상가 스크린골프장 용도 변경 불가능으로 인한 임대차보증금 반환 및 건물 인도 사건

원고는 스크린골프연습장을 운영하기 위해 건물 점포 63개에 대한 가계약을 체결하고, 여러 점포 소유자들과 개별 임대차계약을 맺었습니다. 계약에는 상가 용도 변경 허가가 불가능하면 계약이 무효가 되고 보증금을 반환한다는 특약이 있었습니다. 법원은 해당 점포들이 집합건물법상 판매시설 또는 운수시설로 분류되어 스크린골프연습장(운동시설)으로 용도 변경이 법적으로 불가능하다고 판단했습니다. 이에 따라 개별 임대차계약은 무효가 되었고, 법원은 피고들(건물 소유자들)에게 원고가 지급한 임대차보증금을 반환하도록 명령했습니다. 반면 임대인들이 청구한 미지급 임대료, 관리비, 원상복구 비용은 계약 무효를 이유로 기각되었습니다. 다만 원고는 일부 피고들에게 해당 건물을 인도해야 한다는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 스크린골프연습장 사업을 위해 상가 점포를 임차하려 했던 임차인.
• 피고(반소원고) B: 건물 63개 점포에 대한 가계약의 상대방이자 일부 점포의 소유주이며, 점포 소유자들의 조합 업무집행조합원이라고 주장된 자.
• 피고(반소원고) C, D, E, F 및 피고 H, I, J, K, L, M: 원고에게 개별 상가 점포를 임대해 준 실제 건물 소유자들.

분쟁 상황

원고 A는 고양시 일산동구의 한 건물 4층에 스크린골프연습장을 개설할 계획으로, 2020년 4월 24일 피고 B과 63개 점포에 대한 가계약을 체결하고, 이후 여러 점포 소유주들인 피고들과 개별 임대차계약을 맺었습니다. 이 계약들에는 '임대인과 임차인은 용도변경 허가가 불가능한 사정이 발생하여 계약불능 상태가 되면 쌍방 조건 없이 보증금 반환하여 계약을 무효로 한다'는 중요한 특약 사항이 포함되어 있었습니다. 원고 A는 스크린골프연습장 용도로의 변경이 법적으로 불가능하다는 문제에 직면하자, 위 특약에 따라 계약이 무효이므로 이미 지급한 보증금 91,500,000원 중 일부인 18,322,000원과 시설 철거 비용 48,800,000원을 돌려받고자 소송을 제기했습니다. 반면 피고들(임대인들)은 원고가 약정한 월 임대료와 관리비를 전혀 지급하지 않았고, 건물 원상복구 의무를 이행하지 않았다며 미지급 임대료, 관리비, 원상복구 비용을 청구하고 건물 인도를 요구하는 반소를 제기했습니다. 이 사건은 해당 상가 점포를 스크린골프연습장(운동시설)으로 용도 변경하는 것이 법적으로 가능한지, 그리고 그 결과에 따라 보증금 반환, 미지급 임대료 및 원상복구 비용, 건물 인도 의무가 어떻게 결정되는지를 두고 다툰 사건입니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 건물 용도 변경의 법적 가능성: 원고가 임차하려는 상가 점포들을 스크린골프연습장 용도로 변경하는 것이 법적으로 가능한지 여부.
2. 계약의 유효성 여부: 용도 변경 불가능을 조건으로 계약을 무효화하고 보증금을 반환한다는 특약이 있었으므로, 실제로 용도 변경이 불가능하다면 계약이 무효가 되는지.
3. 보증금 반환 의무: 계약이 무효가 되었을 때 임대인들이 원고에게 지급받은 임대차보증금을 반환해야 하는지.
4. 미지급 차임, 관리비, 원상복구 비용 청구의 타당성: 임대인들이 주장하는 미지급 임대료, 관리비, 원상복구 비용 청구가 계약 무효 상황에서 인정될 수 있는지.
5. 건물 인도 의무: 임대차계약이 무효 또는 해지된 경우 임차인(원고)이 임대인들에게 건물을 인도할 의무가 있는지.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고의 주위적 피고 B에 대한 본소 청구(보증금 63,122,000원 및 손해배상)는 기각했습니다.
2. 원고의 예비적 피고들(H, C, D, I, J, K, E, F, L, M)에 대한 본소 청구는 인용했습니다.
   • 피고 H는 1,793,000원 및 2021년 10월 27일부터 연 12%의 이자를, 피고 C은 2,945,000원 및 2021년 10월 23일부터 연 12%의 이자를, 피고 D는 3,473,000원 및 2021년 11월 27일부터 연 12%의 이자를, 피고 I, J는 공동하여 1,650,000원 및 2021년 10월 23일부터 연 12%의 이자를, 피고 K은 1,364,000원 및 2021년 10월 23일부터 연 12%의 이자를, 피고 E은 2,160,000원 및 2021년 10월 26일부터 연 12%의 이자를, 피고 F는 1,670,000원 및 2021년 10월 23일부터 연 12%의 이자를, 피고 L은 1,796,000원 및 2021년 11월 15일부터 연 12%의 이자를, 피고 M은 1,471,000원 및 2021년 11월 29일부터 연 12%의 이자를 각 다 갚는 날까지 원고에게 지급해야 합니다.
3. 원고는 피고 C, D, F에게 각 해당 건물을 인도해야 합니다.
4. 피고 C, D, F의 나머지 반소 청구(미지급 차임, 관리비, 원상복구비 등)와 피고 B, E의 모든 반소 청구는 기각했습니다.
5. 소송 비용은 본소의 경우 주위적 피고 B 관련 부분은 B이, 나머지 피고 관련 부분은 해당 피고들이 부담하며, 반소의 경우 피고 B, E 관련 부분은 B, E이, 피고 C, D, F 관련 부분은 각자 부담하도록 했습니다.

