분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
A아파트 주택재건축정비사업조합(피고)은 A아파트 부지 부분만을 사업구역으로 하여 재건축 사업을 추진하였고, 이에 따라 서울 강남구청장으로부터 조합설립인가를 받았습니다. 이후 사업시행계획과 관리처분계획 또한 인가받았습니다. 그러나 A아파트의 구분소유자들(원고들)은 A아파트와 인접한 A상가가 과거 하나의 사업계획으로 건설된 '하나의 주택단지'에 해당하므로, 상가를 제외하고 아파트만 재건축하는 것은 위법하다고 주장하며 관리처분계획의 무효 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 A아파트와 A상가가 하나의 주택단지에 속하며, 피고 조합이 토지분할청구 등 법적 절차를 거치지 않고 조합설립인가를 받은 것은 중대하고 명백한 하자에 해당하여 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 무효인 조합설립인가를 전제로 한 관리처분계획 또한 무효임을 확인했습니다.
A아파트 주택재건축정비사업조합(피고)은 서울 강남구 A아파트 일대 61,978m²를 사업구역으로 하는 재건축 사업을 추진하기 위해 2003년 9월 22일 강남구청장으로부터 조합설립인가를 받았습니다. 그러나 같은 주택단지 내에 위치한 A상가(3,686m²)는 사업구역에서 제외되었습니다. 피고는 상가 부지에 대한 토지분할청구 등 법적 절차를 거치지 않은 채 아파트 부지만을 대상으로 조합설립인가를 신청했습니다. 이후 피고는 2015년 7월 11일 사업시행계획을 가결하고 2015년 11월 27일 인가받았으며, 2017년 4월 22일 관리처분계획을 승인하고 2017년 11월 13일 인가받아 2017년 11월 17일 고시했습니다. A아파트의 구분소유자들(원고들)은 아파트와 상가가 '하나의 주택단지'에 해당하며, 상가를 제외한 아파트만의 재건축은 위법하다고 주장했습니다. 특히 조합설립인가 당시 구 도시정비법 제41조에 따른 토지분할 절차를 따르지 않아 중대하고 명백한 하자가 있으므로, 이를 전제로 한 관리처분계획 또한 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고는 A상가가 아파트와 별개의 시설이며, 설령 하나의 주택단지로 보더라도 관련 조례에 따라 아파트 부지만을 재건축하는 것이 가능하다고 반박했습니다. 또한 관리처분계획 자체의 의결 절차나 내용에는 하자가 없다고 주장했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A아파트와 A상가가 구 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '구 도시정비법')상 '하나의 주택단지'에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 하나의 주택단지에 속하는 경우, A아파트 부지 부분만 개별 재건축 사업구역으로 정하기 위해 거쳐야 할 토지분할 절차를 이행하지 않은 조합설립인가가 위법한지 여부입니다. 셋째, 위 조합설립인가의 하자가 중대하고 명백하여 무효에 해당하는지 여부입니다. 넷째, 조합설립인가가 무효일 경우, 이를 전제로 한 관리처분계획 역시 무효가 되는지 여부입니다. 다섯째, 관리처분계획 자체에 의결정족수 미달이나 감정평가 오류 등 고유한 하자가 존재하는지 여부입니다.
법원은 피고가 2017. 11. 13. 서울특별시 강남구청장으로부터 인가받아 2017. 11. 17. 고시된 관리처분계획이 무효임을 확인했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 A아파트와 A상가가 1979년 9월 18일 하나의 사업계획으로 승인받아 건축된 것으로 보아, 구 도시정비법상 '하나의 주택단지'에 속한다고 판단했습니다. 따라서 피고 조합이 A상가 부지를 사업구역에서 제외하고 A아파트 부지 부분만 재건축 사업구역으로 정하기 위해서는 구 도시정비법 제41조에 따른 토지분할청구 및 상가 공유자들과의 협의 등 법적 절차를 거쳤어야 한다고 보았습니다. 하지만 피고 조합은 이러한 절차를 이행하지 않았고, 강남구청장은 이 사실을 명백히 인지했음에도 조합설립인가를 하였으므로, 조합설립인가에 중대하고 명백한 하자가 존재하여 무효라고 판단했습니다. 나아가, 조합설립인가가 무효인 이상 이를 전제로 수립된 사업시행계획 및 관리처분계획 또한 모두 무효라고 보아, 원고들의 관리처분계획 무효 확인 청구를 인용했습니다. 원고들이 제기한 관리처분계획 자체의 다른 하자 주장들(의결정족수 미달, 감정평가 오류 등)은 모두 기각했습니다.
이 판례는 주로 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법')과 관련된 중요한 법리와 원칙을 제시하고 있습니다.
