손해배상
F아파트 수분양자들이 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 아파트 분양광고가 단지 구성과 텃밭 제공에 관하여 허위, 과장, 기만적 광고였다며 손해배상을 청구한 사건입니다. 수분양자들은 573세대가 하나의 대단지인 것으로 광고되었으나 실제로는 3개의 개별 단지로 나뉘었고 약속했던 가족 텃밭 3,727㎡ 중 일부는 경관녹지로 지정되어 제공되지 못했다고 주장했습니다. 법원은 광고에 작은 글씨로 개별 단지임을 명시하고 있었으며 분양계약서에도 명확히 기재되어 있어 기만적인 광고로 보기 어렵다고 판단했습니다. 텃밭 제공의 경우, 약정 면적의 절반 이상이 제공되었고 분양계약상 텃밭 계획 내용이 변경될 수 있음을 명시하고 있어 채무불이행이나 허위 광고로 인한 손해가 발생했다고 보기 어렵다며 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
광주시에 위치한 F아파트의 시행사(피고 A)와 시공사(피고 C, D), 신탁사(피고 B)는 총 573세대 규모의 아파트를 분양했습니다. 분양광고물(리플릿, 카탈로그, 모델하우스 간판)에는 ‘총 573세대’를 강조하고 ‘숲을 품은 테라스형 아파트’와 ‘도심 속 전원생활의 가족텃밭 제공(3,727㎡/무상임대 20년)’ 등의 문구를 사용했습니다. 이에 아파트 수분양자들(원고들)은 아파트가 573세대 하나의 대단지인 줄 알고 계약했지만 실제로는 2, 3, 4단지의 3개 개별 단지로 구성되어 있었고, 약속된 가족 텃밭 중 일부(BT 토지)는 경관녹지로 지정되어 텃밭으로 제공되지 못하는 상황에 처했습니다. 이에 원고들은 대단지 프리미엄을 누리지 못하고 친환경적인 텃밭 생활을 영위하지 못하게 되어 재산상·정신상 손해를 입었다며 피고들에게 표시광고법상 손해배상 및 민법상 채무불이행, 불법행위로 인한 손해배상을 청구했습니다.
아파트 분양광고에서 573세대가 마치 하나의 대단지인 것처럼 광고한 것이 거짓·과장 또는 기만적인 광고에 해당하는지, 약속한 가족 텃밭을 온전히 제공하지 못한 것이 채무불이행 또는 허위·기만 광고에 해당하는지, 이로 인해 수분양자들에게 손해가 발생했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 아파트 분양광고에서 단지 구성에 대한 일부 오인 가능성이 있었으나, 광고물 내 작은 글씨, 입주자모집공고, 그리고 분양계약서에 ‘2블록, 3블록, 4블록은 개별단지임’이라는 내용이 명시되어 있었으므로, 보통의 주의력을 가진 일반 소비자는 이를 알 수 있었다고 보았습니다. 따라서 표시광고법상 부당한 광고나 민법상 기망행위에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한 텃밭 제공과 관련해서는 약속된 면적의 절반 이상이 제공되었고, 분양계약서에 인허가 및 협의 결과에 따라 텃밭 개설 시기 및 계획 내용이 변경될 수 있다는 내용이 명시되어 있었으며, 원고들이 이에 ‘확인함’이라고 서명한 점을 들어 채무불이행 또는 허위·기만 광고로 인한 손해가 발생했다고 보기 어렵다고 결론 내렸습니다.
본 판결에서는 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'(이하 표시광고법) 및 민법상 법리가 적용되었습니다.
표시광고법 제3조 제1항 제1호, 제2호 ('거짓·과장의 표시·광고' 및 '기만적인 표시·광고'): 표시광고법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 또는 기만적인 표시·광고를 금지하고 있습니다. 여기서 '거짓·과장'은 사실과 다르거나 지나치게 부풀린 광고를, '기만적'은 사실을 은폐하거나 축소하여 소비자를 오인하게 하는 광고를 의미합니다. 법원은 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 '전체적·궁극적 인상'을 기준으로 판단합니다. 본 사건에서는 광고물 내에 개별 단지임을 명시하는 작은 글씨가 존재하고, 입주자모집공고 및 분양계약서에 명확히 기재된 점을 들어 기만적인 광고로 보기 어렵다고 판단했습니다.
표시광고법 제10조 제1항 (손해배상책임): 부당한 표시·광고로 인해 피해를 입은 자가 있는 경우, 해당 사업자 등은 손해배상 책임이 있습니다. 이는 불법행위에 기한 손해배상청구권의 성격을 가지므로, 피해자는 피해 사실과 부당한 표시·광고 행위, 그리고 그 피해 사이의 '상당인과관계'를 증명해야 합니다. 법원은 원고들이 주장하는 '대단지 프리미엄'의 손해가 광고로 인해 발생했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
민법상 불법행위 (기망행위): 상품 선전 광고에서 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우 기망행위에 해당할 수 있습니다. 그러나 다소의 과장이 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 수준이라면 기망행위로 보지 않습니다. 법원은 피고들이 아파트 단지 구성이나 텃밭 제공에 대해 비난받을 정도의 허위 고지를 했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
민사소송법 제202조의2 (손해액의 산정): 손해 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하는 것이 매우 어려운 경우에 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있도록 하는 규정입니다. 이 규정은 손해 발생 사실 자체가 인정되지 않는 경우에는 적용되지 않습니다. 본 사건에서는 원고들이 주장하는 손해 발생 사실 자체가 인정되지 않아 이 규정을 적용할 수 없다고 보았습니다.
아파트 분양 계약 시에는 광고 문구에 현혹되기보다는 모든 분양 자료를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 다음과 같은 사항들을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 첫째, 대단지 여부는 분양광고의 큰 문구뿐만 아니라 작은 글씨로 된 세부 설명을 통해 실제 단지 구성(예: 개별 블록/단지 여부)을 파악해야 합니다. 입주자모집공고와 분양계약서상의 '재산의 표시'나 '유의사항' 등에도 단지 구분이 명확히 명시될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 텃밭, 커뮤니티 시설 등 부대복리시설의 제공 약속은 계약서에 구체적으로 어떻게 명시되어 있는지, 인허가나 관계기관 협의에 따라 변경될 수 있다는 단서 조항은 없는지 확인해야 합니다. 제공 면적, 제공 방식(무상 임대 등), 운영 및 관리 주체 등도 명확히 알아두어야 합니다. 셋째, 분양광고 내용과 계약서 내용이 다를 경우 계약서가 우선하므로 계약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 넷째, 손해배상을 청구하려면 광고와 계약 체결 사이의 인과관계 및 실제 발생한 손해를 입증해야 하므로, 어떤 점이 계약의 중요한 동기가 되었고 그로 인해 어떤 손실이 발생했는지 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
