도로 개설로 낮아진 토지 보상금 증액 요구 사건

A종중은 소유권을 회복한 임야 일부가 과거 도로로 사용되면서 수용재결 보상금이 낮게 책정되었다고 주장하며 피고 주식회사 B에게 임야 기준으로 평가된 보상금과의 차액 2억 7,390만원을 요구했습니다. 원고는 도로 개설이 공익사업 시행 목적, 일시적 이용 상황, 또는 불법 형질변경에 해당하므로 도로 개설 전 임야 상태를 기준으로 보상해야 한다고 주장했으나 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A종중: 소송을 통해 토지 소유권을 회복하고 피고에게 손실보상금 차액을 청구한 당사자
• 피고 주식회사 B: 광주시 도시계획시설사업의 사업시행자로 이 사건 토지를 수용하고 보상금을 지급한 당사자

분쟁 상황

원고 A종중은 일제강점기 명의신탁된 임야의 소유권을 2010년 소송을 통해 회복했습니다. 그런데 이 토지 중 330㎡는 소유권 회복 전인 2006년경 J중학교 진입도로로 개설되어 사용되고 있었습니다. 이후 피고 주식회사 B가 시행하는 도시계획시설사업에 이 토지가 편입되었고 경기도지방토지수용위원회는 도로로 이용 중인 현실 이용 상황을 기준으로 보상금을 결정했습니다. 이에 원고는 도로 개설 전 상태인 임야를 기준으로 평가해야 한다며 임야 기준 보상금과 도로 기준 보상금의 차액인 273,900,000원을 피고에게 청구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고 A종중이 자신 소유의 토지 중 도로로 개설된 부분에 대해 임야 기준으로 보상금 차액 273,900,000원을 피고 주식회사 B에게 청구한 것이 정당한지 여부가 쟁점입니다. 구체적으로는,

1. 이 사건 토지에 도로가 개설된 것이 '이 사건 공익사업의 시행을 직접 목적으로' 한 것인지
2. 이 사건 토지에 개설된 도로가 토지보상법 제70조 제2항의 '일시적인 이용상황'에 해당하는지
3. 이 사건 토지에 개설된 도로가 토지보상법 시행규칙 제24조의 '불법형질변경토지'에 해당하는지

법원의 판단

법원은 원고 A종중의 청구를 전부 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 토지에 도로가 개설된 것이 다른 사업시행자에 의해 이루어진 것으로서 이 사건 공익사업 시행을 직접 목적으로 한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 도로가 개설된 이후 약 13년 넘게 통학로로 계속 사용된 점을 고려할 때 '일시적인 이용상황'으로 볼 수 없으며, 당시 토지 소유명의자였던 대한민국의 승낙 내지 양해 하에 개설된 도로를 '불법형질변경토지'로 인정하기도 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장이 모두 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 공익사업에 편입되는 토지의 손실보상금 산정과 관련하여 그 평가 기준이 무엇인지에 대한 다툼입니다. 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제70조 제2항 (보상액 산정의 원칙)​: 이 조항은 토지 보상액을 정할 때 '가격시점에서의 현실적인 이용상황'과 '일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황'을 고려하여 산정해야 함을 명시합니다. 다만 '일시적인 이용상황'이나 토지 소유자의 주관적 가치 등은 고려하지 않습니다. 판례는 약 13년간 도로로 사용된 상황을 '일시적인 이용상황'으로 보지 않았습니다.

• 토지보상법 시행령 제38조 (일시적인 이용상황의 정의)​: 토지보상법 제70조 제2항에서 언급된 '일시적인 이용상황'의 구체적인 의미를 정의합니다. 관계 법령에 따라 본래 용도 이용이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용되는 경우, 또는 주위 환경상 현재 이용 방법이 임시적인 경우를 뜻합니다. 본 판례에서는 도로 개설이 합의에 따른 것이었으므로 이 규정에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

• 토지보상법 시행규칙 제23조 (공법상 제한을 받는 토지의 평가)​: 이 규칙은 공법상 제한을 받는 토지는 원칙적으로 제한받는 상태대로 평가하지만, 그 제한이 '해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로' 가해진 경우에는 제한 없는 상태나 변경 전 용도를 기준으로 평가한다고 규정합니다. 판례는 이 사건 도로 개설이 '이 사건 공익사업의 시행을 직접 목적'으로 한 것이 아니라고 보았습니다.

• 토지보상법 시행규칙 제24조 (불법형질변경토지의 평가)​: 이 규칙은 허가나 신고 없이 형질변경한 '불법형질변경토지'에 대해서는 형질변경 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 합니다. 판례는 당시 소유명의자(대한민국)의 승낙 하에 도로가 개설된 점 등을 고려하여 이를 불법형질변경토지로 인정하지 않았습니다.

• 대법원 판례의 법리: 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 객관적으로 평가되어야 하며 (대법원 1998. 9. 18. 선고 97누13375 판결), 이용상황이 일시적이라거나 불법형질변경토지임을 주장하는 측에서 이를 증명해야 합니다 (대법원 2012. 4. 26. 선고 2011두2521 판결).

참고 사항

토지가 공익사업에 수용될 때 보상금은 원칙적으로 '수용재결 당시의 현실적인 이용상황'을 기준으로 산정됩니다. 토지 소유자의 개인적인 의도나 법령에 의한 추정보다는 객관적인 증거로 이용 상황이 확정됩니다.

만약 공익사업의 시행을 '직접 목적'으로 인해 토지의 용도지역이 변경되거나 공법상 제한이 발생했다면, 제한이 없거나 변경 전의 용도지역을 기준으로 평가받을 수 있습니다. 그러나 해당 사업과 무관한 다른 사업시행자가 개설한 도로이거나 해당 사업 시행 목적과 직접적인 관련이 없으면 이 규정은 적용되기 어렵습니다.

'일시적인 이용상황'으로 인정받아 본래 용도 기준으로 평가받으려면 관계 법령에 따라 토지 이용이 일시적으로 금지되거나 제한된 경우, 또는 현재 이용 방법이 명확히 임시적인 것으로 보여야 합니다. 오랫동안 특정 용도로 사용된 경우 일시적 이용상황으로 인정받기 어렵습니다.

'불법형질변경토지'로 인정받으려면 허가나 신고 없이 형질변경이 이루어졌음이 명확해야 합니다. 당시 토지 소유자(설령 나중에 정당한 소유자가 아님으로 밝혀지더라도)의 승낙 또는 양해 하에 이루어진 형질변경은 불법형질변경으로 보기 어려울 수 있습니다. 소유권 회복 이전에 발생한 토지 가치 변동에 대해서는 별도로 당시 관계자에게 손해배상을 청구할 여지가 있는지 법률 전문가와 상의해 볼 수 있습니다.