서초구 공유 토지 개별공시지가 부당 산정 취소 판결

원고는 서울 서초구 B 토지의 일부 지분을 소유한 사람으로, 해당 토지가 실제로는 여러 용도로 사용되고 있음에도 불구하고 서초구청장이 전체를 주거용으로 판단하여 높게 산정한 개별공시지가 결정이 부당하다고 주장하여 소송을 제기했습니다. 법원은 서초구청이 과거에도 유사한 문제를 인지하고 있었고, 지가를 수동으로 조정한 근거를 명확히 제시하지 못했으므로, 개별공시지가 결정이 객관적이고 합리적으로 이루어졌다고 보기 어렵다며 원고의 손을 들어주어 서초구청의 개별공시지가 결정을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 서초구 B 토지의 일부 지분(330.67/3,058)을 소유하며 그 지상에 주택을 소유하고 사용하는 자
• 피고 서초구청장: 문제의 토지에 대한 개별공시지가를 결정하고 고시한 행정기관
• C, D: 원고와 함께 서울 서초구 B 토지의 다른 지분(각각 2,727.33/6,116)을 소유하며 그 지상에 축사를 소유하고 나머지 부분을 전으로 사용하는 자들
• 주식회사 G (이 사건 감정인): 서초구청의 요청으로 해당 토지의 산정지가 검증을 수행한 감정평가 회사

분쟁 상황

서울 서초구 B 토지는 원고 A와 C, D 세 사람이 지분을 나누어 소유하고 있었습니다. 원고 A는 자신의 지분에 해당하는 부분에 주택을 짓고 살았고, C와 D는 자신들의 지분 부분에 축사를 짓고 나머지 땅은 밭으로 사용하고 있었습니다. 즉, 하나의 토지가 주거용과 농업용(축사, 밭)으로 복합적으로 사용되고 있었습니다. 피고 서초구청은 이 토지의 개별공시지가를 산정할 때 처음에는 전체를 주거용으로 보고 높은 지가 2,538,000원/㎡를 산정했습니다. 이에 공동 소유자 C가 "내 지분은 밭으로 쓰는데 전체를 주거용으로 보는 건 부당하다"고 민원을 제기했습니다. 서초구청은 감정평가회사에 검증을 요청했고, 감정인은 수작업으로 지가를 조정하여 1,447,000원/㎡으로 낮게 검증했습니다. 하지만 이 수작업 조정에 대한 구체적인 계산 근거는 제시되지 않았고, 과거 2015년에도 유사하게 조정된 이력이 있었음에도 불구하고 이후 2017년~2019년에는 이런 조정이 없었습니다. 원고는 이러한 서초구청의 지가 결정이 불합리하다고 보아 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

서초구청이 둘 이상의 용도로 사용되는 토지에 대해 개별공시지가를 산정하면서 비교표준지 선정 및 수동 조정(수작업) 방식의 검증 과정에서 토지 특성을 객관적이고 합리적으로 반영하였는지 여부

법원의 판단

법원은 피고 서초구청이 2020년 5월 29일에 결정한 서울 서초구 B 토지의 2020년 1월 1일 기준 개별공시지가 1,447,000원/㎡ 결정을 취소한다.

결론

이번 판결을 통해 법원은 행정기관이 토지의 개별공시지가를 결정할 때, 해당 토지의 실제 이용 현황과 특성을 객관적이고 합리적으로 반영해야 한다는 원칙을 다시 한번 확인했습니다. 특히, 여러 용도로 사용되는 공유 토지의 경우 각 용도에 맞는 적절한 평가가 이루어져야 하며, 지가를 조정할 때는 그 근거를 명확하게 제시해야 함을 강조했습니다. 행정기관의 자의적인 판단이나 불투명한 절차에 따른 공시지가 결정은 위법할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 구 부동산 가격공시에 관한 법률 (2020년 4월 7일 개정 전 법률, '법') 및 관련 하위 규정인 시행령과 지침에 따라 개별공시지가가 객관적이고 합리적으로 산정되었는지를 다루고 있습니다.

