박찬호 변호사

아파트 사업 부지 매각이 채무자를 해하는 행위인지 다툰 사건

E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 F아파트 건립을 위해 토지를 매입했습니다. 이후 2013년 설립된 시행사 D 주식회사가 이 토지 지분을 매수하고 지분 소유자들은 D의 주주가 되었습니다. 원고 A는 D 주식회사의 주주이자 D에 대한 매매대금 채권자 중 한 명입니다. D 주식회사는 사업 지연과 부동산 경기 침체 등으로 자금난을 겪다가 2023년 3월 임시주주총회 및 이사회를 거쳐 이 사건 토지 등을 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하기로 결정하고, 같은 해 6월 매매를 완료했습니다. 피고 B 주식회사는 다시 이 토지를 피고 C 주식회사에 신탁 등기했습니다. 원고 A는 D 주식회사의 토지 매각이 사실상 유일한 재산을 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 '사해행위'에 해당하므로 매매계약을 취소하고 소유권이전등기를 말소해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 D 주식회사가 사업 지체, 자금난 해소, 채무 변제를 위해 토지를 매각한 것이며, 매매대금 230억 원이 부당하게 낮은 염가가 아니고 실제로 채무 변제에 사용된 점 등을 종합하여 이 사건 매매계약을 사해행위로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 청구는 모두 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: D 주식회사에 이 사건 토지 지분을 매도하고 D 주식회사의 주주가 되었으며, D 주식회사에 대한 매매대금 1억 5천만원 채권을 주장하며 사해행위 취소 소송을 제기한 채권자입니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지 등을 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. - D 주식회사: F아파트 건립사업을 위한 시행사로, 토지 지분 소유자들로부터 지분을 매수하고 그들을 주주로 편입했으나 사업 지연 및 자금난으로 이 사건 토지 등을 피고 B 주식회사에 매각한 채무자입니다. - F아파트 건립위원회: E대학교 교수 및 교직원들이 아파트 건립 사업을 위해 구성한 단체입니다. - E대학교 교수 및 교직원 100명: F아파트 건립사업을 위해 토지를 매입한 초기 지분 소유자들로, 원고 A도 이들 중 한 명입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 F아파트 건립을 위해 토지를 매입하고 시행사인 D 주식회사를 설립하여 사업을 추진했으나, 사업이 장기간 지연되고 부동산 경기 침체 및 자금난이 심화되면서 D 주식회사가 심각한 경영 위기에 처했습니다. 결국 D 주식회사는 유일한 주요 자산인 토지 등을 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하기로 결정했습니다. 이에 D 주식회사에 대한 매매대금 채권을 가지고 있던 원고 A는 D 주식회사의 토지 매각 행위가 자신의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당한다고 주장하며 매매계약의 취소와 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 행위가 채권자인 원고 A를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사의 이 사건 토지 매각이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 D 주식회사가 사업 지연과 자금난으로 인해 불가피하게 사업을 포기하고 자산 매각을 결정했으며, 매매대금 230억 원이 부당하게 낮은 염가가 아니었고, 매각 대금이 실제로 채무 변제나 해방공탁금으로 사용된 점 등을 근거로 합니다. 따라서 원고 A의 사해행위 취소 및 원상회복 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 채권자취소권, 즉 사해행위 취소에 관한 법리가 주요하게 적용되었습니다. **1. 채권자취소권 (민법 제406조):** 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자신의 재산권을 목적으로 하는 법률행위를 한 경우, 채권자는 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 것을 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 채무자의 재산이 부당하게 감소하여 채권자가 자신의 채권을 회수하기 어려워지는 것을 막기 위한 제도입니다. **2. 사해행위의 판단 기준:** 법원은 채무자가 유일한 재산인 부동산을 처분하여 현금화하는 행위는 원칙적으로 사해행위가 될 수 있다고 봅니다. 