모텔 임대차 계약 분쟁에서 임차인의 연체로 인한 계약 해지 및 건물 인도 판결 사건

이 사건은 모텔 임대차 계약을 체결한 임차인(A)이 임대차보증금 잔금을 미지급하고 월차임을 연체하자, 임대인(C)이 계약 해지 및 모텔 인도를 요구하며 미납 차임과 부당이득금 지급을 청구한 사안입니다. 임차인은 모텔 수리 비용을 임대인이 부담해야 한다며 보증금 잔금 채무 부존재를 주장했고, 코로나19 사태로 인한 경제 상황 변동을 이유로 월차임 감액과 계약 갱신을 요구했습니다. 법원은 임차인의 3기 이상 월차임 연체를 인정하여 임대인의 계약 해지 주장을 받아들였고, 임차인에게 모텔을 인도하고 미납 차임 및 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 임차인의 수리비용 상계, 차임 감액 및 계약 갱신 요구는 모두 기각되거나 각하되었습니다.

관련 당사자

• A (원고, 반소피고): 모텔을 임차한 사람으로, 임대차보증금 잔금을 미지급하고 월차임을 연체하여 계약 해지의 원인을 제공했으며, 수리비 상계, 차임 감액 및 계약 갱신을 주장했습니다.
• C (피고, 반소원고): 모텔의 임대인으로, 임차인의 차임 연체를 이유로 계약 해지 및 건물 인도, 미납 차임과 부당이득금 지급을 청구했습니다.
• B (승계참가인): A로부터 임차인의 지위를 승계받았다고 주장하며 A와 동일한 취지의 청구를 제기했으나, 법원에서 자격이 인정되지 않아 승계참가신청이 각하되었습니다.

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 C로부터 의정부시 모텔을 보증금 1억 원, 월차임 1,800만 원(부가세 포함 1,980만 원)에 임차하는 계약을 2019년 12월 18일에 체결하고 계약금 5,000만 원을 지급한 뒤 모텔을 인도받아 운영했습니다. 그러나 임대차보증금 잔금 5,000만 원은 지급하지 않았습니다. A는 모텔 영업을 위해 약 5,313만 원 상당의 시설 수리 및 교체 비용을 지출했으며, 이 비용이 임대인의 부담이라며 미지급 보증금 잔금 채무와 상계 처리하고자 했습니다. 또한 A는 코로나19 사태로 인한 경제 상황 변동을 이유로 월차임 감액(2020년 7월 31일까지 월 750만원, 2020년 8월 1일부터 월 900만원으로) 및 계약 기간 갱신(2029년 12월 20일까지)을 요구했습니다. 이에 대해 임대인 C는 임차인 A가 3기 이상 월차임을 연체했으므로 계약 특약에 따라 계약이 자동 해지되었거나, 자신의 해지 통보로 해지되었다고 주장했습니다. C는 임대차 계약서상 '임차인이 모든 시설 하자를 수리 사용한다'는 특약을 근거로 A의 대부분 수리비용 부담 주장을 반박했으며, 미납 차임과 모텔 인도 완료 시까지의 부당이득금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인의 월차임 연체로 인한 임대차 계약 해지의 유효성 여부와 그에 따른 모텔 인도 및 미납 차임 지급 의무, 임차인이 지출한 모텔 수리 및 교체 비용에 대한 임대인의 부담 책임 여부, 코로나19 사태를 이유로 한 월차임 감액 및 임대차 기간 갱신 요구의 적법성, 그리고 임차인 지위 승계참가인의 자격 유효성 등이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. B의 승계참가신청을 각하했습니다. B가 A로부터 모텔 임차인의 권리를 승계했다고 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.
2. A의 임대차보증금 중 잔금 50,000,000원의 채무 부존재 확인 청구를 각하했습니다. 계약이 해지되어 정산 관계만 남은 상황에서는 채무 부존재 확인을 구하는 것이 분쟁 해결의 유효하고 적절한 수단이 될 수 없다고 보았습니다.
3. A의 나머지 본소 청구(월차임 감액, 계약 갱신 확인)를 기각했습니다. 임차인의 월차임 연체로 임대차 계약이 이미 2020년 7월 7일 해지되었으므로, 계약이 유효하게 존속함을 전제로 하는 이들 청구는 이유 없다고 판단했습니다.
4. A는 C에게 별지 목록 기재 부동산(모텔)을 인도하라고 판결했습니다. 월차임 연체로 인한 계약 해지를 인정했기 때문입니다.
5. A는 C에게 96,117,690원 및 이에 대하여 2021년 6월 19일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 미납 차임과 계약 해지 후 차임 상당 부당이득금에서 임대인이 인정한 일부 수리비용을 상계한 금액입니다.
6. A는 C에게 2021년 6월 1일부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료 시까지 월 19,800,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 이는 계약 해지 이후 모텔을 점유하며 얻은 차임 상당 부당이득금입니다.

