재개발 조합 상가 분양가 책정 문제로 총회 결정 효력 정지 사건

L 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 조합원들이 조합의 총회에서 의결된 관리처분계획 중 근린생활시설(상가) 및 판매시설 부분의 결의에 중대하고 명백한 하자가 있다고 주장하며 해당 결의의 효력 정지를 구하는 가처분을 신청한 사건입니다. 법원은 상가 및 판매시설의 추정 분양가 산정 방식이 형평성을 결여하여 하자가 중대하다고 보아 해당 부분 결의의 효력을 본안 소송 판결 선고일로부터 30일까지 정지하도록 결정했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (A 외 10명): L 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 조합원들로, 조합의 관리처분계획 결의에 이의를 제기하고 효력 정지를 신청한 사람들입니다.
• 채무자 (L 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합): 재개발 사업을 진행하고 있으며, 총회에서 관리처분계획을 의결하여 채권자들과 분쟁을 겪는 조합입니다.

분쟁 상황

L 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 2012년 설립되어 재개발 사업을 진행해 왔습니다. 2019년 3월 29일 사업시행계획인가를 받았고, 2020년 12월 11일에는 N 주식회사와 1조 7,377억 원 규모의 공사도급계약을 체결했습니다. 조합은 2021년 4월 9일부터 6월 7일까지 조합원 분양 신청을 받았으며, 이때 공동주택과 함께 근린생활시설 및 판매시설도 분양 대상으로 포함했습니다. 분양 신청 안내 책자에는 상가 분양가액이 추정금액이며 관리처분계획 수립 시 변경될 수 있다고 명시되어 있었습니다. 이후 조합은 2022년 7월 15일 임시총회를 개최하여 '관리처분계획(안) 수립의결의 건'을 의결했습니다. 총회에 앞서 진행된 대의원회의에서는 일부 대의원(채권자 K)이 주택 부분과 달리 상가 부분의 추정 분양가가 1억 5천만 원 가량 상승한 것에 대한 해명을 요청했으나, 조합은 명확한 답변을 하지 못했습니다. 총회 결의된 관리처분계획에 따라 채권자들을 포함한 조합원들에게는 분양 예정 상가에 대한 추산액이 통보되었는데, 채권자들은 이 상가 부분의 추정 분양가 산정에 불합리하고 불공정한 점이 있다고 판단하여 본안 소송과 함께 이 사건 가처분 신청을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 관리처분계획 중 근린생활시설(상가) 및 판매시설 부분의 추정 분양가 산정 방식이 공정성과 합리성을 갖추었는지, 이에 중대하고 명백한 하자가 있는지 여부입니다. 또한 본안 소송(총회결의무효확인 사건)의 판결이 확정될 때까지 해당 결의의 효력을 정지할 '피보전권리' 및 '보전의 필요성'이 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 채무자 L 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 2022년 7월 15일 자 총회 제1호 안건인 '관리처분계획(안) 수립의결의 건' 중 근린생활시설(상가) 및 판매시설 부분 결의의 효력을 서울행정법원 2022구합82578 총회결의무효확인 사건의 판결 선고일로부터 30일이 되는 날까지 정지하도록 결정했습니다. 채권자들의 나머지 신청은 기각되었고, 소송비용은 각자가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 관리처분계획 중 근린생활시설(상가) 및 판매시설 부분 결의가 추정 분양가 산정의 형평성을 결여한 중대하고도 명백한 하자를 가지고 있다고 판단했습니다. 구체적으로 조합원 분양 대상인 근린생활시설의 ㎡당 추정 분양가가 1층 20,506,000원, 2층 6,780,000원인 반면, 주로 일반 분양 대상인 판매시설의 ㎡당 추정 분양가는 1층 9,038,000원, 2층 3,979,000원에 불과하여 양자 사이에 현저한 차이가 있었음에도, 조합이 이러한 현저한 차이나 추정 분양가 상승에 대한 경제적 합리성 또는 형평성에 관하여 별다른 소명을 하지 못했기 때문입니다. 또한 판매시설에 전문 사업체가 입점함으로써 발생하는 편익이 주로 주택 거주자에게 돌아가는 외형임에도, 그 부담이 상가 분양을 신청한 조합원에게 지워지는 것으로 보였습니다. 이에 법원은 채권자들의 피보전권리 및 보전의 필요성이 소명된다고 보아 위 범위 내에서 가처분 신청을 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 재개발 조합의 총회 결의의 효력을 다투는 가처분 사건으로, 다음 법령 및 법리가 적용되었습니다.