그러나 대법원 판례(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 등)에 따르면, 다음과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 사해행위로 보지 않습니다. - 부동산을 매각한 목적이 채무 변제나 채무를 갚을 수 있는 능력을 확보하기 위함일 때. - 매각 대금이 부당하게 낮은 가격(염가)이 아닐 때. - 실제로 매각 대금을 채권자에게 변제하는 데 사용하거나, 변제 능력을 유지하고 있을 때. - 채무자가 일부 채권자와 공모하여 다른 채권자에게 손해를 입힐 의사가 없었을 때. 이 사건에서 D 주식회사는 오랜 사업 지연과 부동산 경기 침체, 건설단가 상승 등으로 인해 심각한 자금난을 겪으며 대출 이자가 연체되는 등 사업을 계속하기 어려운 상황이었습니다. 이러한 배경에서 이 사건 토지 등을 230억 원에 매각한 것은 사업을 포기하고 채무를 정리하기 위한 합리적인 경영 판단으로 인정되었습니다. 또한, 이 매매대금 230억 원은 감정평가액 25,010,978,500원이나 2023년도 공시지가 약 21,125,590,000원과 비교할 때 부당한 염가가 아니었고, 실제로 우선수익자나 주주들에 대한 채무 변제, 해방공탁금 등으로 사용된 점이 밝혀졌습니다. 이와 같은 사정들을 종합하여 법원은 D 주식회사의 매각 행위를 사해행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 상법 제414조는 감사의 손해배상책임에 관한 조항이나, 본안 소송에서 관련 청구가 기각되어 이 사건에서는 직접적인 영향을 미치지 않았습니다. ### 참고 사항 채무자가 유일한 재산인 부동산을 처분하는 경우라도, 그 행위가 무조건 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 사해행위가 부정될 수 있습니다. 1. 매각 목적이 채무 변제 또는 변제 능력을 확보하기 위한 것일 때. 2. 매매대금이 부당하게 낮지 않은, 즉 적정한 가격에 이루어졌을 때. 3. 실제로 매각 대금이 채권자에 대한 변제나 책임 재산을 유지하는 데 사용되었을 때. 따라서 사업성 부족, 자금난 등 합리적인 경영 판단에 따라 자산을 매각하고 그 대금을 정당한 채무 변제에 사용했다면, 이는 사해행위가 아니라고 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 상황에서는 채무자의 처분 당시 재산 상황, 처분 목적, 대금의 적정성 및 사용처 등을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 충분히 확보하는 것이 중요합니다.

아파트 사업 부지 매각 계약 취소 불인정 사건

이 사건은 E대학교 교수 및 교직원 100명이 아파트 건립 사업을 위해 토지 지분을 매수하고 사업 시행사를 설립한 후 토지를 매각하는 과정에서, 사업 시행사에게 토지 매매대금 채권을 가진 원고가 사업 시행사의 토지 매각 계약이 자신의 채권을 해치는 사해행위라고 주장하며 매매 계약 취소 및 소유권 이전 등기 말소를 청구한 사건입니다. 법원은 사업 시행사가 사업성 부족과 채무 부담으로 토지를 매각한 것이며 매각 대금이 부당하게 낮지 않았고 채무 변제에 사용된 점 등을 종합하여 해당 매매 계약이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단, 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 아파트 사업 부지 지분 소유자 중 한 명으로, 사업 시행사인 D 주식회사에 토지 지분을 매도하여 매매대금 2억 2,500만 원의 채권을 가지고 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. - D 주식회사: F아파트 건립 사업을 위한 시행사로 설립되었으며, 원고 등으로부터 사업 부지 토지 지분을 매수하고 피고 B 주식회사에 이 사건 토지 전체를 매각했습니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지를 매매대금 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 아파트 건립 사업을 추진하며 토지 지분을 매수했습니다. 2013년에 사업 시행사 D 주식회사를 설립했고, D 주식회사는 2015년경부터 토지 지분 소유자들로부터 토지 지분을 매수했으며, 원고 A 역시 2015년에 자신의 지분 1/100을 D 주식회사에 매도했습니다. 이후 원고는 다른 지분 소유자로부터 추가 지분 0.5/100을 양수받아 D 주식회사에 총 1.5/100 지분에 대한 매매대금 2억 2,500만 원의 채권이 있다고 주장했습니다. 그러나 사업성이 악화되자 D 주식회사는 2023년 3월 임시주주총회와 이사회를 거쳐 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 D 주식회사가 사실상 유일한 재산인 토지를 매각하여 금전으로 바꾼 것이 채권자를 해치는 사해행위에 해당하므로 매매계약 취소 및 소유권이전등기 말소를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 행위가 원고의 채권을 해치는 '사해행위'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사가 사업성 부족, 급속한 부동산 경기 침체, 거액의 대출금 이자 부담 등의 이유로 사업 부지 매각을 결정한 점, 매각 대금 230억 원이 감정평가액이나 공시지가에 비해 부당한 염가라고 보기 어려운 점, 매각 대금이 실제 채무 변제나 해방공탁금으로 사용된 점 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 '채권자취소권'과 '사해행위'에 관한 법리가 적용됩니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해할 줄 알면서도 자신의 재산을 줄이는 행위(사해행위)를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복시킬 수 있는 권리입니다. 