재건축 조합 공사비 증액 관련 총회 결의 효력 정지 신청 기각 사건

재건축 조합의 일부 조합원들이 2023년 2월 3일 총회에서 의결된 공사도급계약 변경합의서(안) 결의가 도시 및 주거환경정비법상 필요한 정족수 요건을 갖추지 못했거나 필수적인 공사비 검증 절차를 거치지 않아 위법하다고 주장하며 해당 결의의 효력 정지 가처분을 신청했습니다. 하지만 법원은 이 결의가 공사비를 확정적으로 증액하거나 계약 내용을 실질적으로 변경하는 것이 아닌, 추후 공사비 검증 절차를 거칠 것을 전제로 한 잠정적인 합의에 불과하다고 판단했습니다. 따라서 법원은 채권자들의 주장을 받아들이지 않고 효력 정지 신청을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자들: A 주택재건축정비사업조합의 조합원들로, 조합의 공사도급계약 변경합의서(안) 결의에 반대하여 해당 결의의 효력 정지를 신청한 사람들입니다.
• 채무자: A 주택재건축정비사업조합으로, 재건축 사업을 추진하며 시공자와의 공사도급계약을 변경하는 총회 결의를 진행한 주체입니다.

분쟁 상황

A 주택재건축정비사업조합이 2023년 2월 3일 정기총회에서 '제7호 안건 공사도급계약 변경합의서(안) 결의의 건'을 의결하면서 분쟁이 시작되었습니다. 이는 시공자가 물가 상승 및 설계 변경 등을 이유로 공사비 증액을 요청한 상황에서 조합이 공사 지연으로 인한 조합원들의 손해 증가를 막기 위해 일단 공사에 착공할 수 있도록 잠정적인 합의를 총회에서 결의한 것입니다. 이에 대해 일부 조합원(채권자들)은 이 결의로 인해 정비사업비가 10% 이상 증가하여 도시정비법상 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요함에도 해당 정족수를 갖추지 못했거나, 필수적인 공사비 검증 절차를 거치지 않아 위법하다고 주장하며 결의의 효력 정지를 신청했습니다.

핵심 쟁점

재건축 조합의 총회 결의가 도시정비법상 요구되는 특정 정족수(예: 조합원 3분의 2 이상 또는 과반수)를 충족했는지 여부와, 해당 결의가 정비사업비 10% 이상 증가, 비용 부담 변경, 청산금·분담금 징수 방법 변경 등 확정적인 계약 변경에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 도시정비법 제29조의2에 따른 공사비 검증 절차를 거치지 않은 총회 결의의 법적 효력에 대한 문제가 주요 쟁점으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들이 제기한 재건축 조합의 총회 결의 효력 정지 신청을 모두 기각했습니다. 이에 따라 소송비용은 채권자들이 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 해당 총회 결의가 현재까지 제출된 자료들만으로는 공사비가 확정적으로 증액되거나 분담금 지급 시기가 확정적으로 변경되는 법률상 효력을 발생했다고 보기에 부족하다고 결론 내렸습니다. 이는 결의가 공사비 검증 절차 진행을 위한 잠정적인 합의서에 불과하다고 판단했기 때문입니다. 결과적으로 채권자들의 주장을 받아들이지 않고 모든 신청을 기각하는 결정이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 도시정비법)의 여러 조항과 원칙이 중요한 판단 근거가 되었습니다.

1. 도시정비법 제29조의2 (정비사업 공사비 검증)​ 이 조항은 사업시행자가 일정한 요건에 해당하는 경우 공사비 검증을 요청해야 함을 규정합니다. 특히 제1항 제2호 나목은 사업시행계획인가 이후 시공자를 선정하고 계약 체결 후 공사비가 10% 이상 증액되는 경우에는 공사비 검증이 필수적임을 명시하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 총회 결의가 공사비가 확정적으로 증액되는 법적 효과를 갖는 것이 아니라, 추후 공사비 검증을 통해 최종 공사비를 확정하는 절차가 유보되어 있다고 보았습니다. 또한 도시정비법은 공사비 검증이 의무임에도 불구하고, 검증 절차를 거치지 않은 채 체결된 잠정적인 합의 자체의 효력을 무효로 하는 규정은 두고 있지 않습니다.

