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부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사기타 금전문제 · 기타 민사사건
원고와 피고가 공동 소유한 아파트의 분할 방법에 대해 합의하지 못하자 법원이 해당 아파트를 경매에 부쳐 대금을 나누도록 결정한 사건입니다.
원고 A와 피고 B는 2019년 10월 25일 아파트 한 채를 각 1/2 지분으로 공동 소유하게 되었습니다. 그러나 아파트의 분할 방법에 대해 서로 합의하지 못했고, 피고 B는 자신의 모친과 함께 이 아파트를 단독으로 점유·사용하고 있었습니다. 또한, 피고 B의 지분에는 채권최고액 합계 1억 8,950만 원의 근저당권이 설정되어 있어 피고 B 스스로도 지분 가치에서 채권최고액을 빼면 남는 것이 거의 없다고 진술했습니다. 이에 원고 A는 피고 B를 상대로 공유물 분할을 청구하는 소송을 제기했습니다.
공동 소유하는 아파트에 대해 공동 소유자 간 분할 방법에 대한 합의가 이루어지지 않을 때, 법원이 어떤 방식으로 공유물을 분할해야 하는지 (현물 분할 또는 경매를 통한 대금 분할) 여부입니다.
법원은 이 사건 아파트를 경매에 부쳐 그 매각 대금에서 경매 비용을 공제한 금액을 원고와 피고에게 각 1/2의 비율로 분배할 것을 명령했습니다. 소송 비용은 각자 부담합니다.
법원은 공동 소유 아파트의 현물 분할이 불가능하거나 부적당하다고 판단하여 경매를 통해 대금을 분할하는 방법을 선택했습니다.
민법 제268조 (공유물의 분할청구): 공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할하지 않겠다는 계약은 5년 내의 기간으로 할 수 있고 갱신할 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고를 상대로 이 조항에 근거하여 아파트 분할을 청구했습니다. 민법 제269조 제1항 (분할의 방법): 분할 방법에 관해 협의가 성립되지 않을 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다. 재판에 의한 공유물 분할은 원칙적으로 각 공유자의 지분에 따라 합리적인 현물 분할을 해야 합니다. 그러나 현물 분할이 불가능하거나, 형식상 현물 분할이 가능하더라도 그로 인해 현저히 가격이 감손될 우려가 있을 때는 공유물을 경매에 부쳐 대금을 분할하는 방법(대금 분할)을 따릅니다. 대법원 판례 (대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 등): 법원은 '현물로 분할할 수 없다'는 요건을 물리적으로 엄격하게 해석하지 않고, 공유물의 성질, 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등을 고려하여 현물 분할이 곤란하거나 부적당한 경우도 포함한다고 보았습니다. 이 사건 아파트의 경우, 집합건물로서 구조 및 기능상 현물 분할이 사실상 불가능하거나 부적당하며, 피고의 지분에 상당한 근저당권이 설정되어 있고, 당사자 모두 상대방 지분을 매수할 의사나 자력이 없어 현물 분할 시 가액이 감손될 우려가 있다고 판단되어 결국 경매를 통한 대금 분할이 결정되었습니다.
공동 소유 부동산을 분할할 때는 먼저 당사자 간 협의를 통해 방법을 정하는 것이 중요합니다. 합의가 어려운 경우 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 현물 분할이 원칙이지만, 아파트와 같은 집합건물은 구조상 현물 분할이 어렵거나 부적당하다고 판단될 경우 경매를 통한 대금 분할을 명령할 수 있습니다. 공동 소유자 중 한쪽 지분에 과도한 근저당권이 설정되어 있거나, 다른 공유자의 지분을 매수할 경제적 능력이 없다고 판단될 경우에도 경매를 통한 대금 분할이 이루어질 가능성이 높습니다. 공동 소유 부동산을 단독으로 점유·사용하는 경우, 다른 공유자와의 협의나 분할 절차에 적극적으로 참여해야 분쟁을 원만히 해결할 수 있습니다.