결론

결론적으로 법원은 상가 점포의 스크린골프연습장 용도 변경이 법적으로 불가능하다는 판단에 따라, 임대차계약이 무효임을 인정하고 임대인들에게 임대차보증금을 반환할 것을 명했습니다. 다만 임대인들의 미지급 차임, 관리비, 원상복구 비용 청구는 기각되었으나, 임차인은 임대인들에게 임차했던 건물을 인도해야 한다는 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제703조 (조합계약의 의의): 이 조항은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약을 조합계약으로 규정합니다. 원고는 피고 B이 점포 소유자들의 조합 업무집행조합원이므로 연대 책임을 져야 한다고 주장했으나, 법원은 점포 소유자들이 상호 출자하여 공동 사업을 경영할 것을 약정했다고 인정하기에 부족하다며 조합 성립을 부정했습니다. 이는 단순히 공동의 목적 달성만으로는 조합이 성립하지 않음을 명확히 보여줍니다.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제1조의2 제1항 및 제57조 제4항: 이 법은 구분점포의 건축물 대장 기재 요건과 용도 제한에 대해 규정합니다. 특히 구분점포는 건축법상 판매시설 및 운수시설에 해당해야 하며, 그 용도 외의 다른 용도로 변경할 수 없다고 명시합니다. 본 판결에서 법원은 이 사건 각 점포가 집합건물법상의 구분점포이고, 원고가 사용하려던 스크린골프연습장(운동시설)으로 용도를 변경하는 것이 법적으로 불가능하다고 판단했습니다. 이는 건물 용도의 법적 제한이 임대차계약의 유효성에 결정적인 영향을 미칠 수 있음을 보여줍니다.
3. 건축법 제2조 제2항 제7호 (판매시설) 및 제8호 (운수시설): 이 조항들은 건축물의 용도를 분류하는 기준이 되며, 구분점포의 법적 용도 제한은 이러한 건축법상 용도 분류에 기반을 둡니다. 스크린골프연습장은 '운동시설'로 분류되므로, 판매시설이나 운수시설로 지정된 구분점포의 용도를 운동시설로 변경하는 것은 건축법상 허용되지 않습니다.
4. 계약의 무효 및 부당이득 반환: 계약에 따라 특정 조건(예: 용도변경 불가)이 발생하면 계약이 무효가 된다는 특약이 있을 경우, 해당 조건이 충족되면 계약은 처음부터 없었던 것으로 간주됩니다. 이 경우 당사자들은 서로 주고받은 것을 반환해야 할 의무(부당이득 반환)를 지게 됩니다. 법원은 용도변경 불능 특약에 따라 임대차계약이 무효가 되었으므로, 임대인들이 받은 보증금을 임차인에게 반환해야 한다고 판시했습니다. 또한, 계약이 무효이므로 임대인들이 주장한 미지급 차임, 관리비, 원상복구 비용 청구는 이유 없다고 판단했습니다.
5. 묵시적 합의 해지: 당사자들이 더 이상 계약을 이행하지 않을 의사가 일치하는 경우, 명시적인 의사 표시가 없더라도 묵시적으로 계약이 해지될 수 있습니다. 본 판결에서는 원고가 보증금 반환을, 피고들이 건물 인도를 청구하는 반소를 제기한 사실을 근거로 임대차계약이 묵시적으로 합의 해지되었다고 해석하고, 원고에게 건물 인도의 의무를 부여했습니다.

참고 사항

1. 상가 임대차 시 용도 확인의 중요성: 특정 사업을 위해 상가를 임차할 경우, 해당 건물이 사업 목적에 맞는 용도로 사용될 수 있는지 사전에 반드시 확인해야 합니다. 특히 집합건물의 경우 건축법 및 집합건물법에 따라 용도 제한이 엄격할 수 있으므로, 관할 관청에 문의하여 법적 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
2. 특약 사항의 구체성 확보: '용도변경 불가능 시 계약 무효'와 같은 중요한 특약은 계약서에 명확하게 기재하고, 계약 무효의 범위(예: 원상회복 의무의 면제 여부, 손해배상 청구 가능성 등)까지 구체적으로 명시하여 향후 분쟁의 소지를 줄이는 것이 좋습니다.
3. 법률적 용도 제한의 인지: 집합건물법상 구분점포는 판매시설, 운수시설 등 특정 용도로 제한되는 경우가 많으며, 이를 운동시설 등 다른 용도로 변경하는 것은 법적으로 불가능할 수 있습니다. 임차인은 이러한 법적 제한을 충분히 인지하고 임대차계약을 체결해야 합니다.
4. 계약 무효의 법적 효과: 계약이 무효로 판단되면 해당 계약은 처음부터 없었던 것으로 간주됩니다. 따라서 이미 지급된 보증금은 반환되어야 하지만, 그와 동시에 임차인의 미지급 임대료나 관리비, 원상복구 의무 등도 면제될 수 있다는 점을 이해해야 합니다.
5. 장기간 점포 미사용 시 대처: 계약 분쟁으로 인해 점포를 장기간 사용하지 못하게 될 경우, 임대인과의 협의를 통해 계약 해지 또는 건물 인도를 조속히 진행하여 불필요한 분쟁을 줄이는 것이 바람직합니다. 이 경우, 내용증명 등으로 의사를 명확히 하고 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.