1. '하나의 주택단지'의 정의 및 범위 (구 도시정비법 제2조 제7호, 같은 법 시행령 제5조 제1호, 구 주택건설촉진법 제33조): 도시정비법상 '하나의 주택단지'는 주택과 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성된 일단의 토지를 의미합니다. 이 사건에서 법원은 A아파트와 A상가가 1979년 9월 18일 하나의 사업계획으로 승인받아 건축되었고, 상가 지하에 아파트를 위한 보일러실 등 공동시설이 설치되어 있으며, 당시 분양광고에도 상가가 '단지 내'에 건립된다고 명시된 점 등을 종합하여 이들이 '하나의 주택단지'에 속한다고 판단했습니다. 이는 주택단지의 범위를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.
2. 주택재건축사업 범위의 특례 및 토지분할 절차의 중요성 (구 도시정비법 제41조 제1항, 제2항, 제3항): 구 도시정비법 제41조는 주택단지 안의 일부 토지를 제외하고 주택재건축사업을 시행할 경우 필요한 특별 규정입니다. 이 조항은 하나의 주택단지 전체가 재건축 사업의 원칙적인 범위임을 전제하며, 예외적으로 일부 토지를 제외하려면 토지분할청구 및 해당 토지 소유자들과의 협의 등 법정 절차를 반드시 거치도록 합니다. 이러한 절차는 반대하는 소유자로 인해 사업이 지연되는 것을 막고, 다른 다수의 소유자에게 피해가 발생하는 것을 방지하기 위함입니다. 이 사건에서 피고 조합은 A상가를 사업구역에서 제외하면서 이 법정 절차를 따르지 않아 조합설립인가가 위법하다고 판단되었습니다.
3. 행정처분 하자의 중대·명백성 원칙 (행정행위 무효 사유): 행정처분이 법적 효력을 상실하는 '무효'가 되기 위해서는 그 처분의 하자가 '중대'하고 객관적으로 '명백'해야 합니다. 하자가 중대하다는 것은 법규의 중요한 부분을 위반했다는 의미이며, 명백하다는 것은 일반인이 보기에 그 하자가 분명하다는 의미입니다. 법원은 이 사건에서 하나의 주택단지에서 토지분할 절차 없이 일부만을 사업구역으로 정한 것은 구 도시정비법 제41조의 중요한 법리를 위반한 것이므로 하자가 '중대'하다고 보았습니다. 또한, 강남구청장이 인가 당시 아파트와 상가가 하나의 주택단지에 속하며 제41조의 적용 가능성을 충분히 알 수 있었던 점을 들어 하자가 '명백'하다고 판단하여 조합설립인가가 무효임을 확인했습니다.
4. 선행처분 무효의 후행처분 효력 상실 (무효의 승계): 행정처분 중 선행하는 처분(예: 조합설립인가)이 무효로 확인되면, 그 선행처분이 유효함을 전제로 이루어진 후행 처분(예: 사업시행계획, 관리처분계획) 또한 소급하여 효력을 상실하게 됩니다. 이 사건에서 법원은 조합설립인가가 무효이므로, 이를 바탕으로 진행된 사업시행계획과 관리처분계획 역시 모두 무효라고 판시했습니다.
5. 관리처분계획 총회 의결정족수 (구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제7항): 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합 총회에서 조합원 과반수의 동의로 의결하는 것이 원칙입니다. 다만, 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 이 사건에서는 관리처분계획 수립 시점의 총사업비가 사업시행계획 수립 당시보다 감소했으므로 과반수 동의만으로 충분하다고 보았으며, 실제 의결정족수를 충족한 것으로 판단했습니다.
재건축 사업을 추진할 때는 아파트와 상가 등이 과거 하나의 사업계획으로 승인받아 건설된 '하나의 주택단지'에 해당하는지 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 이는 사업구역 설정의 적법성을 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 과거의 주택건설사업계획승인대장, 건축물대장, 분양광고지 등 여러 증거를 통해 하나의 주택단지 여부를 확인할 수 있습니다. 하나의 주택단지 내에서 아파트와 상가 등 일부만을 재건축 사업구역으로 설정하려는 경우, 반드시 「도시 및 주거환경정비법」 제41조에 따른 토지분할청구 및 관련 토지 등 소유자와의 협의 절차를 이행해야 합니다. 이러한 법정 절차를 생략하면 조합설립인가 자체가 무효가 될 수 있습니다. 조합설립인가와 같은 재건축 사업의 기본적인 행정처분에 중대하고 명백한 하자가 있는 경우, 그 인가를 바탕으로 이루어진 사업시행계획, 관리처분계획 등 모든 후속 처분 역시 소급하여 무효가 될 수 있으므로, 초기 단계의 법적 적법성을 확보하는 것이 가장 중요합니다. 관리처분계획 총회 시, 사업비 증감 등 중요 사항에 대해서는 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 높은 의결정족수(예: 조합원 3분의 2 이상 동의)가 필요할 수 있으므로, 총회 개최 전 변경 내용을 면밀히 확인하고 필요한 동의율을 확보해야 합니다. 총회 서면결의서 작성 시에는 조합 정관과 총회 서류에 명시된 서명, 날인, 의사표기 방법 등 형식적 요건을 정확히 준수해야만 결의의 효력을 인정받을 수 있습니다. 불분명한 표기나 특정할 수 없는 서류는 무효로 처리될 수 있습니다.
