임대차
이 사건은 임대인(피고)이 임차인(원고들)의 계약갱신 요구를 자신의 실거주를 이유로 거절한 후, 불과 한 달여 만에 해당 아파트를 제3자에게 매도하여 임차인들이 손해배상을 청구한 사건입니다. 1심에서는 임대인의 손을 들어주었으나, 2심 재판부는 임대인이 갱신 거절 당시 실제 거주할 의사가 없었고 매도할 의사로 갱신을 거절한 것으로 보아 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위에 해당한다고 판단하여 임대인에게 임차인 각 8백만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고들은 2018년 9월 11일 피고로부터 임대차보증금 13억 원에 아파트를 임차하여 2018년 11월 30일부터 2020년 11월 29일까지 거주했습니다. 임대차 기간이 만료되기 전인 2020년 8월경, 피고가 아파트를 매도할 예정임을 알리자, 원고들은 2020년 8월 28일 계약 갱신을 요구했습니다. 이에 피고는 2020년 9월 2일 자신이 아파트에 실거주할 예정이라며 갱신 거절 의사를 밝히고, 2020년 11월 26일 아파트에 전입신고를 했습니다. 그러나 피고는 불과 약 한 달 뒤인 2020년 12월 28일 F, G에게 아파트를 매도했으며, 2021년 3월 31일 소유권이전등기가 완료되었습니다. 원고들은 피고의 갱신 거절이 허위였으며 실제로는 매도 목적이었으므로 손해배상을 요구하며 소송을 제기했습니다.
임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절했으나, 단기간 내에 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우 임차인의 계약갱신요구권을 침해한 불법행위로 보아 손해배상책임이 인정되는지 여부 및 손해배상책임의 범위입니다.
제1심판결을 취소하고 피고는 원고들에게 각각 8,000,000원 및 이에 대하여 2021년 7월 24일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항은 가집행할 수 있습니다.
재판부는 피고가 원고들에게 2020년 8월경 아파트 매도 의사를 밝혔던 점, 임차인들에게 매도를 위해 필요한 서류 작성을 요구하며 양도세 문제로 연내 매도 의사를 분명히 표시한 점, 실제 아파트 매도를 의뢰했던 점, 전입신고 후 약 1달 만에 아파트를 매도했고 실거주를 입증할 자료가 부족한 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이를 통해 피고는 갱신 거절 당시 실거주 의사가 없었고 오히려 매도할 의사로 갱신을 거절했다고 판단했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 제3자에게 임대한 경우만을 명시하고 있지만, 이는 임대인이 갱신 거절 후 임대한 경우에만 손해배상책임을 부담한다는 취지가 아니므로, 같은 조 제1항을 위반한 피고는 민법상 불법행위로 인한 손해배상책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 갱신거절 당시 제3자에게 임대했다면 얻었을 환산월차임과 원고들의 환산월차임 간 차액의 2년분인 16,000,008원을 산정하여, 원고들에게 각각 8,000,000원을 지급하라고 판결했습니다.
이번 판결은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 및 민법상 불법행위 책임에 대한 중요한 해석을 담고 있습니다. 임차인은 원칙적으로 2년의 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며(동법 제1항), 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나는 임대인(직계존비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다(동법 제1항 제8호). 그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(동법 제5항). 손해배상액은 여러 산정 기준 중 '갱신거절 당시 환산월차임과 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액'을 따를 수 있습니다(동법 제6항 제2호). 본 판례에서는 임대인이 '임대'한 것이 아니라 '매도'한 경우이므로 동법 제5항을 직접 적용하기 어렵다는 피고의 주장이 있었으나, 재판부는 동법 제5항이 임대인이 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상책임이 있다는 취지가 아니라 임대인의 거짓된 실거주 주장이 임차인의 갱신요구권을 침해하는 위법한 행위이므로, 민법 제750조(불법행위의 내용)에 따라 손해배상책임을 져야 한다고 판단했습니다. 즉, 임대인이 실거주 의사 없이 갱신을 거절하고 매도한 행위는 임차인의 정당한 권리를 침해한 불법행위로 보았습니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 임대인이 갱신 거절 전후로 주택을 매도하려는 의사를 밝힌 적이 있는지, 매물로 내놓은 적이 있는지 등의 정황 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 임대인이 전입신고만 하고 실제로 거주하지 않는 것으로 의심된다면 관리비 납부 내역, 우편물 수령 여부, 이사 관련 증빙 자료 등을 확인하거나 주변 이웃들의 증언을 확보하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 주택임대차보호법상 손해배상 규정은 임대인이 제3자에게 주택을 '임대한 경우'를 명시하고 있으나, 이번 판례처럼 '매도'한 경우에도 임대인의 실거주 의사가 허위였음이 입증된다면 민법상 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 따라서 임대인의 거짓된 갱신 거절로 인해 이사비용, 중개수수료 등의 손해가 발생했다면 이를 증명할 자료를 잘 보관해야 합니다.
