기타 부동산
원고들이 경매로 취득한 토지가 오랫동안 인근 주민들의 통행로로 사용되어 왔음을 이유로 전 소유자들의 배타적 사용수익권 포기를 인정한 법원의 판단에 따라, 피고들에게 통행료 상당의 부당이득 반환을 청구한 원고들의 주장이 기각된 사건입니다.
원고 A과 B는 경매를 통해 경기도 화성시의 특정 토지 2필지(282m², 42m²)를 소유하게 되었는데, 이 토지는 인근 건물 소유주들인 피고들의 건물과 공로를 연결하는 도로로 오랫동안 사용되어 왔습니다. 이에 원고들은 피고들이 자신들의 토지를 무단으로 사용하고 있다고 주장하며 통행로 사용에 대한 차임 상당의 부당이득 반환과 장래 사용료 지급을 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다. 원고들이 청구한 부당이득 반환 금액은 피고 E, F에게 공동하여 585,027원, 피고 G, H에게 공동하여 177,133원 등 각 피고에게 최소 135,095원에서 최대 9,145,920원까지였고, 장래 사용료로 각 월 11,258원 또는 월 270,190원을 청구했습니다.
경매를 통해 도로로 사용되는 토지를 취득한 새로운 소유주가 이전 소유주의 배타적 사용수익권 포기를 이유로 인근 주민들에게 통행료를 청구할 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고들의 피고들에 대한 통행료(사용료) 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 토지의 전전 소유자 및 전 소유자들이 토지를 인근 주민 등의 통행로로 제공함으로써 배타적 사용수익권을 포기했다고 판단했습니다. 또한 원고들이 이 사건 토지를 경매로 취득할 당시 토지가 도로로 사용되고 있음을 인식하고 있었으므로, 원고들 역시 배타적 사용수익권을 행사할 수 없다고 보아 피고들의 손을 들어주었습니다.
부당이득 반환 의무(민법 제741조): 어떤 사람이 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고들이 피고들이 토지를 사용하고 있으므로 부당이득을 얻고 있다고 주장했습니다. 토지 소유자의 독점적·배타적 사용수익권 포기: 토지 소유자가 자신의 토지를 도로 등 일반 공중을 위한 용도로 제공하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기할 수 있습니다. 이는 단순히 소유권이전등기만으로는 확인되지 않으며, 토지를 소유하게 된 경위, 보유 기간, 공공 사용 제공 경위와 규모, 소유자의 이익 유무, 토지의 위치나 형태, 주변 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단됩니다 (대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 참조). 특정승계인에 대한 효과: 원소유자의 독점적·배타적인 사용수익권 행사가 제한되는 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정 승계한 자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 사용수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득했다고 봅니다. 따라서 그러한 특정 승계인도 해당 토지에 대해 독점적·배타적 사용수익권을 행사할 수 없습니다. 다만, 특정 승계인이 토지를 취득한 경위, 목적, 토지의 이용 현황 및 지목을 통한 제한의 외관 표시 여부, 취득가액에 제한이 반영되었는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 예외를 인정할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고들이 경매 당시 토지가 도로로 사용되고 있음을 인식했으므로, 이러한 제한이 원고들에게도 적용된다고 판단되었습니다.
토지를 구매하거나 경매로 취득할 때, 해당 토지가 현재 어떤 용도로 사용되고 있는지, 특히 도로 등으로 일반 공중에게 개방되어 사용되고 있지는 않은지 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 오랫동안 도로로 사용된 토지는 이전 소유주의 사용수익권 포기 전례가 있을 수 있으며, 새로운 소유주도 그 영향을 받을 수 있습니다. 이는 등기부등본만으로는 확인하기 어려울 수 있으므로, 지적도, 현황 도로 여부, 과거 소유권 변동 및 주변 환경 등을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다. 일반 공중의 통행에 제공된 토지는 새로운 소유주가 되더라도 배타적 사용수익권 행사가 제한될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 특히 경매를 통해 취득하는 경우 이러한 제한이 이미 반영된 가격으로 취득했을 가능성이 높습니다. 특정 토지에 대해 소유자의 사용수익권 행사가 제한되는 경우는 여러 복합적인 사정을 고려하여 판단되므로, 단순히 소유권을 취득했다고 해서 모든 권리를 자유롭게 행사할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