대법원 판례(2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 등)는 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 될 수 있다고 봅니다. 그러나 다음 조건들이 충족될 경우 예외적으로 사해행위로 보지 않을 수 있습니다. 1. **매각 목적의 정당성**: 부동산을 매각한 목적이 채무를 변제하거나 변제 능력을 얻기 위한 것이어야 합니다. 2. **대금의 적정성**: 매각 대금이 부당하게 낮지 않아야 합니다. 3. **대금의 실제 사용**: 매각 대금을 실제로 채권자에게 변제하는 데 사용하거나, 변제 능력을 유지하는 데 사용해야 합니다. 이러한 조건들이 모두 충족되고, 채무자가 특정 채권자와 공모하여 다른 채권자에게 손해를 입힐 의도가 없는 한 사해행위에 해당하지 않는다고 판단됩니다. 이 사건에서 법원은 위 대법원 판례의 법리를 적용하여 D 주식회사의 매각 행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 보았습니다. 피고들이 언급한 상법 제414조(감사의 책임)는 원고의 손해배상책임에 관한 것이었으나, 이는 본안 소송에서 기각되었으므로 이 사건의 주요 법리로 다루어지지 않았습니다. ### 참고 사항 회사가 유일한 재산을 매각하는 경우에도 반드시 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 만약 매각 목적이 정당한 채무 변제나 재정 건전성 확보를 위한 것이고, 매매대금이 부당하게 낮지 않으며, 실제로 그 대금이 채권 변제나 회사 운영에 사용되었다면 사해행위로 보지 않을 수 있습니다. 따라서 회사가 어려운 상황에서 자산을 매각할 때는 매각의 필요성, 대금의 적정성, 대금의 사용처 등을 명확하게 문서화하고 투명하게 처리하는 것이 중요합니다. 특히, 사업의 지속적인 어려움이나 시장 상황 악화 등 객관적인 이유가 뒷받침될수록 사해행위로 인정될 가능성이 낮아집니다. 또한, 채권자는 자신의 채권이 유효하게 존재하는지, 그리고 채무자의 행위가 실제로 채권자를 해할 의도를 가졌는지 입증해야 합니다.

F아파트 시행사 토지 매각 관련 분쟁 판결

E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 추진한 F아파트 건립 사업과 관련하여, 시행사인 D 주식회사가 사업 지연과 재정 악화로 인해 사실상 유일한 재산인 사업 부지 토지를 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하였습니다. 원고인 주식회사 A는 D에 대해 채권을 가진 채권자로서, 이 매매계약이 원고의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당하므로 취소하고 소유권이전등기를 말소해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 D가 재정적 어려움에 처했고, 사업성이 부족하여 사업을 포기하고 토지를 매각하게 된 점, 매매대금 230억 원이 시가나 공시지가에 비해 부당하게 낮은 가격이 아니었던 점, 매각 대금이 주로 다른 채무 변제 등에 사용된 점 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: D 주식회사의 시행대행사이며, J 외 5인으로부터 D 주식회사에 대한 매도인 지위를 양수하여 D 주식회사에 대한 6억 7천5백만 원의 채권을 가지고 있다고 주장한 회사입니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지 등 사업 부지를 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. - D 주식회사: F아파트 건립 사업의 시행사로, 이 사건 토지의 지분 소유권을 매수했으며, 사업 지연 및 재정 악화로 인해 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 회사입니다. - E대학교 교수 및 교직원 100명: 2001년경 F아파트 건립사업을 추진하며 최초로 이 사건 토지의 지분을 매수했던 사람들입니다. - J 외 5인: 이 사건 토지의 지분 소유자였다가 D 주식회사에 지분을 매도했고, 이후 원고 주식회사 A에게 D 주식회사에 대한 매도인 지위를 양도한 사람들입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 추진하던 F아파트 건립 사업의 시행사인 D 주식회사는 사업 지연과 경기 침체 등으로 심각한 재정난을 겪고 있었습니다. 금융기관 대출 이자 연체와 250억 원이 넘는 채무에 시달리던 D 주식회사는 사실상 유일한 재산인 사업 부지 토지를 230억 원에 피고 B 주식회사에 매각하기로 결정했습니다. 