건물 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 분쟁

이 사건은 임대인(원고)이 임차인(피고)을 상대로 임대차 계약 종료 후 건물을 인도하고 연체된 월세, 관리비, 원상회복 비용 등을 지급하라고 청구한 본소와, 임차인(피고)이 임대인(원고)에게 임대차보증금 2천만 원을 반환하라고 청구한 반소에 대한 판결입니다. 법원은 임대차 계약이 합의에 의해 종료되었고 임차인이 건물 인도 의무를 다했다고 보아 임대인의 본소 청구를 모두 기각하고 임차인의 보증금 반환 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 건물주이자 임대인
• 피고(반소원고) G센터: 중증장애인의 자립을 돕는 비영리단체이자 임차인

분쟁 상황

원고 A는 2020. 2. 1.부터 피고 G센터에게 건물을 임대했습니다. 두 차례의 임대차 계약을 거쳐 2024. 1. 31.까지 임대차가 이루어졌습니다. 2차 계약 종료를 앞둔 2023. 12.경 원고 A는 또다시 월세 증액을 요구했으나, 비영리단체인 피고 G센터는 이를 감당하기 어렵다며 거부하여 계약 갱신 합의가 불발되었습니다. 이후 G센터는 2024. 6. 13. 이사하고 외부 간판을 제거한 뒤 원고 A에게 건물의 비밀번호를 제공하며 퇴거했으며, 원고 A는 2024. 6. 16. 건물 내부 공사를 진행했습니다. 원고 A는 G센터가 2024. 7. 1.부터 월세 및 관리비를 연체하고 건물을 완전히 인도하지 않았다고 주장하며 건물 인도와 함께 연체 차임, 미납 전기요금, 원상회복 비용, 그리고 장래 차임 상당 손해배상금 등 총 22,520,830원 및 월 2,900,000원의 지급을 청구했습니다. 반면 피고 G센터는 원고 A와 6개월 내 임대차를 종료하기로 구두 합의했으며, 2024. 6. 13. 완전히 퇴거하면서 원고 A의 동의 아래 일부 집기류를 남겨두었으므로 건물 인도의무를 다했고, 칸막이 철거 의무는 없다고 주장하며 임대차보증금 2천만 원의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약의 정확한 종료 시점과 임차인 G센터의 건물 인도의무 및 원상회복의무 이행 여부, 그리고 이와 연관된 임대인 A의 연체 차임 및 손해배상 청구와 임차인 G센터의 임대차보증금 반환 청구의 정당성입니다.

법원의 판단

1. 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) G센터에게 2천만 원과 이에 대하여 2024. 6. 14.부터 2025. 8. 25.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령을 받았습니다.
2. 원고(반소피고) A의 본소 청구(건물 인도 및 손해배상 등)는 모두 기각되었습니다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 모두 원고(반소피고) A가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인 A와 임차인 G센터 간의 임대차 계약이 2024. 6. 13.경 합의에 따라 종료되었고, G센터가 건물 인도의무 및 원상회복 의무를 사회통념상 요구되는 정도로 이행했다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 A의 건물 인도 및 손해배상 청구를 모두 기각하고, G센터의 임대차보증금 2천만 원 반환 청구를 인용하며 지연손해금까지 지급하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법령과 법리를 근거로 하고 있습니다.

1. 임대차 계약의 합의 해지: 임대인과 임차인이 임대차 계약 기간 만료 전에 상호 협의하여 계약을 종료하는 것을 의미합니다. 이 사건에서는 월세 증액 협상 불발 후 임차인의 퇴거, 임대인의 재임대를 위한 공사 진행, 임대 매물 광고 등의 정황을 종합하여 2024. 6. 13.경 합의 해지가 성립되었다고 판단했습니다.
2. 임차인의 원상회복 의무의 범위: 임차인은 임차물을 반환할 때 이를 원래 상태로 회복시켜야 할 의무가 있습니다(민법 제615조). 그러나 이 의무는 임차인이 임차받았을 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미하며, 이전 임차인이 설치한 시설물이나 임대인의 협의 또는 묵시적 동의 하에 남겨둔 물품까지 포함한다고 보기는 어렵습니다. 또한, 법원은 '사회통념상 요구되는 정도의 건물 인도 의무'를 기준으로 판단하여, 임차인이 비밀번호를 제공하고 간판을 철거하는 등 실질적인 사용·수익을 포기했다면 인도의무를 이행한 것으로 보았습니다.
3. 임차인의 임차목적물 반환채무와 임대인의 잔존 임대차보증금 반환채무의 동시이행 관계: 대법원 판례(1989. 10. 27. 선고 89다카4298 판결 등)에 따르면, 임대차 계약 종료 시 임차인의 임차물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면서 임차인에게 임차물 반환이 미흡하다고 주장하며 손해배상을 청구하기는 어렵습니다. 임차인이 임차보증금 반환 채권을 확보하기 위해 임차목적물을 점유하는 경우에는 그로 인해 바로 손해배상책임이나 부당이득 반환청구권이 발생하지 않습니다.
4. 지연손해금 이율: 임대차보증금 반환 의무 불이행에 따른 지연손해금은 임대차 종료일 이후로서 임차인의 건물 인도 의무가 이행 완료된 다음 날부터 계산됩니다. 이율은 반소장 부본 송달일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 이율이 적용됩니다.

참고 사항

1. 임대차 계약을 종료하거나 갱신할 때 월세, 기간, 특약사항 등 중요한 변경 사항은 반드시 서면으로 명확히 합의하고 기록해두어야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다.
2. 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 범위에 대해 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 특히 이전 임차인이 설치한 시설물이나 임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설물에 대한 처리 방안을 명확히 해두어야 합니다.
3. 임차인이 퇴거할 때 임대인과 협의하여 일부 물품을 남겨두기로 했다면, 그 내용을 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 원상회복 의무 불이행에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 임대인은 임차인의 건물 인도가 완료되지 않았다고 주장하더라도, 임대차보증금 반환 의무를 이행 제공하지 않은 상태에서는 임차인에게 지연 손해배상이나 부당이득 반환을 청구하기 어려울 수 있습니다. 임차인의 건물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있다는 점을 기억해야 합니다.
5. 임대인이 임차인의 퇴거 후 곧바로 건물을 재임대하기 위한 공사를 진행하거나 임대 매물로 광고하는 등의 행위는 임대인이 건물을 인도받아 실질적으로 사용 및 지배하게 되었음을 보여주는 증거가 될 수 있습니다.