임대차 계약 특약으로 인한 보증금 반환 분쟁 사건

피고들은 건물 지분 1/2을 각 매수하여 임대인 지위를 승계하였습니다. 이 사건 건물에 대한 임대차 계약은 최초 E의 장모가 거주하였으나, 소유권 취득 당시 'J' 명의였고 이후 E 명의로 변경되었습니다. 2016년 6월 15일, 원고, 피고 C, E 등이 공인중개사 사무소에서 새로운 임대차 계약서를 작성하였습니다. 이 계약서에는 공동임대인으로 피고들, 공동임차인으로 원고 및 E이 명시되었고, 보증금은 9천만 원이었습니다. 특히 특약사항으로 '퇴거시 보증금 반환은 원고에게 한다'고 명시되었습니다. 임대차기간 만료 무렵 E이 피고 C에게 보증금 반환을 요구하였고, 피고 C는 2017년 4월 18일부터 2017년 5월 15일 사이에 3회에 걸쳐 E에게 보증금 9천만 원을 반환하였습니다. 이에 원고는 특약사항에 따라 피고들이 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기하였고, 피고들은 특약사항이 형식적인 기재에 불과하다고 주장하며 반환 의무가 없다고 맞섰습니다. 법원은 특약의 진정성과 구속력을 인정하며, 피고들이 공동으로 원고에게 9천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임대차보증금 반환을 청구한 공동임차인 중 1인)
• 피고 B, C (건물의 공동 소유주이자 임대인)
• E (원고 A와 함께 공동 임차인으로 계약서에 명시되었으나, 임대인으로부터 보증금을 편취한 사람)
• J (이전 임대차 계약서상 임차인 명의자)
• 장모 (E의 장모, 최초 실제 거주자)

분쟁 상황

이 사건의 핵심은 임대차 계약 과정에서 임차인 명의가 여러 차례 변경되고 최종적으로 원고와 E이 공동 임차인으로 등재된 계약서에 '퇴거 시 보증금 반환은 원고에게 한다'는 명확한 특약사항이 포함되었다는 점입니다. 하지만 임대인인 피고들은 이 특약에도 불구하고 E에게 보증금을 반환하였고, 원고는 특약에 따라 자신에게 보증금을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 특약이 형식적인 것이었다고 주장했지만, E이 보증금을 편취한 사실로 유죄 판결까지 받은 상황이었습니다.

핵심 쟁점

공동 임대인이 임대차 계약서의 특약사항에 따라 지정된 임차인에게 보증금을 반환해야 하는지, 아니면 특약사항에도 불구하고 다른 임차인에게 보증금을 반환한 행위가 유효한지에 대한 문제

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고에게 9천만 원 및 이에 대하여 2018년 2월 10일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차 계약서의 특약사항이 진정성립이 인정되는 처분문서로서 유효하며, '퇴거 시 보증금 반환은 원고에게 한다'는 특약이 단순히 형식적인 기재에 불과하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 피고들 역시 특약사항의 내용을 인지하고 있었던 점, 그리고 E이 보증금을 편취한 사실로 유죄 판결을 받은 점 등을 고려하여, 피고들이 E에게 보증금을 반환했더라도 이는 원고에게 대항할 수 없다고 보아 원고의 청구를 인용하였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약의 해석과 효력에 관한 중요한 법리를 보여줍니다. 우선, 임대차 계약서와 같이 당사자들의 법률행위를 증명하는 '처분문서'는 특별한 사정이 없는 한 그 기재에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 즉, 계약서에 명시된 내용, 특히 '특약사항'은 당사자 간의 합의된 의사표시로 간주되어 법적 구속력을 가집니다. 이 경우 '퇴거 시 보증금 반환은 원고에게 한다'는 특약은 단순한 형식적 기재가 아니라, 임대인들이 보증금을 원고에게 반환해야 할 의무를 발생시키는 구체적인 약정으로 해석됩니다. 피고들이 특약의 내용을 알고 있었음에도 다른 임차인에게 보증금을 반환한 것은 채권의 정당한 수령권자에게 변제하지 않은 것이 되어, 원고에게 대항할 수 없습니다. 또한, 이 사건의 지연손해금은 '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조'에 따라 연 15%의 이율이 적용되었습니다. 이는 금전채무 불이행 시 손해배상액 산정을 위한 특별 규정입니다.

참고 사항

임대차 계약 시, 특히 임차인이 여러 명이거나 명의 변경이 있는 경우, 보증금 반환 대상자를 계약서의 특약사항에 명확히 기재하는 것이 매우 중요합니다. 특약사항은 단순한 형식이 아니라 법적 효력을 가지는 계약의 중요한 부분이므로, 작성 시 신중해야 합니다. 임대인은 보증금 반환 시 계약서의 특약사항을 반드시 확인하고, 지정된 반환 대상자에게 직접 반환해야 합니다. 만약 지정된 대상자가 아닌 다른 사람이 보증금 반환을 요구한다면, 특약사항의 존재를 명확히 고지하고 해당 요구가 정당한지 면밀히 검토해야 합니다. 보증금과 같이 큰 금액이 오가는 거래에서는 당사자들의 신분과 의사를 명확히 확인하는 절차가 필수적입니다. 분쟁 발생 시 계약서의 문구가 가장 중요한 증거가 되므로 계약서 작성에 있어 신중함이 요구됩니다.