이 과정에서 D 주식회사에 대해 매매대금 채권을 가지고 있던 시행대행사인 원고 주식회사 A는 D 주식회사가 유일한 재산을 처분한 것이 자신의 채권을 상환하지 않기 위한 사해행위라고 주장하며 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소를 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 사업 부지 토지를 매각한 행위가 원고 주식회사 A의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사가 토지를 매각한 행위를 채권자를 해할 의도로 이루어진 사해행위로 인정하지 않았습니다. D 주식회사가 재정적 어려움 속에서 사업성이 없다고 판단하고 적정한 가격에 자산을 매각하여 채무 변제에 사용한 점 등이 고려되어 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법 제406조에 규정된 **채권자취소권**과 관련이 있습니다. **1. 채권자취소권의 의미**: 채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서도 자신의 재산을 감소시키는 법률 행위(사해행위)를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있도록 하는 권리입니다. **2. 채권자취소권 행사의 요건**: 이 권리를 행사하기 위해서는 다음의 요건들이 충족되어야 합니다. * **피보전채권의 존재**: 채무자에 대해 보호받을 채권(예: 대여금 채권, 매매대금 채권 등)이 존재해야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 D 주식회사로부터 양수한 매도인 지위에 기한 매매대금 채권 6억 7천5백만 원을 피보전채권으로 인정했습니다. * **사해행위**: 채무자의 재산 감소 행위가 채권자에게 손해를 끼치는 행위여야 합니다. 일반적으로 채무자의 재산을 감소시켜 채무자의 채무 변제 능력이 부족해지게 만드는 행위를 말합니다. 특히 채무자가 사실상 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위로 볼 수 있습니다. * **사해의사**: 채무자가 채권자를 해칠 의사로 그 행위를 해야 합니다. 즉, 자신의 행위로 인해 채권자의 채권을 충분히 변제할 수 없게 된다는 사실을 인식하고 있어야 합니다. 수익자(사해행위로 이익을 얻은 사람, 이 사건에서는 피고 B 주식회사)에게도 사해행위의 사실을 알았다는 인식(악의)이 있어야 합니다. **3. 예외적인 상황 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 참조)**​: 이 사건에서 법원은 대법원 판례에 따라, 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 금전으로 바꾼 경우라도 다음의 조건들이 충족되면 사해행위로 보지 않을 수 있다고 판단했습니다. * **매각 목적**: 부동산 매각의 목적이 채무 변제나 변제 자력을 얻기 위한 것일 때. * **대금의 적정성**: 매각 대금이 부당하게 낮은 가격이 아닐 때 (즉, 적정 시세에 부합할 때). * **대금의 사용처**: 실제 매각 대금을 채권자에게 변제하거나 변제 자력을 유지하는 데 사용한 경우. 다만, 채무자가 일부 채권자와 공모하여 다른 채권자를 해할 의사로 특정 채권자에게만 변제하는 특별한 사정이 없다면 사해행위로 보지 않습니다. 이 사건에서 D 주식회사의 매각 행위는 사업성 악화로 인한 재정 위기 극복 및 채무 변제를 위한 것이었고, 매각 대금 230억 원도 시가와 공시지가를 고려할 때 부당하게 낮지 않았으며, 그 대금이 다른 채무 변제에 사용되었으므로 사해행위에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 회사가 재정적 어려움을 겪는 상황에서 중요한 자산을 매각할 때는 신중한 판단이 필요합니다. 1. **자산 매각의 필요성**: 회사의 자산 매각이 사업의 지속 불가능, 채무 상환 등의 정당한 목적을 가지고 이루어졌는지를 명확히 해야 합니다. 2. **매각 가격의 적정성**: 매각 대상 자산의 시세나 감정평가액 등을 충분히 고려하여 합리적인 가격으로 매각해야 합니다. 부당하게 낮은 가격으로 매각할 경우 '사해행위'로 판단될 위험이 있습니다. 이 사건에서는 시가 감정액(약 250억 원)과 공시지가(약 211억 원) 대비 230억 원의 매매대금이 부당한 염가로 보이지 않는다고 판단되었습니다. 3. **매각 대금의 사용처**: 매각으로 얻은 대금이 특정 채권자에게만 편파적으로 지급되거나 개인적으로 유용되지 않고, 전체 채무 변제나 회사 운영 유지 등 정당한 목적으로 사용되었음을 증명할 수 있어야 합니다. 4. **채무자의 재산 상황**: 매각 당시 회사가 사실상 유일한 재산을 처분하는 상황이었다면, 그 처분 목적과 대금 사용의 투명성이 더욱 중요해집니다. 5. **채권 및 채무 관계의 명확화**: 채권을 양수하거나 채무를 승계받는 경우, 해당 사실이 기존 채무자에게 명확히 통지되고 인정되었는지 관련 서류(매매계약서, 확인서 등)를 통해 분명히 해두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 원고가 양수한 매도인 지위에 대해 D 주식회사의 대표이사가 변경된 사실을 인정하는 내용이 계약서에 기재되어 있었고, 법원은 이를 바탕으로 원고의 채권을 인정했습니다.

