생활형 숙박시설 분양 계약 철회 및 취소 요구 사건

원고는 홈쇼핑 광고를 통해 생활형 숙박시설 및 상가 분양을 접하고 피고가 시행위탁자이고 C 주식회사가 시행수탁자인 F건물의 H호, I호, J호를 분양받았습니다. 원고는 7억 5,930만 원의 분양대금을 지급한 후 계약을 철회 또는 취소하고 피고에게 분양대금 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 분양대금 반환 의무를 부담하는 당사자가 아니고 원고가 사업자로서 상업적 목적으로 분양받았으므로 소비자 보호 법률이 적용되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F 건물 H호, I호, J호의 분양계약을 체결한 수분양자. 생활형 숙박시설 및 상가를 상업적 목적으로 분양받음.
• 피고 주식회사 B: C 주식회사와 관리형 토지신탁계약을 체결하여 F 건물 신축·분양 사업을 진행한 시행위탁자 겸 수익자.
• C 주식회사: 피고와 관리형 토지신탁계약을 체결하고 F 건물을 신축·분양한 시행수탁자. 원고와 분양계약을 직접 체결한 당사자.
• 주식회사 G: F 건물의 시공사.
• K 팀장: 원고에게 F 건물 분양을 권유하고 계약을 진행한 담당자.

분쟁 상황

원고는 2021년 10월 홈쇼핑 광고를 통해 F건물 분양을 접하고 담당자와의 연락을 거쳐 H호, I호, J호에 대한 분양계약을 C 주식회사와 체결했습니다. 원고는 2023년 6월까지 총 7억 5,930만 원을 납부했으나 이후 계약을 철회하거나 취소하고 납부한 분양대금의 반환을 요구하며 피고 주식회사 B를 상대로 소송을 제기했습니다. 원고는 분양계약이 통신판매 또는 전화권유판매에 해당하여 계약 철회권을 행사할 수 있고 피고가 생활숙박시설을 사실상 주거용으로 사용할 수 있다고 설명하며 기망 또는 착오를 유발했으므로 계약을 취소해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 분양대금 반환 의무를 피고(시행위탁자)가 부담하는지 아니면 C(시행수탁자)이 부담하는지 여부.
2. 이 사건 분양계약이 전자상거래법상의 통신판매 또는 방문판매법상의 전화권유판매에 해당하여 원고가 계약을 철회할 수 있는지 여부.
3. 피고의 기망 또는 원고의 착오를 이유로 분양계약을 취소할 수 있는지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다 (원고의 주장을 받아들이지 않음). 소송 비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고의 청구를 기각했는데, 주요 이유는 다음과 같습니다.

