손해배상
원고 A는 C지구 D구역 도시정비형 재개발사업으로 인해 자신의 토지 일부가 수용되자, 두 필지의 토지가 실제로는 하나로 이용되고 있으므로 '일단지'로 평가되어야 한다고 주장하며 손실보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 두 필지를 일단지로 인정하고, 피고인 사업시행자 B 주식회사에게 추가 보상금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
C지구 D구역 도시정비형 재개발사업으로 인해 원고 A 소유의 서울 중구 G 대 99.1㎡ 중 1/10 지분과 서울 중구 H 대 99.2㎡ 중 1/10 지분이 수용되었습니다. 사업시행자인 피고 B 주식회사는 이 두 필지를 개별 토지로 평가하여 손실보상금을 산정했으나, 원고 A는 이 두 필지가 오랫동안 하나의 건물로 연결되어 사용되었고 소유권도 일괄적으로 이전되는 등 실질적으로 '일단지'에 해당하므로 더 높은 보상금을 받아야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 기존 수용재결과 이의재결에서 제시된 보상액은 원고가 주장하는 일단지 평가액보다 낮았습니다.
재개발사업으로 수용된 두 필지의 토지가 '용도상 불가분의 관계'에 있어 '일단지'로 평가되어야 하는지 여부와 이에 따른 정당한 손실보상금 산정.
법원은 원고 A의 손을 들어, 이 사건 각 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원 감정인의 감정 결과 중 일단지로 평가된 보상액을 기준으로 피고 B 주식회사에게 원고에게 51,539,500원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 10월 14일부터 2025년 5월 15일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.
두 필지 토지가 실제 이용 상황과 소유권 변동, 개별공시지가 등을 종합적으로 고려했을 때 '일단지'로 인정되어 더 높은 손실보상금을 받을 수 있음을 확인한 판결입니다. 이 판결은 토지 보상 시 실제 사용 현황과 역사적 배경이 법적 평가에 중요하게 작용할 수 있음을 보여줍니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제70조 제2항: 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정해야 한다고 규정합니다. 다만, 일시적인 이용상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치, 특별한 용도 사용 전제 등은 고려하지 않습니다. 이 사건에서는 두 필지 토지의 오랜 기간 일체적 이용 상황이 '일시적인 이용상황'이 아닌 '현실적인 이용상황'으로 인정되어 일단지 평가의 중요한 근거가 되었습니다. 용도상 불가분의 관계 및 일괄평가 법리: 2개 이상의 토지에 대해 개별평가가 원칙이지만, 거래상 일체성 또는 '용도상 불가분의 관계'가 인정될 경우 예외적으로 일괄평가가 허용됩니다. '용도상 불가분의 관계'는 일단의 토지로 이용되는 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 토지의 가치 형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 두 필지 토지 지상의 건물이 오랜 기간 일체로 기능하고 소유권이 함께 변동되었으며, 개별 이용 시 효용성이 떨어진다는 점 등을 들어 용도상 불가분의 관계를 인정했습니다. 특히, 건물의 외관, 현황, 소유권 변동 이력, 개별공시지가의 동일성, 그리고 개별 토지 이용 시의 효용성 저하 등이 이러한 관계를 뒷받침하는 중요한 증거가 되었습니다.
여러 필지의 토지나 건물이 인접해 있고 오랫동안 하나의 단위처럼 이용되어 왔다면, 보상 평가 시 '일단지'로 인정받을 가능성이 있습니다. 이때는 토지 및 건물 등기부등본, 건축물대장 등 공부상 기록과 실제 사용 현황(건물 연결 여부, 출입구, 내부 구획 등), 소유권 변동 이력 등을 꼼꼼히 확인하고 증거로 준비하는 것이 중요합니다. 토지의 효용성 또한 중요한 판단 기준이 됩니다. 개별 토지로 이용할 때보다 여러 필지를 함께 이용할 때 효율성이나 가치가 더 높아지는 경우, '용도상 불가분 관계'가 인정될 여지가 큽니다. 도로 접근성이나 지형적 특성 등을 고려하여 이를 적극적으로 주장할 필요가 있습니다. 관련 행정기관의 평가도 참고할 수 있습니다. 개별공시지가가 동일하게 산정된 경우, 행정기관도 해당 토지들을 유사하게 평가했다고 볼 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 감정인의 감정 결과가 무조건 최종적인 것은 아닙니다. 법원은 감정인의 판단을 참고하되, 법리적 판단과 다른 객관적인 사실들을 종합하여 최종 결론을 내립니다. 감정 결과에 이의가 있다면 해당 판단의 근거를 면밀히 검토하고 반박할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.