2. 도시정비법 제40조 제3항 단서 (정관 변경의 정족수)​ 이 조항은 조합의 비용 부담이나 도급계약서에 포함될 내용을 실질적으로 변경하는 경우, 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다고 규정합니다. 그러나 법원은 이 사건 결의가 조합의 비용 부담을 증가시키거나 도급계약서 내용을 실질적으로 변경하는 것이라고 보지 않았으므로, 이 조항이 직접 적용되지 않는다고 판단했습니다.

3. 도시정비법 제74조 제1항 제6호 (관리처분계획의 내용)​ 정비사업비의 변경은 관리처분계획의 중요한 내용에 해당합니다. 정비사업비가 확정적으로 변경되기 위해서는 공사비 검증 절차를 거친 계약내용에 대한 조합 총회 결의, 그에 따른 관리처분계획의 변경 및 인가절차가 필요합니다. 이 사건에서 아직 이러한 절차들이 완료되지 않았으므로, 총회 결의만으로 정비사업비가 확정적으로 변경되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

4. ｢정비사업 공사비 검증 기준｣ (국토교통부고시 제2019-647호)​ 이 고시 제4조는 계약 이후 공사비가 증액되는 경우 사업시행자가 변경계약 체결 전에 검증을 신청해야 한다고 규정합니다. 비록 이 사건 결의가 사전 검증 신청 없이 이루어졌으나, 법원은 해당 결의가 비용 부담을 실질적으로 변경하는 것이 아니며, 공사 지연 방지 목적이 있고, 도시정비법이 검증절차를 거치지 않은 계약 자체를 무효화하는 규정을 두고 있지 않다는 점 등을 들어 이 고시 위반만으로 결의가 무효라고 볼 수는 없다고 해석했습니다. 이러한 법리는 재건축사업의 특성상 공사비 변경이 수시로 이루어질 수 있고, 일단 잠정적 합의 후 검증을 통해 최종 계약을 체결하는 것이 현저히 불합리하다고 볼 수 없다는 점을 고려합니다.

참고 사항

재건축 사업에서 총회 결의가 공사비 증액이나 계약 내용 변경에 관한 것일 경우, 해당 결의가 잠정적인 합의인지 확정적인 효력을 가지는지 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 잠정적인 합의는 법적 구속력이 약할 수 있습니다. 총회 결의 시 반드시 공사비 검증 절차가 필요한 사안인지 면밀히 검토해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제29조의2 제1항 제2호 나목에 따르면, 사업시행계획인가 이후 시공자를 선정하고 계약 체결 후 공사비가 10% 이상 증액되는 경우에는 공사비 검증이 필수적입니다. 조합은 공사비 검증 결과에 따라 최종적인 공사 변경 계약을 체결하고 관리처분계획 변경 및 인가 절차를 거쳐야 정비사업비 변경이 확정됩니다. 총회 결의만으로는 최종 확정으로 보기 어려운 경우가 많습니다. 공사비 검증 절차를 거치지 않은 상태에서 잠정적인 합의를 한 것만으로는 해당 결의가 곧바로 무효라고 단정하기 어렵습니다. 법원은 공사 지연 방지 및 공사비 추가 증액 억제 등의 목적이 있는 경우 이를 합리적인 범위 내에서 판단할 수 있습니다. 조합원의 비용 부담이나 도급계약 내용 변경이 실질적인 것인지 여부는 해당 결의가 단순히 검증 절차를 유보한 것인지, 아니면 최종적인 법적 효력을 가지는 것인지에 따라 판단 기준이 달라질 수 있습니다.