지역주택조합의 조합원 분담금 및 명의대여 수수료 반환 사건

이 사건은 광주시에 아파트를 건설하는 지역주택조합(원고)이 조합원이자 업무대행사 직원이던 피고에게 미납된 조합원 계약금, 추가 조합운영비 및 학교용지부담금, 대여금, 그리고 허위 분양계약에 따른 명의대여 수수료의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 계약금을 모두 납입했고, 대여금이라는 증거가 부족하며, 추가 조합운영비의 총회 결의도 없었다고 판단하여 이 부분 청구는 기각했습니다. 그러나 학교용지부담금 중 일부와 명의대여 수수료에 대해서는 피고가 원고에게 반환할 의무가 있다고 보아 총 10,369,690원과 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A지역주택조합: 광주시 C 일원에 1,028세대의 아파트를 건축하기 위해 설립된 지역주택조합입니다.
• 피고 B: 원고의 조합원이자 원고의 업무대행사인 D의 총괄부장으로 근무했습니다.
• 주식회사 D: 부동산 컨설팅업 등을 목적으로 설립된 회사로, 원고와 업무대행용역계약을 체결하여 지역주택조합 사업 전반의 실무적인 업무를 대행했습니다.
• E(개명 전 F): 원고의 전 조합장으로, D을 실질적으로 운영했습니다.

분쟁 상황

원고인 A지역주택조합은 아파트 건설 사업을 진행하던 중 분양이 저조해 자금 사정이 어려워졌습니다. 이에 전 조합장 E은 미분양 세대가 분양된 것처럼 허위 분양계약을 체결하고 명의대여자들에게 수수료를 지급하기로 계획했습니다. 피고는 원고의 조합원이자 업무대행사 D의 총괄부장으로서 이러한 공지 내용에 따라 원고와 허위 분양계약을 체결하고 D로부터 명의대여 수수료 10,000,000원을 지급받았습니다. 이후 전 조합장 E은 업무상 배임 혐의로 징역 4년을 선고받았고, 원고 조합은 피고를 상대로 조합원 분담금 미납액, 추가 운영비, 대여금, 그리고 명의대여 수수료 등의 반환을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 조합원가입계약에 따른 계약금 32,000,000원을 미납했는지 여부입니다. 둘째, 피고가 원고에게 추가 조합운영비 2,500,000원과 학교용지부담금 10,218,240원 중 일부를 지급할 의무가 있는지 여부입니다. 셋째, 원고가 피고에게 2016년 3월 17일에 송금한 162,205,000원이 대여금으로서 피고에게 반환 의무가 있는지 여부입니다. 넷째, 피고가 허위 분양계약 체결 후 D로부터 지급받은 명의대여 수수료 10,000,000원을 원고에게 반환할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

1. 계약금 32,000,000원 청구: 피고가 이 사건 조합원가입계약에 따라 지급해야 할 계약금 32,000,000원을 모두 납입했다고 보아 원고의 이 부분 청구는 기각했습니다.
2. 조합운영비 2,500,000원 청구: 조합원 총회에서 조합운영비를 추가로 부담하기로 결의한 사실을 인정하기 부족하다고 보아 원고의 이 부분 청구는 기각했습니다.
3. 학교용지부담금 등 청구: 피고 등 조합원들이 원고에게 분담금과 별도로 학교용지부담금 등을 지급하기로 약정한 사실을 인정했습니다. 따라서 피고는 원고에게 학교용지부담금 등 10,218,240원 중 원고가 공제할 것을 인정한 9,848,550원을 제외한 369,690원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
4. 대여금 162,205,000원 청구: 원고와 피고 사이에 위 돈을 대여금으로 보아 변제기나 이자 등의 약정을 했다거나 차용증 등 처분문서를 작성했다는 점이 확인되지 않고, 피고 계좌에 입금된 위 돈이 피고의 개인 용도로 사용되었다고 볼 자료가 없으며 오히려 원고 조합의 경비로 사용된 것으로 보인다고 판단하여, 원고의 이 부분 청구는 기각했습니다.
5. 명의대여 수수료 10,000,000원 반환 청구: 피고가 원고와 체결한 이 사건 분양계약은 실제 아파트를 분양받을 의사 없이 명의대여 수수료를 받기 위한 형식적인 계약이므로, '통정허위표시'로서 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 명의대여 수수료 지급 약정도 무효이므로, 피고는 원고에게 지급받은 명의대여 수수료 10,000,000원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 또한, 이 수수료는 D의 자금이 아닌 원고가 D을 통하여 피고에게 지급한 돈이라고 판단했습니다. 결론적으로, 피고는 원고에게 10,369,690원(= 학교용지부담금 등 369,690원 + 명의대여 수수료 10,000,000원) 및 그 중 369,690원에 대해서는 2021년 2월 22일부터 다 갚는 날까지 연 17%의, 10,000,000원에 대해서는 2021년 2월 22일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 판결했습니다.