• 법 제10조 제4항 (개별공시지가 산정 기준): 이 조항은 시장, 군수 또는 구청장이 개별공시지가를 산정할 때 '토지가격비준표'를 사용하고, 산정 대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 '비교표준지'의 공시지가를 기준으로 가격의 균형을 유지하도록 해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 개별공시지가가 자의적으로 결정되는 것을 방지하고 객관적인 기준에 따라 공정하게 산정되도록 하기 위함입니다. 이 사건에서 서초구청은 이 조항에 따라 비교표준지를 선정했으나, 복합 용도 토지에 대한 특성을 제대로 반영하지 못하고 주거용 비교표준지를 사용하여 문제가 되었습니다.

• 법 제10조 제8항 및 법 시행령 제17조 제1항 (조사․산정지침): 이 조항들은 국토교통부장관이 개별공시지가의 조사 및 산정에 필요한 지침을 정하도록 하고 있습니다. 이 사건에서 언급된 '2020년 개별공시지가 조사․산정지침'은 지목, 토지면적, 공적규제, 토지이용 상황 등 토지 특성 항목별 가격배율을 추출하여 개별공시지가를 산정하도록 정하고 있습니다. 법원은 서초구청이 이 지침에 따라 토지 특성을 정확하게 조사하지 못하고, 특히 여러 용도로 사용되는 토지 특성을 간과하여 지침의 취지에 맞지 않게 지가를 산정했다고 보았습니다.

• 법 제10조 제5항 및 법 시행령 제18조 (검증업무 처리지침): 이 조항들은 개별공시지가의 '검증'에 관한 사항을 규정하고 있으며, 감정평가업자가 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가 및 전년도 지가와의 균형 유지 등을 검토하고 확인하도록 합니다. 이 사건 감정인이 산정지가를 수작업으로 조정했으나 그 근거와 구체적인 계산 방법을 제시하지 못한 점이 이 조항 위반으로 지적되었습니다. 국토교통부장관이 수작업 조정을 지양하도록 권고하는 것 또한 이러한 투명하고 객관적인 검증 절차의 중요성을 뒷받침합니다.

요약하면, 개별공시지가는 토지의 실제 특성과 이용 현황을 객관적이고 합리적인 방식으로 평가하여 결정되어야 하며, 특히 둘 이상의 용도로 사용되는 토지에 대해서는 각각의 특성을 정확히 반영해야 합니다. 또한, 지가 조정이 필요한 경우에도 그 근거를 명확히 제시하여 투명성을 확보해야 한다는 법리가 이 판결에 적용되었습니다.

참고 사항

토지의 실제 용도 확인 및 소명: 토지가 공부상 용도와 다르게 사용되거나 여러 용도로 복합 사용되고 있다면, 실제 용도에 맞는 지가 산정이 이루어졌는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요한 경우 현장 사진이나 사용 내역 등 증거 자료를 준비하여 지자체에 적극적으로 소명해야 합니다. 개별공시지가 결정 절차의 투명성 요구: 공시지가가 산정되거나 조정될 때, 그 근거가 명확하고 객관적인지 확인해야 합니다. 특히 감정평가사의 수작업 조정의 경우 어떠한 기준으로 얼마만큼 조정되었는지 구체적인 설명을 요구할 수 있습니다. 정기적인 지가 변동 내역 확인: 개별공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 세금 부과 기준이 되므로 매년 고시되는 지가를 확인하고, 불합리하다고 판단될 경우 이의신청 및 행정심판, 행정소송 등 법적 절차를 통해 구제를 받을 수 있습니다. 공유 토지의 경우: 공유 토지는 각 소유자의 사용 현황이 다를 수 있으므로, 이러한 개별 특성이 지가 산정에 제대로 반영되었는지 각 공유자가 함께 또는 개별적으로 확인하고 이의를 제기하는 것이 좋습니다. 과거 사례 참고: 유사한 토지 특성을 가진 과거의 공시지가 결정 사례나 이의신청 및 조정 이력을 참고하여 현재의 결정이 합리적인지 판단하는 데 활용할 수 있습니다.