아파트 사업 부지 매각이 채무자를 해하는 행위인지 다툰 사건

E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 F아파트 건립을 위해 토지를 매입했습니다. 이후 2013년 설립된 시행사 D 주식회사가 이 토지 지분을 매수하고 지분 소유자들은 D의 주주가 되었습니다. 원고 A는 D 주식회사의 주주이자 D에 대한 매매대금 채권자 중 한 명입니다. D 주식회사는 사업 지연과 부동산 경기 침체 등으로 자금난을 겪다가 2023년 3월 임시주주총회 및 이사회를 거쳐 이 사건 토지 등을 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하기로 결정하고, 같은 해 6월 매매를 완료했습니다. 피고 B 주식회사는 다시 이 토지를 피고 C 주식회사에 신탁 등기했습니다. 원고 A는 D 주식회사의 토지 매각이 사실상 유일한 재산을 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 '사해행위'에 해당하므로 매매계약을 취소하고 소유권이전등기를 말소해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 D 주식회사가 사업 지체, 자금난 해소, 채무 변제를 위해 토지를 매각한 것이며, 매매대금 230억 원이 부당하게 낮은 염가가 아니고 실제로 채무 변제에 사용된 점 등을 종합하여 이 사건 매매계약을 사해행위로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 청구는 모두 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: D 주식회사에 이 사건 토지 지분을 매도하고 D 주식회사의 주주가 되었으며, D 주식회사에 대한 매매대금 1억 5천만원 채권을 주장하며 사해행위 취소 소송을 제기한 채권자입니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지 등을 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. - D 주식회사: F아파트 건립사업을 위한 시행사로, 토지 지분 소유자들로부터 지분을 매수하고 그들을 주주로 편입했으나 사업 지연 및 자금난으로 이 사건 토지 등을 피고 B 주식회사에 매각한 채무자입니다. - F아파트 건립위원회: E대학교 교수 및 교직원들이 아파트 건립 사업을 위해 구성한 단체입니다. - E대학교 교수 및 교직원 100명: F아파트 건립사업을 위해 토지를 매입한 초기 지분 소유자들로, 원고 A도 이들 중 한 명입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 F아파트 건립을 위해 토지를 매입하고 시행사인 D 주식회사를 설립하여 사업을 추진했으나, 사업이 장기간 지연되고 부동산 경기 침체 및 자금난이 심화되면서 D 주식회사가 심각한 경영 위기에 처했습니다. 결국 D 주식회사는 유일한 주요 자산인 토지 등을 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하기로 결정했습니다. 이에 D 주식회사에 대한 매매대금 채권을 가지고 있던 원고 A는 D 주식회사의 토지 매각 행위가 자신의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당한다고 주장하며 매매계약의 취소와 소유권이전등기의 말소를 구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 행위가 채권자인 원고 A를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사의 이 사건 토지 매각이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 D 주식회사가 사업 지연과 자금난으로 인해 불가피하게 사업을 포기하고 자산 매각을 결정했으며, 매매대금 230억 원이 부당하게 낮은 염가가 아니었고, 매각 대금이 실제로 채무 변제나 해방공탁금으로 사용된 점 등을 근거로 합니다. 따라서 원고 A의 사해행위 취소 및 원상회복 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 채권자취소권, 즉 사해행위 취소에 관한 법리가 주요하게 적용되었습니다. **1. 채권자취소권 (민법 제406조):** 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자신의 재산권을 목적으로 하는 법률행위를 한 경우, 채권자는 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 것을 법원에 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 채무자의 재산이 부당하게 감소하여 채권자가 자신의 채권을 회수하기 어려워지는 것을 막기 위한 제도입니다. **2. 사해행위의 판단 기준:** 법원은 채무자가 유일한 재산인 부동산을 처분하여 현금화하는 행위는 원칙적으로 사해행위가 될 수 있다고 봅니다. 그러나 대법원 판례(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 등)에 따르면, 다음과 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 사해행위로 보지 않습니다. - 부동산을 매각한 목적이 채무 변제나 채무를 갚을 수 있는 능력을 확보하기 위함일 때. - 매각 대금이 부당하게 낮은 가격(염가)이 아닐 때. - 실제로 매각 대금을 채권자에게 변제하는 데 사용하거나, 변제 능력을 유지하고 있을 때. - 채무자가 일부 채권자와 공모하여 다른 채권자에게 손해를 입힐 의사가 없었을 때. 이 사건에서 D 주식회사는 오랜 사업 지연과 부동산 경기 침체, 건설단가 상승 등으로 인해 심각한 자금난을 겪으며 대출 이자가 연체되는 등 사업을 계속하기 어려운 상황이었습니다. 이러한 배경에서 이 사건 토지 등을 230억 원에 매각한 것은 사업을 포기하고 채무를 정리하기 위한 합리적인 경영 판단으로 인정되었습니다. 또한, 이 매매대금 230억 원은 감정평가액 25,010,978,500원이나 2023년도 공시지가 약 21,125,590,000원과 비교할 때 부당한 염가가 아니었고, 실제로 우선수익자나 주주들에 대한 채무 변제, 해방공탁금 등으로 사용된 점이 밝혀졌습니다. 이와 같은 사정들을 종합하여 법원은 D 주식회사의 매각 행위를 사해행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 상법 제414조는 감사의 손해배상책임에 관한 조항이나, 본안 소송에서 관련 청구가 기각되어 이 사건에서는 직접적인 영향을 미치지 않았습니다. ### 참고 사항 채무자가 유일한 재산인 부동산을 처분하는 경우라도, 그 행위가 무조건 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 사해행위가 부정될 수 있습니다. 1. 매각 목적이 채무 변제 또는 변제 능력을 확보하기 위한 것일 때. 2. 매매대금이 부당하게 낮지 않은, 즉 적정한 가격에 이루어졌을 때. 3. 실제로 매각 대금이 채권자에 대한 변제나 책임 재산을 유지하는 데 사용되었을 때. 따라서 사업성 부족, 자금난 등 합리적인 경영 판단에 따라 자산을 매각하고 그 대금을 정당한 채무 변제에 사용했다면, 이는 사해행위가 아니라고 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 상황에서는 채무자의 처분 당시 재산 상황, 처분 목적, 대금의 적정성 및 사용처 등을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 충분히 확보하는 것이 중요합니다.

