독립 테라스 허위 광고 오피스텔 분양계약 취소 사건

원고 A가 피고 B 주식회사로부터 오피스텔을 분양받았는데, 피고 측의 홍보물과 설명에 독립된 전용 테라스가 있는 것으로 오인하여 계약했으나 실제로는 공용 테라스이며 호실에서 출입도 불가능하고 사생활 침해 우려가 있는 구조임을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망행위를 이유로 분양계약 취소를 주장하며 계약금 23,597,400원 및 지연손해금 반환을 청구했고, 법원은 피고의 기망행위를 인정하여 원고에게 계약금과 일정 기간의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 주식회사의 분양대행사 직원으로, 이 사건 오피스텔 분양사업을 수행하던 중 배우자 명의로 오피스텔을 분양받고 이후 권리의무를 승계한 사람
• 피고 B 주식회사: 하남시 C 지상 오피스텔 ‘D’의 분양사업자

분쟁 상황

피고 B 주식회사는 오피스텔 'D'의 분양사업자이고, 원고 A는 피고의 분양대행사 직원으로서 이 오피스텔의 분양 업무를 수행하던 중 2016년 5월 31일 배우자 E 명의로 4층 F호에 대한 분양계약을 체결했습니다. 원고는 분양 과정에서 피고 측이 4층 호실에 독립된 전용 테라스를 사용할 수 있는 것처럼 적극 홍보하고 설명했으며, 실제 건물 모형도에도 테이블과 의자 모형이 설치되어 오인을 유발했다고 주장했습니다. 그러나 2019년 4월 30일 이 사건 호실의 실제 모습을 확인한 결과, 외부 테라스는 공용부분이며 호실에서 직접 출입할 수 없는 구조이고 오히려 사생활 침해 우려가 있음을 알게 되었습니다. 이에 원고는 피고의 기망을 이유로 계약을 취소하고 기지급한 계약금 23,597,400원의 반환을 요구했으나 피고는 이를 거부했습니다. 원고는 처음에는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했다가, 이후 청구원인을 계약해제에 따른 계약금 반환으로 변경하고, 최종적으로 기망을 원인으로 한 계약 취소에 따른 부당이득반환청구(주위적) 또는 계약해제에 따른 반환(예비적)으로 변경하여 소송을 진행했습니다.

