건축/재개발 · 행정
원고는 이웃 토지의 건축주들이 받은 건축변경허가 처분으로 인해 자신의 토지 및 건물에 피해가 발생하고 주변 환경에 악영향을 미친다고 주장하며, 성북구청장을 상대로 해당 건축변경허가 처분을 취소해달라는 행정소송을 제기했습니다. 원고는 건축변경허가 신청 시 개발행위허가를 위한 구비 서류가 미비했고, 개발행위허가에 대한 재량 심사가 이루어지지 않았으며, 건축주들이 과거에 피고의 시정 지시를 이행하지 않은 불법 공사를 합법화하기 위한 처분으로 위법하다고 주장했습니다. 법원은 원고가 인접 주민으로서 이 사건 처분의 취소를 구할 법률상 이익은 있다고 인정했지만, 건축변경허가 과정에서 개발행위허가 심사를 누락했거나, 불법 공사를 합법화했다는 원고의 주장이 타당하지 않다고 판단하여 최종적으로 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 자신의 주택에 인접한 토지에 신축 공사가 시작된 2003년부터 담장 붕괴, 주택 벽체 균열 등 피해를 겪었습니다. 원고는 공사가 건축허가 사항과 다르게 진행되고 무단으로 옹벽 구조물이 설치되는 등의 불법 공사가 이루어졌다며 지속적으로 구청에 민원을 제기했고, 구청은 시정 지시를 내리기도 했습니다. 그러나 2018년, 건축주들은 이전에 진행된 공사 내용과 건축허가 사항을 일치시키기 위해 건축변경허가를 신청했고, 구청은 이를 허가했습니다. 원고는 구청이 과거의 불법 공사를 묵인하고 허가해 준 것이 부당하다고 판단하여 행정심판을 거쳐 이 소송을 제기하게 되었습니다.
이웃 토지 소유자가 인접 토지의 건축변경허가 처분을 다툴 법률상 이익이 있는지 여부, 건축변경허가 처분 시 개발행위허가 심사를 누락한 위법이 있는지 여부, 이전에 진행된 불법 시공 상태를 합법화하기 위한 사후 변경허가가 위법한지 여부
원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 먼저 원고가 인접 토지 소유자로서 개발행위허가 기준에 따른 환경 보호 이익을 침해당할 가능성이 있으므로 이 사건 처분을 다툴 법률상 이익이 있다고 보았습니다. 그러나 원고의 본안 주장 즉 개발행위허가 관련 심사 누락 주장에 대해서는 이 사건 토지가 '조성이 완료된 기존 대지'에 해당하여 건축을 위한 토지 형질변경에 개발행위허가가 필요 없으며, 원고가 주장하는 절토 및 성토가 '높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내'의 경미한 행위를 초과한다는 사실이 입증되지 않았다고 판단했습니다. 따라서 개발행위허가 여부에 대한 판단 및 재량 심사를 누락했다는 주장은 이유 없다고 보았습니다. 또한, 이전에 진행된 불법 시공을 합법화하기 위한 처분이라는 주장에 대해서는, 위법하게 시공되었다 하더라도 해당 건축이 건축 관계 실체 법규에 위배되지 않는다면 사후에 설계변경허가를 통해 위법 상태를 시정할 수 있으며, 행정청은 위법 시공 후의 사후 신청이라는 이유만으로 허가를 거부할 수 없다고 보았습니다. 따라서 건축법 등 관계 법규 위반이 구체적으로 입증되지 않은 이상 원고의 주장은 타당하지 않다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 행정처분 취소소송에서 원고의 법률상 이익 인정 여부 및 건축변경허가 처분의 적법성 여부를 다루고 있습니다. 중요한 법리는 다음과 같습니다.
행정처분 취소소송에서 법률상 이익: 행정처분의 직접 당사자가 아니더라도, 해당 처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 제3자는 그 처분의 취소 또는 무효확인을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 여기서 '법률상 보호되는 이익'은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의해 보호되는 개별적, 직접적, 구체적 이익을 의미하며, 공익보호의 결과로 국민 일반이 가지는 일반적, 간접적, 추상적 이익은 해당하지 않습니다 (대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결 등). 이 사건에서 법원은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(구 국토계획법) 제58조 제1항 제4호, 동 시행령 제56조 제1항 [별표 1의2]의 규정 취지가 주변 지역 주민이 수인한도를 넘는 생활환경침해를 받지 아니하고 쾌적한 환경에서 생활할 수 있는 개별적 이익까지도 보호하려는 데 있다고 보아 원고에게 법률상 이익을 인정했습니다.
건축변경허가와 개발행위허가의 의제 및 심사: 구 건축법 제16조 제1항에 따른 건축변경허가를 받을 때, 구 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 '의제'될 수 있습니다 (구 건축법 제11조 제5항 제3호 준용). 그러나 국토계획법 시행령 제53조 제3호는 '높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토‧성토‧정지 등'이나 '조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)'을 개발행위허가를 받지 않아도 되는 '경미한 행위'로 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 해당 토지가 '조성이 완료된 기존 대지'에 해당하고, 원고가 주장하는 절토 및 성토가 50센티미터를 초과한다는 사실이 입증되지 않아 별도의 개발행위허가 심사가 필요 없다고 판단했습니다.
건축허가 및 변경허가의 기속행위성: 건축허가나 건축변경허가는 건축법 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상, 행정청이 반드시 허가처분을 해야 하는 '기속행위'에 해당합니다. 중대한 공익상의 필요를 들지 못하는 이상 허가를 거부할 수 없습니다 (대법원 2010. 2. 25. 선고 2009두19960 판결 등).
위법 시공 후 설계변경허가: 설령 설계도서 등과 다른 위법 시공을 하였다 하더라도, 그 건축이 건축관계 실체 법규에 저촉되지 않는 경우라면, 그에 맞추어 설계변경허가를 받음으로써 설계도서와 시공 상태가 불일치하는 위법 상태를 시정할 수 있습니다. 행정청은 위법 시공 후의 사후 신청이라는 이유만으로 이를 거부할 수 없습니다 (대법원 1994. 6. 24. 선고 93누23480 판결 등). 건축허가권자는 구 건축법 제79조에 따라 위반 건축물에 대해 시정 명령이나 공사 중지 등을 명할 수 있고, 제80조 제1항에 따라 이행강제금을 부과할 수 있으며, 이는 건축(변경)허가 자체의 효력과는 별개로 위반 사항을 규제하는 절차입니다.
인접 토지 공사로 피해가 발생했다면, 피해 발생 시점부터 모든 상황을 사진이나 영상으로 상세히 기록하고, 전문가의 감정 또는 진단을 받아 객관적인 증거를 확보해야 합니다. 단순히 건축주가 과거에 위법하게 공사를 진행했다는 사실만으로는 현재의 건축변경허가 처분 자체가 위법하다고 인정되기 어렵습니다. 건축법 등 관계 법규에서 정한 건축물의 높이, 대지조성고, 환경 침해 기준 등 구체적인 규정에 해당 허가가 위반되는지 여부를 명확히 입증해야 합니다. 또한, 건축변경허가와 별개로 이웃 공사로 인한 재산상 피해가 발생한 경우, 손해배상 청구 등 민사상 구제 절차를 병행하여 진행하는 것을 고려해야 합니다. 특히, 경미한 토지 형질변경(절토 및 성토 50cm 이내 등)은 개발행위허가 대상에서 제외될 수 있으므로, 어떤 변경이 있었는지 정확한 측량 등을 통해 확인하는 것이 중요합니다.
