기타 금전문제 · 노동
원고 주식회사 A는 피고 B지역주택조합과 업무대행계약을 체결하고 용역 업무를 수행했습니다. 피고 조합이 해당 계약을 해지하자 원고는 미지급된 잔여 용역대금 4,425,500,000원 중 일부인 500,000,000원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고 조합은 이 사건 업무대행계약이 주택법령 및 조합 규약에 따라 조합 총회의 의결을 거치지 않아 무효이거나, 원고의 채무불이행으로 적법하게 해지되었다고 주장했습니다. 법원은 피고 조합의 주장을 받아들여, 이 사건 업무대행계약이 조합 총회의 의결 없이 체결되어 무효이므로 원고의 청구를 기각했습니다. 또한 피고가 이미 지급한 금액이 원고가 주장하는 전체 용역대금을 초과한다는 점도 부가적으로 언급했습니다.
원고 주식회사 A는 D 추진위원회 및 F와 1, 2차 PM 용역계약을 맺고 사업을 진행했습니다. 이후 2017년 9월 15일 피고 B지역주택조합과 직접 업무대행계약을 체결했으나, 피고 조합은 2020년 2월 9일 총회 의결을 통해 이 계약을 해지하고 원고에게 해지 통보를 했습니다. 이에 원고는 미지급된 잔여 용역대금 4,425,500,000원 중 일부인 500,000,000원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하면서 소송이 시작되었습니다. 피고는 계약이 총회 의결 없이 체결되어 무효이거나, 원고의 채무불이행으로 적법하게 해지되었다고 맞섰습니다.
주택법령에 따라 지역주택조합의 업무대행계약 체결 시 총회 의결이 필수적인데, 피고 B지역주택조합이 원고 주식회사 A와 체결한 업무대행계약이 이러한 총회 의결을 거치지 않아 무효인지 여부
원고 주식회사 A의 피고 B지역주택조합에 대한 용역비 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 B지역주택조합과 원고 주식회사 A 사이의 업무대행계약이 주택법령 및 조합 규약에 따른 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 청구한 용역대금 500,000,000원 및 지연손해금의 지급 의무가 없다고 결론 내렸습니다.
주택법 시행령 제20조 제3항: 지역주택조합이 국토교통부령으로 정하는 중요한 사항을 결정할 때에는 반드시 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 조합원들의 재산권과 관련된 중요한 결정이므로 신중한 절차를 요구하는 것입니다. 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호의2: 주택법 시행령 제20조 제3항에서 말하는 '국토교통부령으로 정하는 사항'에는 '업무대행자의 선정·변경 및 업무대행계약의 체결'이 포함됩니다. 즉, 지역주택조합이 업무대행사와 계약을 맺을 때는 반드시 총회의 의결을 받아야 한다는 뜻입니다. 조합 규약 제23조 제1항 제3호, 제10호: 피고 B지역주택조합의 규약 역시 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약', '기타 주택법령 및 이 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회의 의결을 요하는 사항'에 대해 총회 의결을 거치도록 명시하고 있습니다. 이는 조합장의 대표권을 제한하는 규정으로, 조합원의 권리를 보호하기 위함입니다. 법리 (대법원 2018. 3. 13. 선고 2017다242782 판결 참조): 이러한 주택법령 및 조합 규약은 조합장의 권한을 제한하여 조합원에게 불이익이 되는 계약이 임의로 체결되는 것을 방지하기 위한 강행규정으로 해석됩니다. 따라서 총회 의결 없이 체결된 업무대행계약은 무효가 될 수 있으며, 계약 상대방(업무대행사)이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 더욱 계약의 무효를 주장하기 쉽습니다. 이 사건에서 원고는 오랫동안 조합 사업에 관여해왔으므로 총회 의결이 없었다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 법원은 판단했습니다.
지역주택조합은 중요한 계약, 특히 조합원에게 부담을 줄 수 있는 업무대행계약과 같은 사항에 대해서는 주택법령 및 조합 규약에 따라 반드시 총회 의결 절차를 준수해야 합니다. 이를 지키지 않으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 업무대행사 등 용역업체는 지역주택조합과 계약을 체결하기 전에 해당 계약이 적법한 절차, 즉 총회 의결을 거쳤는지 철저히 확인해야 합니다. 만약 총회 의결 없이 체결된 계약이라면 나중에 용역비를 받지 못할 위험이 있습니다. 계약 해지 시 발생할 수 있는 용역대금 정산 분쟁을 대비하여 계약 체결 시 해지 조건, 위약금, 정산 기준 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 과도한 용역대금 청구나 불성실한 업무 수행은 계약 해지의 중요한 사유가 될 수 있으므로, 투명하고 성실하게 업무를 수행해야 합니다.