아파트 사업 부지 매각 계약 취소 불인정 사건

이 사건은 E대학교 교수 및 교직원 100명이 아파트 건립 사업을 위해 토지 지분을 매수하고 사업 시행사를 설립한 후 토지를 매각하는 과정에서, 사업 시행사에게 토지 매매대금 채권을 가진 원고가 사업 시행사의 토지 매각 계약이 자신의 채권을 해치는 사해행위라고 주장하며 매매 계약 취소 및 소유권 이전 등기 말소를 청구한 사건입니다. 법원은 사업 시행사가 사업성 부족과 채무 부담으로 토지를 매각한 것이며 매각 대금이 부당하게 낮지 않았고 채무 변제에 사용된 점 등을 종합하여 해당 매매 계약이 사해행위에 해당하지 않는다고 판단, 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 아파트 사업 부지 지분 소유자 중 한 명으로, 사업 시행사인 D 주식회사에 토지 지분을 매도하여 매매대금 2억 2,500만 원의 채권을 가지고 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. - D 주식회사: F아파트 건립 사업을 위한 시행사로 설립되었으며, 원고 등으로부터 사업 부지 토지 지분을 매수하고 피고 B 주식회사에 이 사건 토지 전체를 매각했습니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지를 매매대금 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 아파트 건립 사업을 추진하며 토지 지분을 매수했습니다. 2013년에 사업 시행사 D 주식회사를 설립했고, D 주식회사는 2015년경부터 토지 지분 소유자들로부터 토지 지분을 매수했으며, 원고 A 역시 2015년에 자신의 지분 1/100을 D 주식회사에 매도했습니다. 이후 원고는 다른 지분 소유자로부터 추가 지분 0.5/100을 양수받아 D 주식회사에 총 1.5/100 지분에 대한 매매대금 2억 2,500만 원의 채권이 있다고 주장했습니다. 그러나 사업성이 악화되자 D 주식회사는 2023년 3월 임시주주총회와 이사회를 거쳐 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 D 주식회사가 사실상 유일한 재산인 토지를 매각하여 금전으로 바꾼 것이 채권자를 해치는 사해행위에 해당하므로 매매계약 취소 및 소유권이전등기 말소를 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 행위가 원고의 채권을 해치는 '사해행위'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사가 사업성 부족, 급속한 부동산 경기 침체, 거액의 대출금 이자 부담 등의 이유로 사업 부지 매각을 결정한 점, 매각 대금 230억 원이 감정평가액이나 공시지가에 비해 부당한 염가라고 보기 어려운 점, 매각 대금이 실제 채무 변제나 해방공탁금으로 사용된 점 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 '채권자취소권'과 '사해행위'에 관한 법리가 적용됩니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해할 줄 알면서도 자신의 재산을 줄이는 행위(사해행위)를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상으로 회복시킬 수 있는 권리입니다. 대법원 판례(2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 등)는 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 될 수 있다고 봅니다. 그러나 다음 조건들이 충족될 경우 예외적으로 사해행위로 보지 않을 수 있습니다. 1. **매각 목적의 정당성**: 부동산을 매각한 목적이 채무를 변제하거나 변제 능력을 얻기 위한 것이어야 합니다. 2. **대금의 적정성**: 매각 대금이 부당하게 낮지 않아야 합니다. 3. **대금의 실제 사용**: 매각 대금을 실제로 채권자에게 변제하는 데 사용하거나, 변제 능력을 유지하는 데 사용해야 합니다. 이러한 조건들이 모두 충족되고, 채무자가 특정 채권자와 공모하여 다른 채권자에게 손해를 입힐 의도가 없는 한 사해행위에 해당하지 않는다고 판단됩니다. 이 사건에서 법원은 위 대법원 판례의 법리를 적용하여 D 주식회사의 매각 행위가 사해행위에 해당하지 않는다고 보았습니다. 