결론

법원은 피고가 원고에게 학교용지부담금 중 369,690원과 명의대여 수수료 10,000,000원을 포함한 총 10,369,690원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했으며, 원고의 나머지 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 주요 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제108조 (통정허위표시)​: 이 조항은 '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다'고 규정합니다. 이 사건에서 피고가 원고 조합과 체결한 아파트 분양계약은 실제 아파트를 분양받을 의사 없이 명의대여 수수료를 받기 위해 형식적으로 이루어진 것으로 보았습니다. 이는 당사자(원고 조합과 피고)가 합의하여 허위의 의사표시를 한 것에 해당하므로, 이 분양계약과 그에 따른 명의대여 수수료 지급 약정은 무효로 판단되었습니다. 이로 인해 피고는 법률상 원인 없이 얻은 이득인 명의대여 수수료 10,000,000원을 원고에게 반환해야 할 의무가 생겼습니다.

2. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 이 조항은 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정합니다. 명의대여 수수료 지급 약정이 통정허위표시로 무효가 되었으므로, 피고가 받은 수수료는 법률상 원인 없는 이득이 됩니다. 따라서 피고는 원고에게 이 금액을 부당이득으로 반환해야 합니다.

3. 소비대차의 입증책임: 다른 사람의 예금 계좌에 돈을 송금했다는 사실만으로는 돈을 빌려준 것(소비대차)이라고 단정하기 어렵습니다. 송금이 소비대차를 원인으로 이루어졌음을 주장하는 당사자(이 사건에서는 원고)가 빌려준 돈이라는 합의(변제기, 이자 약정 등)가 있었다는 점을 증명해야 합니다. 이 사건에서 원고는 피고에게 송금한 162,205,000원이 대여금이라고 주장했으나, 대여의 합의를 증명할 객관적인 자료가 부족하고 오히려 조합 운영비로 사용된 정황이 인정되어 대여금으로 인정되지 않았습니다.

4. 지역주택조합의 의사결정 원칙: 지역주택조합은 조합원들의 재산이 관련된 중요한 결정을 내릴 때, 조합원 총회 등 적법한 절차를 거쳐야 합니다. 특히 추가 분담금 부과와 같은 중요한 사안은 총회 결의를 통해 결정되어야 그 효력이 인정됩니다. 이 사건에서 원고는 피고에게 추가 조합운영비 지급을 청구했으나, 이를 부담하기로 한 조합원 총회 결의 사실이 입증되지 않아 청구가 기각되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 금전 거래의 명확화: 돈을 주고받을 때는 그 목적(대여, 투자, 지급 등)을 명확히 하고, 차용증, 이자율, 변제기 등 관련 조건을 구체적으로 명시한 서류를 반드시 작성해야 합니다. 또한, 자금의 이동 경로와 사용처를 증빙할 수 있는 자료를 꼼꼼히 보관하는 것이 중요합니다.
2. 조합 등 단체의 의사결정 확인: 지역주택조합과 같은 단체에서 조합원들에게 추가 분담금을 부과하거나 중요한 자금을 집행할 때는 반드시 조합원 총회 등 적법한 절차와 결의를 거쳐야 합니다. 이러한 절차가 지켜지지 않은 결정은 효력이 없을 수 있으므로, 조합원들은 관련 절차가 제대로 이루어졌는지 확인할 필요가 있습니다.
3. 계약의 실질적 내용 파악: 명의대여와 같이 형식적인 계약을 체결하는 경우, 실제로는 아파트를 분양받을 의사가 없음에도 불구하고 명의만 빌려주는 계약은 '통정허위표시'로 무효가 될 수 있습니다. 이는 법적인 분쟁 발생 시 계약의 효력을 인정받기 어려울 뿐만 아니라, 경우에 따라 사기 또는 배임 등 형사처벌의 대상이 될 수도 있으므로 신중해야 합니다.
4. 자금 집행의 투명성 요구: 업무대행사를 통해 자금이 집행될 경우, 자금이 조합의 정당한 사업 목적에 맞게 사용되는지, 사적으로 유용되지는 않는지 철저히 감시하고 투명한 회계 처리를 요구해야 합니다. 특히, 전 조합장이 업무상 배임으로 형사 처벌을 받은 사례와 같이, 조합 임원의 부당한 자금 집행은 조합 전체에 큰 손해를 끼칠 수 있습니다.