결론

법원은 임차인 A가 최소 2021년 4월 1일부터 2021년 6월 30일까지 3기 이상 월차임을 연체한 사실을 인정하며, 임대인 C의 임대차계약 해지 의사표시(2020년 7월 7일 송달)에 따라 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 A에게는 모텔 인도 의무와 미납 차임 및 계약 해지 이후의 차임 상당 부당이득금 지급 의무가 발생했습니다. 또한, 임대차 계약 당시 '임대인은 임대기간 동안 일체의 시설에 대한 책임을 지지 않으며, 임대 후 모든 시설 하자는 임차인이 수리 사용한다'는 특약이 있었으므로, 임차인 A가 주장한 대부분의 수리 및 교체 비용에 대한 임대인 C의 부담 주장은 받아들여지지 않았습니다. 차임 감액 및 계약 갱신 요구 또한 계약이 이미 해지된 상태였으므로 그 전제가 충족되지 않아 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제628조 (차임증감청구권)​: 임대물에 대한 공과부담의 증감 또는 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 임차인이 코로나19 사태를 이유로 차임 감액을 요구했지만, 이미 월차임 연체로 인해 임대차 계약이 해지된 상태였으므로 이 주장은 받아들여지지 않았습니다. 다만, 법원은 차임증감청구권이 재판상으로 행사할 수 있는 형성의 소에 해당한다고 보아 청구 자체의 적법성은 인정했습니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (계약갱신 요구 등)​: 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 그러나 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 사건에서 임차인이 계약 갱신을 요구했으나, 3기 이상의 월차임을 연체하여 계약이 이미 해지된 상태였으므로, 유효한 임대차 계약이 존재하지 않아 계약 갱신 주장은 받아들여지지 않았습니다.
3. 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감 청구권)​: 민법 제628조의 특례 규정으로, 상가건물 임대차에 있어서 경제 사정의 변동으로 인해 차임이 적절하지 않게 된 경우 당사자는 차임 증감 청구를 할 수 있습니다. 이 조항 역시 민법 제628조와 동일하게 임대차 계약이 유효하게 존속함을 전제로 하므로, 이 사건에서는 계약 해지로 인해 이 조항의 적용이 불가능했습니다.
4. 계약 해지 및 부당이득 반환: 민법상 임차인이 2기(상가건물의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 3기)의 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 해지되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환할 의무가 생기고, 해지 이후에도 임차물을 계속 점유하여 사용한다면 임차인은 임대인에게 그 기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 이 사건에서 법원은 임차인 A가 3기 이상 월차임을 연체했으므로 계약이 적법하게 해지되었고, A는 모텔을 C에게 인도하며 미납 차임 및 해지 후 부당이득금을 지급해야 한다고 판단했습니다.
5. 확인의 이익: 확정판결을 받아야 할 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안 또는 위험이 있고, 확인판결을 받는 것이 그 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효하고 적절한 수단일 때에만 확인의 소가 허용됩니다. 이 사건에서 법원은 임대차 계약이 종료되어 정산 관계만 남은 상황에서는 채무의 부존재를 확인하는 것보다 직접적인 지급 청구를 하는 것이 더 유효한 수단이라며, 채무 부존재 확인 청구를 각하했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약서 상세 검토: 계약 시 특약사항에 시설 유지보수 책임 주체가 명확히 명시되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. '현재 상태로 인수하며 모든 하자는 임차인이 수리 사용한다'와 같은 특약은 임차인의 수리비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 어떤 부분까지 임차인이 책임질지 구체적으로 확인하고 합의해야 합니다.
2. 월차임 연체 관리의 중요성: 상가건물 임대차보호법상 임차인의 3기 이상 월차임 연체는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 중요한 사유가 됩니다. 코로나19와 같은 경제적 어려움으로 인해 월차임 지급이 어렵더라도, 연체가 3기에 달하기 전에 임대인과 미리 협의하여 지급 유예, 감액, 또는 분할 납부 등의 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 연체가 발생하면 신속하게 대응해야 합니다.
3. 차임 감액 및 계약 갱신 요구 시기: 차임 감액이나 계약 갱신을 요구하는 권리는 임대차 계약이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 합니다. 만약 월차임 연체 등으로 계약 해지 통보를 받았다면, 그 이후에 제기하는 차임 감액이나 계약 갱신 요구는 받아들여지기 어렵습니다. 내용증명 등을 통해 정식으로 요구하기 전에 현재 계약 상태를 정확히 파악하고, 계약이 해지되기 전에 권리를 행사해야 합니다.
4. 권리 승계 시 명확한 절차: 임대차 계약상의 임차인 지위를 다른 사람에게 승계하려 할 경우, 반드시 임대인의 동의를 얻거나 법적으로 유효한 절차(예: 임차권 양도 계약 체결 등)를 거쳐야 합니다. 단순히 명의를 빌려 운영했다는 약정만으로는 법적 권리 승계가 인정되지 않아 소송 참여조차 어려울 수 있습니다.
5. 확인의 이익 유무 판단: 특정 채무의 부존재를 확인하는 소송은 현존하는 법률상 불안을 해소하기 위한 가장 유효하고 적절한 수단일 때만 허용됩니다. 계약이 이미 종료되어 단순한 정산 관계만 남아있는 상황에서는, 채무의 부존재 확인보다는 직접적인 채권·채무의 이행을 청구하는 이행의 소가 분쟁 해결에 더 적절하다고 법원은 판단할 수 있습니다. 소송의 종류를 선택할 때 신중해야 합니다.