재개발 사업 내 교회 건물 현금청산 보상금 증액 판결

이 사건은 서울 성북구 재개발 사업구역 내에 있던 A교회가 재개발 조합에 분양 신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 후, 조합의 관리처분계획과 토지수용위원회의 수용재결이 무효라고 주장하며 보상금 증액을 요구한 사건입니다. 법원은 A교회가 조합원 지위를 상실했으므로 관리처분계획 무효 확인을 구할 법적 이익이 없다고 판단하여 관련 청구를 각하했습니다. 또한, 수용재결 취소 청구도 관리처분계획 무효를 전제로 하므로 기각했습니다. 다만, 법원은 토지수용보상금에 대한 감정평가 결과 중 법원 감정인의 평가를 채택하여, 기존 수용재결 보상금보다 8,586,310원 증액된 금액과 이에 대한 지연손해금을 재개발 조합이 A교회에 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A교회: 서울 성북구 재개발 사업구역 내 토지 및 건물(교회)을 소유했던 단체
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 서울 성북구 C 일대 주택재개발정비사업을 시행하는 조합
• 피고 서울특별시지방토지수용위원회: 재개발 사업을 위한 토지 수용 재결을 담당한 행정기관

분쟁 상황

피고 조합은 서울 성북구에서 주택재개발정비사업을 시행하였고 2015년에 사업시행계획 인가를, 2020년에 관리처분계획 인가를 받았습니다. 원고 A교회는 사업구역 내에 토지 및 건물을 소유하고 있었으나, 사업시행계획 인가 후 진행된 분양절차에서 마감일인 2015년 9월 23일까지 분양 신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었습니다. 이후 피고 위원회는 2020년 1월 31일 A교회에 대한 수용재결을 하였고, 피고 조합은 2020년 4월 21일 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. A교회는 피고 조합이 분양 신청 기간 경과 후에도 분양대상자로 인정하고 합리적인 이주계획을 약속했음에도, 관리처분계획이 자신을 현금청산대상자로 한 것이 무효라고 주장하며 관리처분계획의 무효 확인과 이에 근거한 수용재결의 취소를 청구했습니다. 또한 A교회는 설령 수용재결에 취소 사유가 없더라도, 재결에서 정한 수용보상금이 종교시설의 특수성을 무시하고 지나치게 과소하다고 주장하며 보상금 증액을 예비적으로 청구했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업에서 분양 신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 토지 등 소유자가 관리처분계획의 무효를 주장할 법률상 이익이 있는지 여부와 토지수용 보상금 증액의 적정성을 판단하는 것이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. A교회의 주택재개발정비사업조합에 대한 관리처분계획 무효 확인 청구(주위적 및 예비적)는 모두 각하했습니다.
2. B주택재개발정비사업조합은 A교회에 8,586,310원과 이에 대한 지연손해금(2020년 3월 28일부터 2022년 11월 25일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 한다고 결정했습니다.
3. A교회의 B주택재개발정비사업조합에 대한 나머지 청구와 서울특별시지방토지수용위원회에 대한 모든 청구는 기각했습니다.

결론

이 판결은 재개발 사업에서 분양 신청 기간 내에 신청하지 않아 현금청산대상자가 된 경우, 해당 토지 등 소유자는 원칙적으로 조합원으로서의 지위를 상실하며 관리처분계획의 무효를 다툴 법률상 이익이 없음을 분명히 했습니다. 그러나 수용보상금의 경우, 재결의 기초가 된 감정평가와 법원 감정인의 감정평가 사이에 차이가 있을 때 법원은 객관적이고 적정한 보상금액을 산정하기 위해 법원 감정 결과를 채택할 수 있으며, 이 사건에서 A교회는 법원 감정 결과에 따른 보상금 증액을 인정받았습니다. 결과적으로 A교회는 관리처분계획의 무효를 인정받지는 못했으나, 수용된 부동산에 대한 정당한 보상액을 더 많이 받을 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도정법) 제73조 (현금청산)​ 이 조항은 분양 신청을 하지 않거나, 분양 신청을 철회하는 등 일정한 사유로 분양 대상에서 제외된 토지 등 소유자에 대해 조합이 현금으로 청산하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서 A교회는 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않아 이 조항에 따라 현금청산대상자가 되었습니다.

2. 현금청산대상자의 관리처분계획 무효 확인 청구의 법률상 이익 대법원 판례(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2013. 10. 31. 선고 2012두19007 판결 등)에 따르면, 분양 신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실하고, 이 경우 조합과의 협의 또는 수용절차를 통해 청산금을 지급받을 수 있으므로 별도로 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봅니다. 다만, 재개발 사업시행계획에 당연 무효인 하자가 있는 예외적인 경우에는 현금청산대상자도 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 판시하고 있습니다 (대법원 2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결). 이 사건 법원은 A교회가 분양 신청 기간 내 신청하지 않아 현금청산대상자가 되었으므로, 관리처분계획의 효력을 다툴 법률상 이익이 없다고 판단하여 관련 청구를 각하했습니다.

3. 토지수용 보상금 증액 산정의 법리 토지수용보상금 증감에 관한 소송에서는 재결의 기초가 된 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 평가방법에 위법 사유가 없고 품등 비교를 제외한 나머지 가격 산정 요인 참작에 서로 견해가 일치하나 품등 비교에 관해서만 평가가 다소 다른 경우, 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하여 정당 보상가액으로 인정할지는 법원의 재량에 속한다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 등). 이 사건에서 법원은 수용 대상 부동산의 특성과 가격 형성 요인을 보다 적정하게 반영한 것으로 보이는 법원 감정 결과를 채택하여, 재결 보상금보다 증액된 금액을 정당한 보상금으로 인정했습니다.

참고 사항

1. 분양 신청 기간 엄수: 재개발, 재건축 사업에서 분양 신청 기간은 매우 중요합니다. 이 기간 내에 분양 신청을 하지 않으면 현금청산대상자로 분류되어 조합원으로서의 지위를 상실하게 되므로, 반드시 기간 내에 신청 절차를 완료해야 합니다.
2. 현금청산대상자의 지위: 현금청산대상자가 되면 원칙적으로 관리처분계획의 무효를 다툴 법률상 이익을 상실하게 됩니다. 이는 조합원만이 관리처분계획의 내용에 직접적, 구체적으로 영향을 받는다고 보기 때문입니다.
3. 보상금 증액 청구: 현금청산대상자로 분류된 경우에도 수용된 토지나 건물에 대한 보상금액이 적정하지 않다고 판단된다면, 보상금 증액 소송을 통해 정당한 보상을 요구할 수 있습니다.
4. 감정평가의 중요성: 보상금 증액 소송에서는 법원 감정인의 감정 결과가 중요한 판단 근거가 됩니다. 따라서 토지 등의 특성과 가치에 대한 면밀한 분석과 주장 준비가 필요합니다.
5. 재개발 사업시행계획의 무효 여부: 예외적으로 사업시행계획 자체에 중대한 무효 하자가 있는 경우에는 현금청산대상자도 관리처분계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 인정될 수 있습니다. 이 경우 사업시행계획의 하자가 명백하고 중대하여 당연 무효인지 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.