행정
원고 A, B, C를 포함한 여러 명이 상속받은 토지와 건물에 대해 재개발조합(피고)은 조합설립인가를 받았습니다. 이후 이 토지와 건물의 공유지분 일부가 여러 사람에게 이전되면서 공유자 구성이 변화되었습니다. 원고들은 다른 공유자들과 함께 원고 A를 대표조합원으로 선임한다는 동의서를 제출했으나, 건물 지분권자 중 1인(O)의 동의가 누락되었습니다. 피고는 분양신청 기간 동안 대표조합원 선임 동의 보완을 요청했지만, 마감일까지 보완되지 않았고 O과 또 다른 공유자(G)는 분양신청을 하지 않았습니다. 나머지 공유자들이 각자 단독 명의로 동일한 내용의 분양신청을 하자, 피고는 모든 공유자의 동의를 받은 대표자 선임이 없었으므로 적법한 분양신청이 아니라고 판단하여 원고들을 현금청산 대상자로 분류하는 관리처분계획을 수립하고 인가받았습니다. 원고들은 이러한 관리처분계획이 무효라며 소송을 제기했으나, 법원은 구 도시정비법 및 조합 정관에 따라 공유자 전원의 동의에 의한 대표조합원 선임 또는 공유자 전원의 동일한 분양신청이 필요하며, 누락된 동의로 인해 원고들의 분양신청은 유효하지 않다고 보아 원고들의 청구를 기각했습니다.
원고들은 고 J으로부터 상속받은 서울 은평구 F 대 367㎡ 토지와 그 지상 단층주택 46.28㎡(각각 이 사건 토지 및 건물)의 공유자들입니다. 이들은 D주택재개발정비사업조합(피고)의 재개발 사업구역 내에 해당 토지와 건물을 소유하고 있었습니다. 2020년 10월경, 원고들을 포함한 일부 공유자들은 원고 A를 대표조합원으로 선임한다는 내용의 동의서를 피고에게 제출했습니다. 그러나 이 사건 건물 1/6지분권자인 O의 동의는 누락되었습니다. 피고는 2021년 9월 30일부터 2021년 11월 26일까지 분양신청을 받았고, 12월 6일까지 기간을 연장했습니다. 이 기간 동안 O과 또 다른 공유자 G는 분양신청을 하지 않았습니다. 나머지 공유자들은 각자 동일한 내용으로 분양신청을 했지만, 대표조합원 선임에 O의 동의가 없었기에 피고는 이를 적법한 분양신청으로 보지 않았습니다. 이에 피고는 원고들을 현금청산 대상자로 분류하는 관리처분계획을 수립하고 2023년 2월 2일 은평구청장으로부터 인가받았습니다. 원고들은 O의 명시적·묵시적 동의가 있었거나, 설령 없었다 하더라도 분양신청은 공유물 관리행위에 해당하므로 과반수 동의만으로 가능하다고 주장하며, 자신들을 현금청산 대상자로 분류한 관리처분계획이 무효임을 확인해달라는 소송을 제기했습니다.
재개발 사업에서 공유 토지 및 건물의 소유자들이 대표조합원을 선임하거나 분양신청을 할 때, 모든 공유자의 동의가 필요한지 여부와 이러한 동의 없이 이루어진 분양신청이 유효한지 여부입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 조합이 수립한 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 유효하다는 의미입니다.
이 판결은 재개발 사업에서 여러 명의 공유자가 하나의 토지나 건물을 소유하고 있을 경우, 조합원으로서의 권리 행사, 특히 분양신청과 같은 중요한 법률 행위를 위해서는 공유자 전원의 명확한 동의가 필수적임을 다시 한번 확인시켜 줍니다. 단 한 명의 동의가 누락되더라도 전체 분양신청이 무효가 될 수 있으며, 이는 현금청산으로 이어질 수 있음을 보여주는 사례입니다.
이 사건의 주요 쟁점과 관련된 법률 및 법리는 다음과 같습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호(조합원의 자격): 이 조항은 "토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이는 여러 명의 공유자가 하나의 부동산을 소유할 경우, 조합과의 관계에서는 단 한 명의 대표자만이 조합원으로서 권리 의무를 갖게 됨을 의미합니다. 이 조항의 취지는 재개발 사업의 효율적인 진행을 위해 조합원 수를 제한하고 복잡한 이해관계를 단순화하려는 것입니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호(관리처분계획 수립기준): "1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우와 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 이는 다수의 소유자나 세대가 하나의 부동산을 공유하더라도 원칙적으로 하나의 주택만 공급받을 수 있도록 하여 투기 방지 및 사업의 안정성을 도모하려는 목적을 가지고 있습니다.
피고 조합 정관 제9조 제4항 제1호(대표조합원 선임 의무): 피고 조합의 정관은 "토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다"고 명시하고 있습니다. 이는 법률의 취지를 구체화하여 조합원들의 행위 기준을 제시한 것입니다.
대법원 판례의 법리: 대법원은 이와 유사한 사안에서 "하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물이 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 수인의 공유에 속하게 된 때에는 원칙적으로 공유자 전원의 동의로 선임된 대표조합원이 분양신청을 하여야 하고, 대표조합원의 선임이 어려운 예외적 경우에는 적어도 공유자 전원이 ‘수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우’임을 밝히면서 동일한 내용의 분양신청을 할 것을 요한다"고 판시하고 있습니다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 취지 참조). 이는 공유자들 중 누구 한 명이라도 동의하지 않거나 적법한 절차를 거치지 않으면 유효한 분양신청으로 볼 수 없다는 원칙을 제시한 것입니다.
재개발이나 재건축 사업 구역 내에서 여러 명이 공유하고 있는 부동산을 소유하고 있다면 다음 사항들을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.