1. 분양대금 반환 의무 주체: 이 사건 분양계약과 신탁계약의 내용을 종합할 때, 분양목적물 공급 및 분양대금 수령의 주체는 시행수탁자인 C 주식회사이며, 신탁계약이 종료되거나 소유권이전등기가 완료되기 전까지 대외적으로 분양대금 반환 의무를 부담하는 당사자는 C 주식회사라고 판단했습니다. 피고 주식회사 B는 신탁계약의 위탁자로서 직접적인 분양대금 반환 의무가 없다고 보았습니다.
2. 전자상거래법/방문판매법 적용 불가: 원고는 최종 소비자가 아니라 상행위를 목적으로 건물을 구입한 사업자로 보았습니다. H호, I호는 숙박업을 위한 생활숙박시설, J호는 상가 근린생활시설이며, 원고가 숙박업 동의서를 작성하고 사업자등록까지 마친 점이 그 근거입니다. 따라서 전자상거래법상 통신판매나 방문판매법상 전화권유판매에 해당하지 않아 해당 법률에 따른 계약 철회권이 인정되지 않았습니다.
3. 기망 또는 착오 인정 불가: 피고가 원고를 기망했다거나 원고가 중요 부분의 착오로 계약을 체결했다는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 또한, 분양대금 반환 의무의 당사자가 피고가 아니므로 피고에게 취소 의사표시를 하는 것은 적절하지 않다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률(전자상거래법)​: 이 법은 소비자가 전자상거래 또는 통신판매를 통해 재화 또는 용역을 구매하는 경우, 청약 철회권을 부여하여 소비자를 보호합니다. 하지만 이 사건에서는 원고가 상업적 목적으로 분양받았으므로 '소비자'에 해당하지 않아 법 적용이 배제되었습니다. 특히 법 제2조 제2호의 '통신판매' 및 동법 시행령 제2조 제1항 제2호 단서에서 '재화등을 원재료, 중간재, 자본재로 사용하는 자는 제외'한다고 명시되어 있습니다.
2. 방문판매 등에 관한 법률(방문판매법)​: 이 법은 방문판매, 전화권유판매 등 특정 판매 형태에서 소비자의 권익을 보호하기 위한 법률로, 일정 기간 내에 계약을 철회할 수 있는 권리를 부여합니다. 이 사건의 경우, 원고의 분양계약이 '전화권유판매'에 해당한다고 주장되었으나, 전자상거래법과 마찬가지로 원고가 사업자로서 상업적 목적으로 구매한 것이므로 이 법의 적용 대상인 '소비자'에 해당하지 않는다고 판단되어 법 적용이 배제되었습니다. 특히 법 제2조 제3호의 '전화권유판매' 및 동법 시행령 제3조 제2호 단서에서 '재화등을 원재료, 중간재, 자본재로 사용하는 자는 제외'한다고 명시되어 있습니다.
3. 관리형 토지신탁계약의 법리: 관리형 토지신탁은 신탁회사가 대외적으로 사업주체 및 분양자의 지위에서 책임을 부담하고, 내부적으로 위탁자가 의무를 분담하는 형태입니다. 이 사건 분양계약서에는 신탁계약 종료 전까지는 수탁자인 C이 매도인으로서의 권리·의무를 부담하며, 종료 후에 위탁자인 피고에게 모든 권리·의무가 포괄 승계된다고 명시되어 있었습니다. 따라서 신탁이 종료되지 않은 상황에서는 C이 분양대금 반환 의무의 주체로 인정되었습니다.
4. 계약의 취소 요건 (기망 또는 착오)​: 민법상 계약을 기망 또는 착오를 이유로 취소하기 위해서는 상대방의 기망행위가 있었거나, 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있었고 그 착오가 표의자의 중대한 과실 없이 발생했음을 입증해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 피고의 기망 또는 착오를 충분히 입증하지 못했습니다.

참고 사항

1. 계약 당사자 확인의 중요성: 분양 계약 시 계약서에 명시된 매도인 또는 공급자가 누구인지, 그리고 대금 지급 및 반환 의무를 누가 부담하는지 정확히 확인해야 합니다. 특히 신탁계약이 얽힌 경우, 수탁자와 위탁자 간의 권리 의무 관계를 면밀히 살펴보아야 합니다.
2. 구매 목적에 따른 법률 적용: 재화나 용역을 구입할 때 자신이 '소비자'로서 구매하는 것인지 '사업자'로서 상업적 목적으로 구매하는 것인지 명확히 인지해야 합니다. 전자상거래법이나 방문판매법 등 소비자 보호를 위한 법률은 주로 최종 소비자를 보호하기 위한 것이므로, 사업자등록을 하거나 상행위를 목적으로 구매하는 경우에는 해당 법률의 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
3. 분양 물건의 용도 확인: 생활형 숙박시설과 같이 특정 용도가 정해진 건물을 분양받을 때는 법률상 허용되는 실제 용도를 정확히 파악해야 합니다. 분양 담당자의 구두 설명에만 의존하기보다는 관련 법규와 계약서 내용을 통해 실제 사용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
4. 계약 해제/취소 사유와 증거: 계약을 해제하거나 취소할 만한 사유(예: 기망, 착오, 계약 불이행)가 있다고 주장할 때는 이를 뒷받침할 객관적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 심경 변화나 막연한 기대 불일치로는 계약을 무효화하기 어렵습니다.