미군 군무원 주택 선불금 반환 분쟁 사건

미군 군무원인 원고가 임대인인 피고와 주택 임대차 계약을 체결하며 1년치 차임을 선불로 지급했습니다. 계약서에는 군무원 전속 명령 등의 사유 발생 시 30일 전 서면 통지로 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 원고가 전출 명령을 받아 계약 해지를 통보하고 피고의 대리인이 이에 동의하며 해지 통지서에 서명하자 원고는 주택에서 퇴거했습니다. 이후 피고가 선불금 반환을 거부하자 원고는 소송을 제기했습니다. 피고는 원고의 전출 명령이 유효하지 않고 자신들이 기망당했거나 착오에 빠졌으며, 선불금은 보증금과 달라 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 법원은 피고 대리인이 계약 해지 통지서에 서명하고 그 후속 조치를 취한 점 등을 근거로 임대차 계약이 합의 해지되었다고 판단했습니다. 또한 원고에게 실제 전출 명령이 있었고 피고가 기망당했다고 볼 증거가 없으며, 피고 대리인이 선불금 반환 영수증을 작성해 준 이상 선불금을 반환해야 한다고 보아 원고에게 남은 선불금 27,592,330원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 캠프 C 미군기지에서 근무하던 미군 군무원으로, 피고 소유의 주택을 임차한 사람입니다.
• 피고 (B): 평택시 소재 주택의 소유자로, 원고에게 주택을 임대한 사람입니다.
• F: 피고 B의 대리인으로, 임대차 계약 체결 및 해지 과정에 관여한 공인중개사입니다.

분쟁 상황

원고는 캠프 C 미군기지에서 근무하는 미군 군무원으로서 평택시에 위치한 피고 소유의 주택을 임차했습니다. 임대차 계약 기간은 2021년 9월 5일부터 2022년 9월 4일까지로 정했고, 1년치 차임인 미화 42,096달러를 선불금으로 지급했습니다. 계약서에는 미군 군무원이 대한민국을 떠나는 전속 명령을 받으면 30일 전 서면 통보로 계약을 해지할 수 있다는 특별 조항이 포함되어 있었습니다. 원고는 전출 명령을 받게 되자 2022년 2월 23일경 피고의 대리인에게 퇴거 의사를 전달했고, 2022년 3월 3일 전출 명령 사본과 함께 계약 해지 통지서를 제시했으며 피고의 대리인은 여기에 서명했습니다. 원고는 2022년 3월 5일 주택에서 퇴거하고 다른 곳으로 이사했으나, 피고는 남은 선불금의 반환을 거부하여 본 소송이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

1. 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 여부 (합의 해지 또는 특약에 따른 해지).
2. 피고가 원고의 전출 명령에 대해 기망당했거나 착오에 빠져 계약 해지에 동의했는지 여부.
3. 선불금의 성격과 임대차 계약 해지 시 선불금 반환 의무가 있는지 여부.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고에게 27,592,330원 및 이에 대한 지연손해금(2022. 9. 8.부터 2024. 11. 21.까지 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 12%)을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고 해당 원고 청구를 기각했습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고가 10%, 피고가 90%를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 임대인 피고의 대리인이 임차인 원고의 계약 해지 통지서에 서명하고 이후 퇴거 점검 등 후속 조치를 한 점 등을 종합하여 임대차 계약이 합의에 의해 종료되었다고 판단했습니다. 또한 원고에게 실제 전출 명령이 있었음을 인정하고 피고가 주장한 기망이나 착오 주장을 받아들이지 않았습니다. 선불금의 경우, 비록 보증금은 아니었지만 피고 대리인이 계약 조기 종료 시 잔여금을 반환하겠다는 영수증을 작성해 준 사실이 인정되어, 피고는 원고가 거주한 기간의 차임을 공제한 나머지 선불금 27,592,330원을 원고에게 반환해야 한다고 최종 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

• 계약의 합의 해지 원칙: 민법상 계약은 당사자 간의 합의로 해지될 수 있습니다. 본 사안에서는 임대인 피고의 대리인이 임차인 원고의 계약 해지 통지서에 서명하고 그 후속 조치를 취한 것이 합의 해지의 증거로 인정되었습니다. 대법원은 처분문서(여기서는 계약 해지 통지서)의 진정성립이 인정되면 특별한 반증이 없는 한 그 기재 내용대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 한다고 판시합니다.
• 대리 행위의 효력: 피고의 대리인 F이 임대차 계약과 관련된 업무를 처리하고 계약 해지 통지서에 서명한 행위는 민법 제114조(대리행위의 효력)에 따라 피고 본인에게 그 효력이 미칩니다. 즉, 대리인의 합의는 본인의 합의와 동일하게 간주됩니다.
• 선불금의 반환 의무: 이 사건에서 지급된 돈은 "선불금"으로 보증금과는 성격이 달랐으나, 피고의 대리인이 "계약서상 합의된 날짜보다 빨리 계약이 종결된다면, 임차인에게 남은 잔여금을 반환하겠다"는 내용의 영수증을 작성해 준 사실이 인정되어 임대인에게 선불금 반환 의무가 발생했습니다. 이는 당사자 간의 특별한 약정이 있었다고 본 것입니다.
• 외화채권의 환산 기준 시점: 외화로 정해진 채권을 우리나라 돈으로 청구할 경우, 법원은 채무자가 현실로 이행하는 때에 가장 가까운 사실심 변론종결 당시의 외국환 시세(환율)를 기준으로 채권액을 환산하여 이행을 명해야 합니다 (대법원 1991. 3. 12. 선고 90다2147 전원합의체 판결 등 참조). 이 사건에서는 변론종결일인 2024년 9월 26일 기준 원/달러 매매기준율 1,318원이 적용되었습니다.
• 지연손해금의 적용 이율: 법원은 지연손해금에 대해 원고가 소를 제기하여 피고에게 소장 부본이 송달된 다음날부터 판결 선고일까지는 민법상 이율인 연 5%를 적용하고, 그 다음날부터 실제로 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용했습니다.

참고 사항

• 임대차 계약서 작성 시 특별한 사유(예: 군인, 군무원의 전출 등)로 인한 조기 계약 해지 조항을 명확하고 구체적으로 명시해야 합니다.
• 선불금이나 보증금 등 금전 지급 관련 내용은 그 성격과 반환 조건에 대해 계약서에 상세히 기재하고, 이를 증명할 수 있는 영수증 등의 서류를 반드시 받아 보관해야 합니다.
• 계약 해지 통보 시에는 계약서에 명시된 절차(예: 서면 통보, 30일 전 통보, 관련 서류 제출 등)를 정확히 따르고, 통보 내용을 증명할 수 있는 기록(문자 메시지, 이메일, 내용증명 등)을 남겨야 합니다.
• 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리인의 권한 범위와 대리인이 작성하는 서류(영수증, 계약 해지 동의서 등)가 본인에게 법적 효력을 미치는지 확인하는 것이 중요합니다.
• 조기 계약 해지 시 반환될 금액 계산 기준과 방법에 대해 임대인과 임차인이 사전에 명확히 합의하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.