손해배상
상가 임차인인 원고는 임대인인 피고로부터 상가를 빌려 핸드폰 액세서리점을 운영했습니다. 피고는 임대차 계약 종료 6개월 전부터 자신의 딸이 해당 상가에서 영업할 예정이므로 계약 갱신을 하지 않겠다고 수차례 밝혔습니다. 이에 원고는 신규 임차인을 주선하지 않고 상가에서 퇴거했습니다. 법원은 임대인 피고가 임차인 원고의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 방해한 것으로 보아, 피고에게 1억 5천만원의 손해배상금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고는 2010년 2월 10일부터 피고 소유의 상가를 임차하여 핸드폰 액세서리점을 운영해왔습니다. 2018년 2월 10일 임대차보증금 5천만원, 월 차임 5백만원, 임대차 기간 2018년 2월 10일부터 2019년 2월 9일까지로 임대차 계약을 체결했습니다. 피고는 2018년경부터 원고에게 임대차 기간이 끝나면 자신의 딸이 해당 상가에서 영업할 것이므로 임대차 계약을 갱신하지 않겠다고 여러 차례 말했습니다. 이에 원고는 신규 임차인을 주선하지 않은 채 임대차 기간 종료일 무렵 상가에서 퇴거했습니다. 이후 피고는 제3자와 임차 계약을 체결하고 해당 상가에서 화장품 등을 판매하고 있습니다. 원고는 피고의 이러한 행위가 권리금 회수 기회를 방해한 것이라며 손해배상 소송을 제기했습니다.
임대인이 임차인에게 신규 임차인 주선 자체를 거절할 의사를 확정적으로 밝힌 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부 및 그 손해배상액 산정
피고는 원고에게 1억 5천만원 및 그 중 4천만원에 대해서는 2019년 8월 30일부터, 1억 1천만원에 대해서는 2020년 6월 9일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 위 금액은 가집행할 수 있습니다.
원고의 청구가 모두 받아들여져, 피고는 원고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상금 1억 5천만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하게 되었습니다.
상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 특히, '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)'는 권리금 회수 방해 행위에 해당합니다. 또한, 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 위 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시하고 있습니다. 이 법 조항들은 2015년 5월 13일 개정으로 신설되었으며, 임차인이 상가에 투자한 비용이나 영업으로 형성한 지명도, 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 막고, 임차인이 이러한 경제적 이익을 권리금 형태로 회수할 수 있도록 보호하려는 취지입니다. 대법원 판례(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)에 따르면, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절 행위에 해당한다고 보아야 합니다. 임대인이 확정적으로 거절 의사를 표시했는지 여부는 임대차 계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련하여 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 그리고 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 사건에서는 피고가 자신의 딸이 해당 상가에서 영업할 것이므로 임대차 계약을 갱신하지 않겠다고 수차례 말한 것이 임대인의 확정적 거절 의사로 인정되었습니다.
상가 임대인이 임차인의 신규 임차인 주선을 정당한 사유 없이 거절하거나, 신규 임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 확정적인 의사를 미리 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 임대인의 거절 의사는 임대차 계약 종료 시점의 임대인과 임차인의 언행, 태도, 그리고 이를 둘러싼 구체적인 상황들을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 따라서 임대인이 계약 갱신을 거부하거나 신규 임차인과의 계약을 원치 않는다는 의사를 표명할 경우, 임차인은 이 사실을 명확히 확인할 수 있는 증거(예: 녹취, 문자 메시지, 내용증명 등)를 확보해 두는 것이 중요합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 상가에 투자한 비용이나 영업 활동으로 형성된 지명도, 신용 등의 경제적 이익을 보호하고, 임대인의 부당한 침해를 방지하고자 권리금 회수 기회를 보장하고 있습니다. 딸의 영업을 이유로 한 임대차 계약 거절은 정당한 사유로 인정되지 않았습니다. 권리금 손해배상액은 상가건물 임대차보호법에 따라 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없으며, 통상 감정평가를 통해 산정됩니다. 이 사건에서는 권리금이 1억 5천만원으로 감정되었습니다.