피고들이 언급한 상법 제414조(감사의 책임)는 원고의 손해배상책임에 관한 것이었으나, 이는 본안 소송에서 기각되었으므로 이 사건의 주요 법리로 다루어지지 않았습니다. ### 참고 사항 회사가 유일한 재산을 매각하는 경우에도 반드시 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 만약 매각 목적이 정당한 채무 변제나 재정 건전성 확보를 위한 것이고, 매매대금이 부당하게 낮지 않으며, 실제로 그 대금이 채권 변제나 회사 운영에 사용되었다면 사해행위로 보지 않을 수 있습니다. 따라서 회사가 어려운 상황에서 자산을 매각할 때는 매각의 필요성, 대금의 적정성, 대금의 사용처 등을 명확하게 문서화하고 투명하게 처리하는 것이 중요합니다. 특히, 사업의 지속적인 어려움이나 시장 상황 악화 등 객관적인 이유가 뒷받침될수록 사해행위로 인정될 가능성이 낮아집니다. 또한, 채권자는 자신의 채권이 유효하게 존재하는지, 그리고 채무자의 행위가 실제로 채권자를 해할 의도를 가졌는지 입증해야 합니다.

F아파트 시행사 토지 매각 관련 분쟁 판결

E대학교 교수 및 교직원들이 2001년부터 추진한 F아파트 건립 사업과 관련하여, 시행사인 D 주식회사가 사업 지연과 재정 악화로 인해 사실상 유일한 재산인 사업 부지 토지를 피고 B 주식회사에 230억 원에 매각하였습니다. 원고인 주식회사 A는 D에 대해 채권을 가진 채권자로서, 이 매매계약이 원고의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당하므로 취소하고 소유권이전등기를 말소해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 D가 재정적 어려움에 처했고, 사업성이 부족하여 사업을 포기하고 토지를 매각하게 된 점, 매매대금 230억 원이 시가나 공시지가에 비해 부당하게 낮은 가격이 아니었던 점, 매각 대금이 주로 다른 채무 변제 등에 사용된 점 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: D 주식회사의 시행대행사이며, J 외 5인으로부터 D 주식회사에 대한 매도인 지위를 양수하여 D 주식회사에 대한 6억 7천5백만 원의 채권을 가지고 있다고 주장한 회사입니다. - 피고 B 주식회사: D 주식회사로부터 이 사건 토지 등 사업 부지를 230억 원에 매수한 회사입니다. - 피고 C 주식회사: 피고 B 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 소유권이전등기를 마친 회사입니다. - D 주식회사: F아파트 건립 사업의 시행사로, 이 사건 토지의 지분 소유권을 매수했으며, 사업 지연 및 재정 악화로 인해 이 사건 토지를 피고 B 주식회사에 매각한 회사입니다. - E대학교 교수 및 교직원 100명: 2001년경 F아파트 건립사업을 추진하며 최초로 이 사건 토지의 지분을 매수했던 사람들입니다. - J 외 5인: 이 사건 토지의 지분 소유자였다가 D 주식회사에 지분을 매도했고, 이후 원고 주식회사 A에게 D 주식회사에 대한 매도인 지위를 양도한 사람들입니다. ### 분쟁 상황 E대학교 교수 및 교직원들이 추진하던 F아파트 건립 사업의 시행사인 D 주식회사는 사업 지연과 경기 침체 등으로 심각한 재정난을 겪고 있었습니다. 금융기관 대출 이자 연체와 250억 원이 넘는 채무에 시달리던 D 주식회사는 사실상 유일한 재산인 사업 부지 토지를 230억 원에 피고 B 주식회사에 매각하기로 결정했습니다. 이 과정에서 D 주식회사에 대해 매매대금 채권을 가지고 있던 시행대행사인 원고 주식회사 A는 D 주식회사가 유일한 재산을 처분한 것이 자신의 채권을 상환하지 않기 위한 사해행위라고 주장하며 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소를 요구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 D 주식회사가 유일한 재산인 사업 부지 토지를 매각한 행위가 원고 주식회사 A의 채권을 해하는 '사해행위'에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 D 주식회사가 토지를 매각한 행위를 채권자를 해할 의도로 이루어진 사해행위로 인정하지 않았습니다. D 주식회사가 재정적 어려움 속에서 사업성이 없다고 판단하고 적정한 가격에 자산을 매각하여 채무 변제에 사용한 점 등이 고려되어 원고의 청구는 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법 제406조에 규정된 **채권자취소권**과 관련이 있습니다. **1. 