지역주택조합 아파트 할인분양 계약 무효 및 납입금 반환 판결

원고는 B지역주택조합의 전신인 추진위원회와 아파트 1세대에 대한 할인분양 계약을 체결하고 약 1억 1천 8백만원을 납부했습니다. 계약서에는 총 공급가 약 2억 5백만원이 완납된 것으로 기재되었으나, 피고 조합은 원고에게 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고는 계약이행 불능에 따른 손해배상 또는 계약 무효 시 부당이득 반환을 청구했습니다. 법원은 할인분양 약정이 조합 총회의 적법한 의결을 거치지 않아 무효이며, 이에 따라 이 사건 계약 전체가 무효라고 판단했습니다. 최종적으로 피고 조합은 원고가 납부한 1억 1천 8백만원을 부당이득으로 반환하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: B지역주택조합의 아파트 할인분양 계약을 체결하고 분담금을 납부한 조합원입니다.
• 피고 B지역주택조합: 광주시 L 일원에 아파트를 신축·공급하는 사업을 시행하는 지역주택조합입니다. 원고와 계약을 체결한 추진위원회의 지위를 승계했습니다.
• 주식회사 G: 이 사건 추진위원회의 업무대행사로, 할인분양 권한을 위임받아 원고로부터 할인분양 대금 중 일부를 직접 지급받았습니다.

분쟁 상황

원고는 2015년 1월 B지역주택조합의 전신인 추진위원회와 아파트 할인분양 계약을 체결했습니다. 이 계약은 공급가 약 2억 5백만원의 아파트를 약 1억 1천 8백만원에 완납하는 조건이었으며, 이 중 일부는 추진위원회 지정 계좌에, 나머지는 업무대행사 G의 계좌에 입금되었습니다. 이후 피고 조합은 2021년 6월 원고에게 조합원 자격 상실 및 계약금 미납을 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 피고 조합이 아파트 공급 의무를 이행하지 못했으므로 채무불이행에 따른 손해배상을 주장하거나, 계약이 무효라면 납부한 금액을 부당이득으로 돌려달라고 요구했습니다. 피고 조합은 할인분양 약정이 총회 의결 없이 이루어져 무효이며, 특히 업무대행사 계좌로 입금된 돈은 자신들이 취득한 것이 아니므로 반환 책임이 없다고 반박하며 법정 다툼이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 추진위원회와의 아파트 할인분양 계약이 유효한지 여부와 총회 의결 없이 체결된 '조합원에게 부담이 될 계약'의 효력 범위에 대한 판단이 핵심 쟁점이었습니다. 또한 할인분양 대금 중 업무대행사 G의 계좌로 입금된 금액에 대해 지역주택조합이 부당이득 반환 책임을 지는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 제1심판결을 변경하여 피고 B지역주택조합이 원고 A에게 118,652,000원 및 이에 대한 지연손해금(2022년 10월 20일부터 2024년 8월 22일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 주위적 청구(채무불이행으로 인한 손해배상)와 나머지 예비적 청구(불법행위로 인한 손해배상)는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 추진위원회 간의 할인분양 약정이 주택법령에서 정한 '조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하며, 총회의 적법한 의결을 거치지 않았으므로 무효라고 판단했습니다. 이 할인분양 약정이 무효이므로 이를 전제로 체결된 이 사건 계약 전체도 무효가 됩니다. 계약이 무효이므로 피고 B지역주택조합은 원고가 납부한 118,652,000원을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 특히 원고가 업무대행사 G 계좌로 납부한 금액 또한 추진위원회의 지시에 따른 것으로 보아 피고가 반환할 부당이득에 포함시켰습니다. 결과적으로 원고의 주위적 청구와 불법행위로 인한 손해배상 예비적 청구는 기각되었으나, 부당이득 반환을 구하는 예비적 청구는 받아들여져 원고가 납부한 원금과 지연손해금을 돌려받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결에는 지역주택조합 관련 주택법령과 민법상 부당이득, 비법인사단의 총유물 관리·처분 원칙이 적용되었습니다.

1. 주택법령상 지역주택조합 총회 의결 사항: 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 반드시 조합 총회 의결을 거쳐야 하는 사항으로 규정합니다. 이는 조합의 재정 건전성과 조합원들의 권익 보호를 위한 강행규정으로, 할인분양 약정과 같이 조합의 수입을 감소시켜 다른 조합원들에게 사업비 증가 부담을 지우는 계약은 총회 의결이 필수적입니다. 계약 당시의 구 주택법령 또한 동일한 내용을 규정하고 있었습니다.
2. 비법인사단의 총유물 관리 및 처분: 민법 제275조, 제276조 제1항에 따르면, 지역주택조합 추진위원회와 같은 비법인사단이 조합원들로부터 수령한 분담금과 같은 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르거나, 정해진 바가 없으면 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 할인분양 약정은 총유물인 조합원 분담금 채권의 감소를 초래하는 처분 행위로 간주되어 총회 의결이 필요하다고 보았습니다.
3. 부당이득 반환: 계약이 강행법규 위반 등으로 무효가 될 경우, 그 계약에 따라 지급된 돈은 법률상 원인 없이 취득한 이득이 되어 부당이득으로 반환되어야 합니다. 계약이 무효로 판단된 경우, 이 사건 추진위원회의 지위를 승계한 피고 조합은 원고가 납부한 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
4. 제3자에게 지급된 금원의 부당이득 반환 주체: 대법원 판례(2010다98706)에 따르면, 계약상 채무자가 채권자의 지시에 따라 제3자에게 금전을 지급했으나 계약의 효력이 없는 경우, 계약당사자는 그 제3자가 아니라 계약의 상대방에게 부당이득 반환을 청구해야 합니다. 본 판결에서도 원고가 추진위원회의 지시에 따라 업무대행사 G의 계좌에 입금한 금액도 피고 조합이 원고에게 반환해야 할 부당이득에 포함된다고 판단했습니다.
5. 지연손해금: 민법 제749조 제2항에 따라 부당이득 반환 의무는 수익자가 이득을 받은 때부터 법정이자를 가산해야 하며, 악의의 수익자는 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 그 손해까지 배상해야 합니다. 이 판결에서는 특정 시점부터 피고를 악의의 수익자로 간주하여 지연손해금을 계산했습니다.

참고 사항

지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려는 경우, 특히 할인분양이나 특별한 혜택이 제공될 때는 반드시 다음 사항들을 확인해야 합니다.

1. 모든 계약 내용, 특히 조합원에게 금전적 부담을 주거나 조합의 재산에 영향을 미치는 중요한 계약은 반드시 조합 총회의 적법한 의결을 거쳤는지 확인해야 합니다. 총회 의결이 없는 계약은 나중에 무효가 될 수 있습니다.
2. 조합원 분담금 등 납부금을 지급할 때는 계약서에 명시된 지정된 계좌(예: 신탁회사 계좌)로만 입금해야 합니다. 업무대행사 등 다른 계좌로 입금할 경우 추후 금액의 귀속 여부를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 판례처럼 조합의 명확한 지시에 따라 다른 계좌로 입금한 경우에는 조합이 책임을 져야 할 수도 있습니다.
3. 지역주택조합 설립 전 추진위원회와 계약을 할 때에도 주택조합과 마찬가지로 총회 의결 등 절차적 요건을 준수했는지 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
4. 만약 계약이 무효로 판단될 경우, 납부한 분담금은 부당이득 반환 청구를 통해 원금과 함께 지연손해금(법정이자)을 돌려받을 수 있습니다. 이때, 수익자가 이득을 받은 날부터 이자를 가산하는 것이 원칙입니다.