의 권리를 침해할 수 있으므로 주의해야 합니다. 경계 변경 시에는 모든 이해관계자들의 동의나 합의가 필요할 수 있습니다. 토지 매매 시에는 반드시 현장 확인과 함께 지적도, 건축물대장 등 관련 공적 장부를 철저히 확인하여 불법건축물이나 경계 침범 여부를 미리 파악하는 것이 중요합니다.