채무자가 유일한 부동산을 매각한 행위가 사해행위인지 다룬 사건

신용보험회사가 대출 채무자의 채무를 대위변제한 후, 채무자가 유일한 부동산을 매각한 행위를 채권자를 해하는 사해행위라며 부동산 매매계약을 취소하고 원상회복을 청구했습니다. 법원은 채무자의 매매행위는 사해행위에 해당할 수 있으나, 부동산을 매수한 사람이 이 사실을 알지 못했다는(선의) 항변을 받아들여 최종적으로 보험회사의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: C의 대출에 대한 신용보험을 제공하고 C의 채무를 대신 갚은 보험사
• 피고 B: C로부터 유일한 부동산을 매수한 사람
• 소외 C: A로부터 신용보험을 제공받아 은행에서 대출을 받았고, 유일한 부동산을 B에게 매도한 채무자
• 소외 은행 D: C에게 대출을 해준 은행

분쟁 상황

C는 A 주식회사의 신용보험을 담보로 은행에서 10,200,000원을 대출받았습니다. 2024년 5월 대출 연체로 보험사고가 발생했고 A 회사는 같은 해 10월 은행에 9,457,450원을 대위변제했습니다. 그런데 C는 보험사고 발생 약 1개월 전인 2024년 4월 3일, 당시 적극재산 중 유일한 것으로 보이던 시가 3억 원 상당의 부동산을 피고 B에게 3억 원에 매도했습니다. A 회사는 C가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 처분하여 채권자를 해하는 사해행위를 저질렀다고 주장하며 이 매매계약의 취소와 원상회복을 요구했습니다.

핵심 쟁점

채무자 C가 유일한 재산을 처분한 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지, 그리고 이 부동산을 매수한 피고 B가 채권자를 해할 의도가 있음을 알았는지(악의) 여부가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A 주식회사의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고 B가 해당 매매계약이 사해행위임을 알지 못했다는(선의) 항변을 받아들인 결과입니다.

결론

법원은 원고의 구상금 채권이 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있으며 C의 매매행위는 사해행위로 추정된다고 보았습니다. 그러나 피고 B가 오랜 기간 매물로 나온 부동산을 정상적인 중개 절차를 통해 시세에 맞는 가격으로 매수했고 실제 거주 목적으로 전입신고까지 마친 점 등을 종합하여 피고 B가 매매 당시 채권자 A를 해함을 알지 못했다고 판단했습니다. 따라서 피고의 선의 항변이 인정되어 원고의 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

채권자취소권은 민법 제406조에 규정되어 있으며, 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 경우 채권자가 그 행위를 취소하고 원상회복을 청구할 수 있는 권리입니다. 채권자취소권으로 보호될 수 있는 채권(피보전채권)은 원칙적으로 사해행위 전에 발생해야 하지만, 이 사건 판례(대법원 2021. 11. 25. 선고 2016다263355 판결 참조)와 같이 사해행위 당시 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 이미 발생했고, 가까운 장래에 채권이 성립할 개연성이 높으며 실제로 성립된 경우에도 피보전채권이 될 수 있습니다. 채무자가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 매각하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 추정되며, 채무자의 사해의사 및 수익자의 악의(사해행위임을 아는 것)도 추정됩니다. 그러나 수익자가 그 행위 당시 채권자를 해한다는 사실을 알지 못했다는(선의) 점을 증명하면 사해행위 취소 청구는 기각됩니다.

참고 사항

채무자가 유일한 재산을 처분하는 경우, 채권자는 채권자취소권을 행사하여 그 처분 행위를 취소하고 원상회복을 청구할 수 있습니다. 그러나 이때 해당 재산을 매수한 사람(수익자)이 그 거래가 채권자를 해하는 행위임을 알지 못했음을 증명하면(선의 항변), 사해행위 취소는 받아들여지지 않습니다. 부동산 매매 시 매수인의 선의를 입증하는 중요한 근거로는 매매 대금이 현저히 불합리한 염가가 아니었는지, 정상적인 중개 절차를 거쳤는지, 매도인과 매수인 간에 특수한 친분 관계가 없었는지, 그리고 매수인이 실제 거주 목적으로 부동산을 취득했는지 등이 있습니다. 채권자의 경우, 채무자의 재산 처분 행위가 단순한 채무 변제를 위한 것인지, 아니면 의도적으로 재산을 은닉하려는 것인지를 면밀히 파악해야 하며, 매매 대금이 시세보다 현저히 낮거나 매도인과 매수인 간에 특수한 관계가 있는 경우 등은 수익자의 '악의'를 추정할 수 있는 중요한 요소가 될 수 있습니다.