이주자 택지 분양권 전매 무효 주장 사건

원고 A는 한국토지주택공사로부터 이주자 택지 분양권을 공급받은 자로서, 이 분양권을 피고 B 주식회사에게 매도하는 계약과 권리의무 승계계약을 체결했습니다. 원고는 이 계약들이 택지개발촉진법상의 전매제한 규정을 위반하여 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 분양계약 체결 전 제3자에게 분양권을 양도했고, 이 분양권이 피고에게 전전양도되었다고 주장했으나, 법원은 원고와 피고 간의 계약이 사전 매매 또는 전전매매에 해당한다는 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 한국토지주택공사로부터 이주자 택지를 공급받을 대상자로 선정되어 분양권을 취득한 자
• 피고 B 주식회사: 원고 A로부터 이주자 택지 분양권을 매수한 회사
• 한국토지주택공사: D지구 개발사업을 시행하고 이주자 택지를 공급한 사업시행자 (분쟁의 직접 당사자는 아니지만 계약 관계에 연루됨)
• E: 원고 A가 이 사건 분양권을 이전에 양도했다고 주장한 제3자 (실체 여부 불분명)

분쟁 상황

한국토지주택공사가 시행한 택지개발사업으로 인해 토지 등이 수용된 원고 A는 이주자 택지 공급대상자로 선정되었습니다. 원고는 2017년 6월 27일 한국토지주택공사와 이주대책용 택지인 별지 목록 기재 부동산을 3억 784만 원에 공급받는 분양계약을 체결했습니다. 이후 2017년 11월 17일 원고는 피고 B 주식회사에게 이 분양권을 3억 4,715만 원(분양대금 2억 8,715만 원과 프리미엄 6천만 원 포함)에 매도하는 계약을 맺었고, 2017년 12월 5일 한국토지주택공사의 동의 하에 권리의무 승계계약까지 체결했습니다. 그러나 원고 A는 자신이 이 사건 분양계약 체결 전인 2013년 9월 6일경 E이라는 자에게 분양권을 양도했고, 이 분양권이 피고에게 전전양도되었다고 주장했습니다. 원고는 이러한 피고의 분양권 전전매수행위가 택지개발촉진법상의 전매제한 규정(분양가 이상의 거래는 1회에 한하여 전매 허용)을 위반하여 무효이므로, 자신과 피고 사이에 체결된 매매계약 및 권리의무 승계계약 역시 무효임을 확인해달라고 소송을 제기했습니다. 원고는 사업시행자인 한국토지주택공사의 동의를 받을 가능성이 없는 계약이 무효라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 원고와 피고 사이에 체결된 매매계약 및 권리의무 승계계약이 한국토지주택공사와의 분양계약 체결 전에 이루어진 분양권의 사전 매매 또는 전전매매에 해당하는지 여부
2. 만약 사전 매매 또는 전전매매에 해당한다면, 택지개발촉진법 및 같은 법 시행령의 전매제한 규정에 위반하여 무효인지 여부

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 A가 제출한 증거만으로는 원고와 피고 사이의 매매계약 및 권리의무 승계계약이 한국토지주택공사와의 분양계약 체결 전에 이루어진 분양권의 사전 매매나 전전매매에 따른 것이라고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 또한, 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 제1호가 이주대책대상자에게 전매 횟수를 1회로 제한하고 그 이후의 추가 전전매계약을 허용하지 않지만, 이 사건 분양권이 전전양도된 것이 입증되지 않은 이상 원고와 피고 사이의 계약이 법의 취지를 회피하거나 잠탈한 것이라고 보기 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 택지개발촉진법 제19조의2 제1항 및 동법 시행령 제13조의3 (전매제한 및 특례)​ 이 법은 주택 건설에 필요한 택지의 취득 개발 공급 및 관리에 관한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 기여함을 목적으로 합니다. 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지는 소유권이전등기 시까지 원칙적으로 전매(매매 증여 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위)가 금지됩니다. 이는 투기적 거래를 억제하고 택지를 그 용도대로 사용하려는 실수요자에게 공급되도록 하기 위함입니다. 예외적 전매 허용: 법에서 정한 특정한 경우에 한하여 전매가 예외적으로 허용될 수 있으며, 이때는 사업시행자(이 사건에서는 한국토지주택공사)의 동의를 받아야 합니다. 이주자 택지의 특례: 이주대책대상자에게 공급되는 택지(이주자 택지)의 경우, 공급받은 가격 이하로 전매하거나, 공급받은 가격에 분양 당시 금리 수준을 고려한 이자 등을 더한 가격 이상으로 1회에 한하여 전매하는 것은 시행자의 동의를 받아 허용될 수 있습니다. 중요한 점은 '1회에 한하여' 허용된다는 것입니다. 시행자의 동의의 중요성: 시행자의 동의는 전매가 허용되는 요건을 충족하는지 직접 확인 검토하는 절차이며, 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력이 발생하지 않는다고 해석됩니다. 택지공급계약 전의 분양권 전매: 택지공급계약이 체결되기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 분양권 매매계약은 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 확정적으로 무효입니다 (대법원 2017. 10. 31. 선고 2016다243689 판결 참조). 이는 아직 택지 공급계약이 확정되지 않아 시행자가 동의할 대상 자체가 없기 때문입니다. 2. 구 국토이용관리법 제21조의3 (토지거래허가구역 내 중간생략등기 법리 준용)​ 이 사건에서는 직접 적용되지는 않지만, 전매 제한 규정 위반 시 계약의 효력에 대한 법리를 설명하기 위해 인용되었습니다. 토지거래허가구역 내에서 허가 없이 전전매매되고 중간생략등기 합의가 있는 경우, 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 한 합의에 불과하며, 최초 매도인과 최종 매수인 사이에 직접 계약이 체결되었다고 볼 수 없습니다. 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 확정적으로 무효이며, 각 매매계약이 무효이므로 최종 매수인은 중간 매수인들을 대위하여 최초 매도인에게 토지거래허가 신청 절차 협력 의무를 청구할 수 없습니다 (대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결 등 참조). 이와 같은 법리를 이주자 택지 전매에 유추하여, 이주자 택지 분양권 전매계약이 유효하려면 택지공급계약 체결 후 최초 공급대상자와 전매인 사이에 "직접" 체결된 경우여야 한다고 법원은 판단했습니다.

참고 사항

이주자 택지 분양권의 전매는 택지개발촉진법에 따라 제한될 수 있으며, 원칙적으로 소유권이전등기 전에는 전매가 금지됩니다. 다만, 시행자의 동의를 얻는 등 예외적인 요건을 충족하는 경우에 한하여 전매가 허용될 수 있습니다. 특히, 이주자 택지의 경우 최초 공급대상자에게 한하여 전매 횟수를 1회로 제한하고 있습니다. 즉, 최초 공급대상자가 아닌 제3자가 다시 전매하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 택지공급계약이 체결되기 전에 장차 공급받을 택지에 대한 분양권 매매계약을 체결하는 것은 사업시행자의 동의를 받을 수 없어 확정적으로 무효가 될 수 있습니다. 분양권 매매 계약의 유효성을 주장하거나 무효를 주장하려는 경우, 계약이 언제, 누구와, 어떤 조건으로 체결되었는지에 대한 명확한 증거를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 특히 사전 매매나 전전매매의 존재를 주장하는 측은 그 사실을 입증할 책임이 있습니다. 전매 제한 규정을 위반한 계약은 무효가 될 수 있으므로, 분양권 거래 시에는 관련 법령을 정확히 확인하고 계약의 적법성을 신중하게 검토해야 합니다.