• 행정소송법 제8조 제2항: 행정소송에 관하여 이 법에 특별한 규정이 없는 사항에 대해서는 법원조직법과 민사소송법 및 민사집행법의 규정을 준용한다는 조항입니다. 이는 재개발 조합의 관리처분계획 결의와 같이 행정처분적 성격을 띠는 총회 결의의 효력을 다투는 소송에서, 그 효력을 잠정적으로 정지시키기 위한 가처분 신청 시 민사집행법의 가처분 규정이 적용됨을 의미합니다.

• 민사집행법 제300조 제2항(임시의 지위를 정하기 위한 가처분)​: 이 조항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 방지하기 위하여 또는 기타의 이유가 있는 때에 법원이 임시의 지위를 정하는 가처분을 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 판례에서는 관리처분계획 결의의 무효를 다투는 본안 소송이 진행되는 동안, 불공정한 분양가로 인해 조합원들이 입을 수 있는 잠정적 손해를 막기 위해 이 조항이 근거가 되었습니다.

• 총회 결의의 하자와 효력: 재개발 조합의 총회 결의는 조합원들의 권리, 의무에 중대한 영향을 미치므로 법률이 정한 요건과 절차를 준수해야 합니다. 만약 결의 내용이나 과정에 '중대하고 명백한 하자'가 있다면 해당 결의는 무효가 될 수 있습니다. 이 판례에서는 상가 및 판매시설의 '추정 분양가 산정의 형평성 결여'를 이러한 중대하고 명백한 하자로 보았습니다. 이는 조합 집행부가 조합원들의 이익을 공정하게 반영하지 않고 일부 조합원에게 불균형한 부담을 지웠다고 판단한 것입니다.

• 보전의 필요성: 가처분이 인용되기 위해서는 신청인이 본안 소송에서 승소할 경우 얻을 수 있는 이익을 보전할 필요성이 인정되어야 합니다. 법원은 가처분 신청의 인용 여부에 따른 당사자 쌍방의 이해득실 관계, 본안 소송에서의 승패 예상 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 보전의 필요성을 판단합니다. 이 사건에서는 불합리한 분양가로 인한 조합원들의 잠정적 손해 발생 가능성이 보전의 필요성을 인정하는 중요한 근거가 되었습니다.

참고 사항

재개발, 재건축 사업에서 조합원들의 권리와 부담이 결정되는 관리처분계획은 매우 중요합니다. 특히 상가, 근린생활시설 등 비주거 시설의 분양가 책정은 조합원들에게 직접적인 금전적 영향을 미치므로, 다음과 같은 상황에서는 법적 검토를 고려해 볼 수 있습니다.

• 분양가 산정의 불균형: 조합원에게 배정되는 상가와 일반 분양되는 판매시설 또는 다른 유형의 시설 간에 ㎡당 분양가에 현저한 차이가 발생하고, 이러한 차이가 합리적인 근거 없이 조합원에게 불리하게 작용하는 경우입니다.
• 불충분한 설명 또는 해명: 분양가 등 중요한 사항이 당초 안내된 내용과 크게 달라지거나, 조합원들의 합리적인 의문에 대해 조합 집행부가 명확하고 충분한 설명을 제시하지 못하는 경우입니다.
• 중대하고 명백한 하자: 총회 결의의 내용이나 절차에 객관적으로 명백한 위법이나 불합리성이 있는 경우, 해당 결의는 무효가 될 수 있습니다.
• 본안 소송의 전제: 가처분은 본안 소송에서 다투고자 하는 권리(예: 총회 결의 무효 확인)가 임시적으로라도 보호될 필요가 있을 때 신청할 수 있습니다. 따라서 가처분을 신청하기 전에 본안 소송을 제기했거나 제기할 계획이 있어야 합니다.

이러한 상황에서는 조합의 의사결정 과정과 근거를 면밀히 살펴보고, 필요시 법적 절차를 통해 권리를 보호해야 합니다.