건물 균열 및 누수 하자 발생으로 인한 손해배상 사건

원고 주식회사 A는 피고 주식회사 B가 시공한 건물을 매수하였습니다. 건물 사용승인 후 균열, 누수 등 하자가 발생하자 원고는 피고 B에게 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 피고 C공제조합에는 하자보수보증계약에 따른 책임을 대위 청구하였습니다. 법원은 피고 B의 시공상 과실을 인정하여 하자보수비용의 85%인 310,775,826원을 배상하라고 판결하였으나 피고 C공제조합에 대한 청구는 보증채권자 변경에 대한 승인이 없어 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (문제가 된 건물을 매수한 회사)
• 피고: 주식회사 B (문제가 된 건물을 시공한 회사)
• 피고: C공제조합 (시공사인 주식회사 B와 하자보수보증계약을 체결한 조합)
• 피고보조참가인: 주식회사 D (소송에서 피고 B를 돕기 위해 참여한 회사)
• 건물 시행사: 주식회사 F (건물 건설 사업을 진행한 회사)
• 신탁사: G 주식회사 (건물 시행사와 관리형 토지신탁계약을 맺었으며, 하자보수보증계약의 보증채권자였던 회사)

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 2018년 2월 8일 피고 주식회사 B가 시공한 이 사건 건물을 매수했습니다. 이 건물은 2020년 3월 9일 사용승인을 받았으나 피고 B가 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실하게 시공하여 공용부분과 전용부분에 균열 누수 등 하자가 발생했습니다. 이로 인해 건물에 기능상 미관상 또는 안전상의 지장이 초래되었습니다. 이에 원고는 시공사인 피고 B에게 손해배상을 요구하고 2020년 4월 3일 피고 B와 하자보수보증계약을 체결했던 피고 C공제조합에도 보증채권자의 지위를 대위하여 책임을 물었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 건물 시공사의 하자보수 책임 범위: 건물에 발생한 균열 누수 등 하자에 대해 시공사인 피고 주식회사 B가 어느 범위까지 손해배상을 해야 하는지, 특히 건물의 노후화나 사용 및 관리상 잘못도 고려하여 책임 제한이 적용될 수 있는지.
2. 하자보수보증계약의 효력: 하자보수보증계약의 보증채권자가 변경된 경우 해당 계약의 효력이 유지되는지 여부와 건물 매수인인 원고가 기존 보증채권자의 권리를 대위하여 공제조합에 청구할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 주식회사 B가 원고에게 하자보수에 갈음하는 손해배상으로 310,775,826원 및 그 중 145,000,000원에 대해서는 2023년 4월 25일부터 나머지 165,775,826원에 대해서는 2024년 8월 8일부터 2025년 4월 17일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 나머지 청구와 피고 C공제조합에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 주식회사 B 사이에 발생한 부분의 1/10은 원고가 나머지는 주식회사 B가 부담하고 원고와 피고 C공제조합 사이에 발생한 부분은 원고가 모두 부담하도록 했습니다.

결론

원고 주식회사 A가 피고 주식회사 B에게 청구한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 일부 인용되어 3억 1천여만 원을 지급받게 되었고 피고 C공제조합에 대한 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제667조 (수급인의 담보책임)​: 수급인(건설공사를 맡은 시공사)은 완성된 건물에 하자가 있는 경우 도급인(건물 소유주)에게 하자를 보수하거나 그에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 주식회사 B가 시공한 건물에 균열 누수 등의 하자가 발생하여 기능상 미관상 안전상 지장이 초래되었으므로 시공사인 피고 B는 손해를 배상할 책임이 인정되었습니다. 다만 법원은 건물의 사용검사일 이후 노후화 현상이 발생한 점 시공상 잘못과 자연 노화현상을 엄격히 구분하기 어려운 점 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못이 복합적으로 작용했을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 피고 B의 배상 책임을 하자보수비용의 85%로 제한했는데 이는 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따른 책임 조정입니다.
2. 민법 제404조 (채권자대위권)​: 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자가 다른 사람에게 가지는 권리(채권)를 대신 행사할 수 있습니다. 원고는 이 사건 보증계약의 보증채권자였던 G 주식회사의 권리가 F 주식회사에게 승계되었고 F 주식회사가 피고 C공제조합에 대해 가지는 하자보수보증채권을 대위하여 청구하려 했습니다. 그러나 피고 조합의 하자보수보증약관 제5조는 보증채권자가 변경될 경우 조합의 서면 승인이 없으면 보증 효력이 상실된다고 규정하고 있었고 피고 조합이 보증채권자 변경을 승인했다는 증거가 없었으므로 원고의 채권자대위권 행사는 인정되지 않았습니다. 즉 F 주식회사가 피고 조합에 대해 행사할 수 있는 권리가 존재하지 않아 원고의 대위 청구가 기각된 것입니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 할 때 채무자가 이행의무의 존재나 범위에 관해 항쟁함이 타당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 판결 선고일까지는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 본 사건에서는 피고 B가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 보아 판결 선고일인 2025년 4월 17일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 하자 증거 확보: 건물 매수 후 하자가 발견되면 즉시 상세한 증거(사진 영상 전문가 감정서 등)를 확보하여 하자의 발생 시점 원인 정도를 명확히 하는 것이 중요합니다.
2. 하자보수비용 산정: 하자보수비용을 산정할 때는 시공상의 잘못뿐만 아니라 건물의 노후화나 사용자 관리자의 과실도 책임 범위에 영향을 줄 수 있으므로 하자 발생 원인에 대한 정확한 분석과 전문가의 감정 결과가 중요합니다.
3. 하자보수보증계약 확인: 하자보수보증계약이 있는 경우 보증채권자 명의가 변경될 때 보증기관의 서면 승인을 반드시 받아야 보증 효력을 유지할 수 있습니다. 그렇지 않으면 새로운 소유자나 권리자가 보증기관에 직접 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
4. 지연손해금 이율: 금전 지급 판결에서 이행 지연에 따른 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 이율이 적용될 수 있지만 채무자가 항쟁함이 타당하다고 인정되는 기간 동안은 민법상의 낮은 이율이 적용될 수 있습니다.