핵심 쟁점

피고 B 주식회사의 분양 홍보(모형도, 언론 기사, 홍보자료)가 오피스텔 4층 호실 전면의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 기망했거나 고지의무를 위반했는지 여부입니다. 또한 원고 A가 피고의 기망행위를 이유로 분양계약을 적법하게 취소할 수 있는지 여부, 원고의 취소권 행사가 민법상 제척기간(추인할 수 있는 날로부터 3년)을 도과했는지 여부, 그리고 피고의 계약금 몰취 주장이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 마지막으로 피고가 원고에게 계약금을 반환해야 하는지 및 그 범위(지연손해금 기산일 등)가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B 주식회사는 원고 A에게 23,597,400원 및 이에 대하여 2022년 4월 26일부터 2022년 10월 13일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 이 사건 오피스텔 4층 호실의 외부 테라스가 독립된 전용 테라스인 것처럼 적극적으로 기망했거나 적어도 전용 테라스로 사용할 수 없음을 명확히 고지할 의무를 이행하지 않은 '부작위에 의한 기망행위'가 있었다고 판단했습니다. 또한 원고가 2022년 4월 26일에 제출한 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달을 통해 적법하게 취소 의사표시를 했으며, 이는 취소권 제척기간(원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일로부터 3년) 내에 이루어졌다고 보았습니다. 따라서 분양계약은 소급적으로 무효가 되므로, 피고는 원고에게 계약금 23,597,400원과 2022년 4월 26일부터의 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 피고가 계약금 수령 당시 법률상 원인이 없음을 알았다고 보기 어렵다며 악의의 수익자로 본 시점은 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 소장 부본 송달일인 2022년 4월 26일로 한정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 피고가 이 사건 호실의 외부 테라스를 전용으로 사용할 수 있는 것처럼 적극적으로 홍보하거나, 적어도 전용으로 사용할 수 없음을 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않은 것이 기망행위에 해당한다고 판단했습니다. 이는 상품의 광고가 다소 과장될 수 있더라도, 거래에 중요한 사항에 대해 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우 또는 신의성실의 원칙상 고지할 의무가 있는 사항을 고지하지 않은 경우 기망행위가 될 수 있다는 법리(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)를 적용한 것입니다. 기망행위로 인해 계약을 체결한 자는 민법 제110조에 따라 그 계약을 취소할 수 있습니다. 계약이 기망행위로 인해 취소되어 무효가 되면, 계약 당사자는 민법 제741조에 따라 이미 주고받은 재산을 부당이득으로 서로에게 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고는 원고로부터 받은 계약금을 법률상 원인 없이 보유하게 되므로 이를 부당이득으로 원고에게 반환할 의무가 있습니다. 계약 취소권은 민법 제146조에 따라 '추인할 수 있는 날'(취소 원인이 종료되어 취소 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 기망 사실을 알게 된 2019년 4월 30일을 추인할 수 있는 날로 보았고, 원고가 2022년 4월 26일에 취소 의사를 명확히 표시했으므로 3년의 제척기간 내에 적법하게 행사되었다고 판단했습니다. 부당이득반환 시 수익자가 자신이 이익을 보유할 법률상 원인이 없음을 알고 있었다면 민법 제748조 제2항에 따라 '악의의 수익자'로서 그 이익을 받은 때부터 이자를 붙여 반환해야 합니다. 그러나 민법 제749조 제2항에 따라 선의의 수익자가 패소한 경우에는 소송이 제기된 때(소장 부본이 피고에게 송달된 때)부터 악의의 수익자로 간주됩니다. 이 사건에서는 피고가 계약금을 수령할 당시부터 악의의 수익자였다고 인정하기는 어렵다고 보아, 원고가 계약 취소에 따른 부당이득반환을 구하는 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 2022년 4월 26일부터의 지연손해금 지급을 명했습니다. 또한, 계약 취소 사유와 계약 해제 사유가 동시에 존재하는 경우, 계약해제의 효과(손해배상책임 등)를 면하기 위해 기망을 이유로 한 취소권을 행사하여 계약 전체를 무효로 만들 수 있다는 법리(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다11308 판결)가 적용되어, 원고의 기망으로 인한 취소가 적법하다면 계약해제에 따른 계약금 몰취는 주장할 수 없게 되었습니다.

참고 사항

분양계약 체결 전에는 홍보물, 모형도, 분양상담사의 설명뿐만 아니라 반드시 분양계약서, 건축도면, 등기부등본 등 공식 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 테라스, 발코니, 전용면적 등 중요한 서비스 공간에 대해서는 실제 사용 가능 여부와 소유권 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분양 사업자가 중요 사항에 대해 허위 사실을 고지하거나, 계약 여부에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실을 일부러 알리지 않았다면 이는 기망 행위 또는 고지 의무 위반에 해당하여 계약 취소 또는 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다. 분양대행사 직원이 허위 정보를 전달했더라도, 분양대행사가 분양 사업자를 대리하거나 대행하여 업무를 수행하는 것이므로 그 책임은 분양 사업자에게 돌아갈 수 있습니다. 기망에 의한 계약 취소권은 '추인할 수 있는 날'(기망 사실을 알게 되어 취소 또는 추인 여부를 결정할 수 있는 시점)로부터 3년 내에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 취소권을 행사할 수 없게 되니 주의해야 합니다. 취소 의사표시는 명확하게 해야 하며, 소송 중 청구취지 변경을 통해 취소 의사를 표시하는 것도 가능합니다. 계약이 취소되면 계약은 소급적으로 무효가 되므로, 이미 지급된 돈은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 다만, 부당이득 반환 시 이자 또는 지연손해금의 기산점은 수익자가 악의였음을 입증할 수 있는 시점부터 또는 소송을 제기한 시점부터 달라질 수 있습니다.