행정
피고 주택재개발정비사업조합은 재개발 사업을 추진하며 원고 소유의 연립주택을 포함한 종전 자산에 대한 감정평가를 실시했습니다. 이 감정평가를 바탕으로 관리처분계획을 수립하여 2015년 6월 11일 인가를 고시했습니다. 원고는 자신의 연립주택이 다른 인근 집합건물보다 현저하게 낮은 금액으로 평가되어 관리처분계획이 부당하다며 소송을 제기했습니다. 법원은 감정평가 과정에서 토지·건물 배분비율 적용에 오류가 있어 원고의 자산 가액이 다른 조합원들에 비해 부당하게 낮게 평가되었다고 판단했습니다. 이에 따라 원고에 대한 관리처분계획 중 종전 토지 및 건축물의 권리내역, 권리가액, 분양기준가액, 지급액 부분을 취소하라고 판결했습니다.
서울 동작구의 주택재개발정비사업조합인 피고는 재개발 사업을 추진하며 조합원인 원고 소유의 연립주택을 포함한 정비구역 내 토지·건축물에 대한 감정평가를 의뢰했습니다. 사업시행인가 고시일인 2013년 12월 19일을 기준으로 두 개의 감정평가법인이 평가한 금액을 산술평균하여 원고 연립주택의 종전자산 평가금액을 1,098,500,000원으로 산정했습니다. 이 금액을 기초로 관리처분계획이 수립되고 인가·고시되자, 원고는 자신의 자산이 현저히 낮게 평가되어 부당하다며 관리처분계획 중 자신에게 불리한 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.
주택재개발정비사업의 관리처분계획 수립 시 조합원 종전자산의 감정평가가 관계 법령을 위반하거나 조합원 간의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 이루어진 경우, 해당 관리처분계획이 위법한지 여부입니다.
법원은 피고가 2015년 6월 11일 원고에 대하여 한 관리처분계획 중 '종전 토지 및 건축물의 권리내역', '권리가액', '분양기준가액', '지급액' 부분을 취소한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 이 사건 연립주택에 대한 종전자산 평가금액이 다른 인근 집합건물보다 현저하게 낮게 평가된 것으로 보았으며, 이는 감정평가 과정에서 개별요인 산정 시 토지·건물 배분비율을 잘못 적용한 오류 때문이라고 지적했습니다. 이러한 오류를 시정하면 원고의 자산 가액이 기존 평가액보다 약 15.37% 증가하며, 이는 합리적인 가격 차이 범위를 벗어나는 것입니다. 또한, 유사한 다른 부동산과 비교했을 때도 원고 자산의 평가액이 지나치게 낮게 평가되었다고 판단했습니다. 따라서 이 부분 관리처분계획은 원고의 재산권을 본질적으로 침해하여 위법하므로 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건과 관련하여 '도시 및 주거환경정비법'의 관련 조항들이 적용됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 제4호는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 산정하도록 규정하고 있습니다. 이는 종전자산 평가의 기준 시점을 명확히 하여 평가의 일관성과 공정성을 확보하려는 목적이 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제1호는 관리처분계획의 내용이 '종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다'는 기준에 따라야 한다고 명시하고 있습니다. 이는 관리처분계획 수립 시 조합원들 사이의 공평하고 합리적인 배분을 최우선으로 고려해야 함을 의미합니다. 법원은 이러한 법령을 바탕으로 종전자산 평가가 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반했거나, 그 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에는 해당 감정평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획은 위법하다고 판단합니다. 본 사건에서는 감정평가 시 토지·건물 배분비율 적용 오류로 인해 원고의 자산이 현저히 저평가되었고, 이는 조합원 간 형평성을 해치고 원고의 재산권을 침해하는 위법한 행위로 보았습니다.
재개발·재건축 사업에서 종전 자산 평가는 향후 분양받을 권리가액에 직접적인 영향을 미치므로 매우 중요한 과정입니다. 자신의 자산이 다른 조합원이나 인근 유사 부동산에 비해 부당하게 저평가되었다고 의심된다면 다음 사항들을 확인하고 대응할 수 있습니다. 감정평가서 내용을 면밀히 검토하여 비교사례 선정, 시점 수정, 지역 및 개별 요인 적용 등 평가 방식에 오류가 없는지 확인해야 합니다. 특히 토지·건물 배분비율과 같이 감정평가의 기초가 되는 지표가 관련 법령이나 일반적인 기준에 맞게 적용되었는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 평가에 오류가 있거나 부당하게 낮은 가액으로 평가되었다는 합리적인 의심이 든다면, 법원에 독립적인 감정인을 통한 재감정을 요청하여 객관적인 평가를 받을 수 있습니다. 법원 감정 결과가 조합 측 감정평가와 큰 차이를 보인다면, 관리처분계획의 위법성을 입증하는 데 중요한 증거가 될 수 있습니다. 관리처분계획 인가 고시일로부터 90일 이내에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있으므로, 기간 내에 신속하게 대응해야 합니다.
