건축/재개발
건축업자 A와 건물주 B는 건물 신축 도급계약을 체결하였고 공사 중 건물주 B의 요청으로 추가공사가 진행되었습니다. 공사 완료 후 건물주 B는 추가공사대금의 지급을 미루고 건물의 하자를 주장하였으며 채무를 회피할 목적으로 유일한 재산인 건물을 사위 C에게 가등기했습니다. 법원은 건물주 B에게 미지급된 추가공사대금과 이에 대한 지연손해금을 건축업자 A에게 지급하도록 명령했습니다. 또한 건물주 B와 사위 C 사이의 매매예약과 그에 따른 가등기는 채권자를 해하는 사해행위로 판단되어 취소되었고 사위 C에게는 가등기를 말소하도록 판결했습니다. 이 과정에서 건물주의 하자보수비용 주장은 일부 받아들여져 추가공사대금에서 상계 처리되었습니다.
건축업자 A는 2013년 6월 4일 건물주 B와 건물 신축 도급계약을 체결했습니다. 공사대금은 300,000,000원(부가세 별도)으로 정해졌으며 공사 기간은 2014년 4월 5일까지였습니다. 공사 진행 중인 2013년 7월 말경 B의 요청으로 1층 주차장을 주택으로 변경하는 추가공사가 이루어졌고 그 추가공사비는 60,234,639원이었습니다. 건물은 2014년 4월 11일 사용승인이 완료되었고 B는 A에게 총 310,000,000원을 지급했습니다. A는 추가공사비 중 미지급된 금액의 지급을 요구했고 B는 추가공사에 대한 합의가 없었으며 건물에 하자가 있다며 지급을 거부했습니다. 또한 B는 A에게 채무가 있는 상태에서 2015년 4월 28일 사위 C와 부동산에 대한 매매예약을 체결하고 다음 날 소유권이전청구권 가등기를 마쳤는데 이 가등기 당시 B는 해당 부동산 외에 별다른 재산이 없었습니다. 이에 A는 추가공사대금 청구와 더불어 B와 C 사이의 매매예약 취소를 요구하며 법원에 소송을 제기했습니다.
건물주 B의 추가공사대금 지급 의무가 인정되는지 여부, 건물 하자에 따른 손해배상 청구가 유효한지 여부, 그리고 건물주 B가 사위 C에게 부동산 가등기를 설정한 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
법원은 피고 B은 원고 A에게 34,813,718원 및 이에 대한 2014년 4월 25일부터 2018년 8월 24일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 또한 피고 B과 피고 C 사이에 2015년 4월 28일 체결한 매매예약을 취소하고 피고 C은 피고 B에게 부동산 소유권이전등기청구권 가등기의 말소등기 절차를 이행하라고 명령했습니다. 원고 A의 피고 B에 대한 나머지 본소 청구와 피고 B의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
이 판결은 건축 공사에서 추가공사 발생 시 합의의 중요성을 명확히 하고 하자가 있을 경우 공사대금에서 상계될 수 있음을 보여줍니다. 또한 채무자가 자신의 채무를 회피하기 위해 재산을 다른 사람에게 이전하거나 담보로 제공하는 행위는 채권자취소권에 의해 취소될 수 있다는 점을 분명히 한 사례입니다.
이 사건은 주로 민법상의 도급계약 및 채권자취소권 그리고 손해배상과 관련된 법리들이 적용되었습니다. 먼저 원고 A와 피고 B 사이에 체결된 것은 민법 제664조에 따른 '도급계약'으로 건축업자는 일을 완성할 의무를 건물주는 보수를 지급할 의무를 가집니다. 공사 도중 건물주 B의 요청으로 이루어진 '추가공사'에 대해서는 별도의 합의가 있었고 그에 따른 추가 공사비 지급 의무가 발생합니다. 비록 서면 합의가 없었더라도 당사자들의 공사 진행 상황 인지 및 추가 대금 지급 등의 정황을 통해 묵시적 합의가 인정될 수 있습니다. 다음으로 피고 B이 주장한 '하자보수비용'은 민법 제667조에 따른 수급인의 하자담보책임에 해당하며 건물에 하자가 있을 경우 건물주는 하자 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 손해배상채권은 건축업자의 추가공사비 채권과 '상계'될 수 있습니다. 마지막으로 피고 B이 사위 C에게 부동산의 소유권이전청구권 가등기를 마쳐준 행위는 민법 제406조에 따른 '채권자취소권(사해행위취소)'의 대상이 되었습니다. 채무자가 채권자를 해칠 의도를 가지고 재산을 처분하여 채무 초과 상태가 되거나 심화되는 경우 채권자는 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있습니다. 특히 채무자에게 재산을 받은 수익자(여기서는 C)는 채무자의 이러한 의도(사해의사)를 알고 있었다고 추정되므로(악의 추정) 이를 번복하기 위해서는 스스로 선의임을 입증해야 합니다. 또한 공사대금의 지연 지급에 대해서는 상법 제54조에 따라 연 6%의 이자율이 적용되며 소송이 제기된 이후 판결 선고일까지는 이율이 유지되고 판결 선고일 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조'에 따라 연 15%의 지연손해금 이자율이 적용됩니다.
건축 공사 중 당초 계약 내용과 다른 추가공사가 발생하면 반드시 변경 내용을 서면으로 명확히 합의하고 추가되는 비용에 대해서도 구체적으로 명시해야 합니다. 공사대금 지급 조건이나 잔금 지급 시기를 정할 때는 '준공 후 대출 또는 건축물 매매 시 지급'과 같이 불확실한 조건보다는 명확한 날짜나 특정 시점을 기준으로 정하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 건축물의 하자나 미시공 부분이 있다면 그 사실과 보수비용에 대해 전문가의 감정평가를 통해 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요하며 이는 공사대금 채무와의 상계 주장에 활용될 수 있습니다. 채무자가 자신의 재산을 타인에게 이전하거나 담보로 제공하여 채권자가 채무를 변제받기 어렵게 만드는 경우 채권자는 민법상 채권자취소권을 행사하여 해당 행위를 취소하고 재산을 원상회복시킬 수 있습니다. 이때 재산을 받은 사람(수익자)이 채무자의 이러한 의도를 알고 있었다고 추정되므로 이를 반박하기 위해서는 선의였다는 명확한 증거를 제시해야 합니다.