채권자취소권의 의미**: 채무자가 채권자를 해칠 것을 알면서도 자신의 재산을 감소시키는 법률 행위(사해행위)를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있도록 하는 권리입니다. **2. 채권자취소권 행사의 요건**: 이 권리를 행사하기 위해서는 다음의 요건들이 충족되어야 합니다. * **피보전채권의 존재**: 채무자에 대해 보호받을 채권(예: 대여금 채권, 매매대금 채권 등)이 존재해야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 D 주식회사로부터 양수한 매도인 지위에 기한 매매대금 채권 6억 7천5백만 원을 피보전채권으로 인정했습니다. * **사해행위**: 채무자의 재산 감소 행위가 채권자에게 손해를 끼치는 행위여야 합니다. 일반적으로 채무자의 재산을 감소시켜 채무자의 채무 변제 능력이 부족해지게 만드는 행위를 말합니다. 특히 채무자가 사실상 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위로 볼 수 있습니다. * **사해의사**: 채무자가 채권자를 해칠 의사로 그 행위를 해야 합니다. 즉, 자신의 행위로 인해 채권자의 채권을 충분히 변제할 수 없게 된다는 사실을 인식하고 있어야 합니다. 수익자(사해행위로 이익을 얻은 사람, 이 사건에서는 피고 B 주식회사)에게도 사해행위의 사실을 알았다는 인식(악의)이 있어야 합니다. **3. 예외적인 상황 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결 참조)**​: 이 사건에서 법원은 대법원 판례에 따라, 채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 금전으로 바꾼 경우라도 다음의 조건들이 충족되면 사해행위로 보지 않을 수 있다고 판단했습니다. * **매각 목적**: 부동산 매각의 목적이 채무 변제나 변제 자력을 얻기 위한 것일 때. * **대금의 적정성**: 매각 대금이 부당하게 낮은 가격이 아닐 때 (즉, 적정 시세에 부합할 때). * **대금의 사용처**: 실제 매각 대금을 채권자에게 변제하거나 변제 자력을 유지하는 데 사용한 경우. 다만, 채무자가 일부 채권자와 공모하여 다른 채권자를 해할 의사로 특정 채권자에게만 변제하는 특별한 사정이 없다면 사해행위로 보지 않습니다. 이 사건에서 D 주식회사의 매각 행위는 사업성 악화로 인한 재정 위기 극복 및 채무 변제를 위한 것이었고, 매각 대금 230억 원도 시가와 공시지가를 고려할 때 부당하게 낮지 않았으며, 그 대금이 다른 채무 변제에 사용되었으므로 사해행위에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다. ### 참고 사항 회사가 재정적 어려움을 겪는 상황에서 중요한 자산을 매각할 때는 신중한 판단이 필요합니다. 1. **자산 매각의 필요성**: 회사의 자산 매각이 사업의 지속 불가능, 채무 상환 등의 정당한 목적을 가지고 이루어졌는지를 명확히 해야 합니다. 2. **매각 가격의 적정성**: 매각 대상 자산의 시세나 감정평가액 등을 충분히 고려하여 합리적인 가격으로 매각해야 합니다. 부당하게 낮은 가격으로 매각할 경우 '사해행위'로 판단될 위험이 있습니다. 이 사건에서는 시가 감정액(약 250억 원)과 공시지가(약 211억 원) 대비 230억 원의 매매대금이 부당한 염가로 보이지 않는다고 판단되었습니다. 3. **매각 대금의 사용처**: 매각으로 얻은 대금이 특정 채권자에게만 편파적으로 지급되거나 개인적으로 유용되지 않고, 전체 채무 변제나 회사 운영 유지 등 정당한 목적으로 사용되었음을 증명할 수 있어야 합니다. 4. **채무자의 재산 상황**: 매각 당시 회사가 사실상 유일한 재산을 처분하는 상황이었다면, 그 처분 목적과 대금 사용의 투명성이 더욱 중요해집니다. 5. **채권 및 채무 관계의 명확화**: 채권을 양수하거나 채무를 승계받는 경우, 해당 사실이 기존 채무자에게 명확히 통지되고 인정되었는지 관련 서류(매매계약서, 확인서 등)를 통해 분명히 해두는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 원고가 양수한 매도인 지위에 대해 D 주식회사의 대표이사가 변경된 사실을 인정하는 내용이 계약서에 기재되어 있었고, 법원은 이를 바탕으로 원고의 채권을 인정했습니다.