임대차
임차인 A는 임대인 B, C와 보증금 1억 4,200만 원에 임대차 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받아 거주했습니다. 임대인 B, C는 계약 후 약 한 달 만에 임차인 A에게 알리지 않고 해당 주택을 F에게 매도했습니다. 임대차 기간 만료 직전 임차인 A는 전세자금대출 연장을 문의하다가 집주인이 바뀐 사실을 우연히 알게 되었습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B, C에게 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 내용증명으로 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 임차인 A가 대항력을 갖춘 임차인으로서 집주인 변경 사실을 안 후 적절한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로, 임대인 B, C는 공동으로 보증금 1억 4,200만 원을 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 6월 20일 피고들로부터 서울 강북구 D건물 E호를 임대차 보증금 1억 4,200만 원, 기간은 2020년 7월 11일부터 2022년 7월 10일까지로 정하여 임차하는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 710만 원과 잔금 1억 3,490만 원을 지급했고 그 중 9,200만 원은 전세자금대출로 마련했습니다. 원고는 2020년 6월 22일 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 해당 부동산을 인도받았습니다. 그러나 피고들은 임대차 계약 기간 중인 2020년 7월 23일, 원고에게 이 사실을 알리지 않은 채 F에게 해당 부동산을 1억 4,200만 원에 매도하고 F 앞으로 소유권 이전 등기를 마쳐주었습니다. 원고는 임대차 기간 만료가 다가와 2022년 7월 1일 은행 담당자에게 기존 전세자금대출 연장을 문의하다가 비로소 해당 부동산의 소유자가 변경되었음을 알게 되었습니다. 원고는 2022년 7월 2일 피고 C에게 연락하여 소유권 변동 내역에 관해 문의했으나 답변을 받지 못했고, 직접 등기부등본을 발급받아 소유권 이전 사실과 이후 근저당권이 설정된 사실을 확인했습니다. 이에 원고는 2022년 7월 7일과 2022년 7월 21일에 피고들에게 내용증명을 보내 임대차 계약 승계 거부 및 해지 의사를 밝혔고, 해당 내용증명은 2022년 7월 22일 피고들에게 송달되었습니다. 피고들은 원고가 임대차 계약 체결 당시 1년 내에 부동산을 처분해야 한다는 점을 알고 있었으므로 보증금 반환 의무가 없으며, 원고가 새로운 소유자에게 보증금 반환을 청구해야 한다고 주장했습니다.
임대차 계약 기간 중 주택 소유자가 변경되었을 때 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 청구할 수 있는지, 그리고 임차인이 임대인 변경 사실을 알게 된 후 언제까지 이의를 제기해야 적법한 해지로 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고들(원래 집주인 B, C)이 공동하여 원고(세입자 A)에게 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 임대인 지위 승계에 이의를 제기할 권리가 있다고 보았습니다. 원고가 주택 소유권 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 적법하게 이의를 제기한 것이 인정되므로, 임대차 계약은 적법하게 해지되었고 피고들(원래 집주인 B, C)은 공동 임대인으로서 임대차 보증금 1억 4,200만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 임의로 주택을 매도하여 소유자가 변경된 경우, 임차인이 기존 임대인에게 임대차 보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력: 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 2020년 6월 22일 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 임대차 보증금을 지급한 다음 이 사건 부동산을 인도받아 대항력을 갖추었습니다. 따라서 원고는 이 사건 부동산의 새로운 소유자(F)를 포함한 제3자에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 법적 지위를 가지게 됩니다.
2. 임대인 지위 승계 및 임차인의 승계 거부권 (대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조): 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 원칙적으로 이 사건 부동산을 매수한 F가 새로운 임대인이 되어 원고에 대한 보증금 반환 의무를 승계하는 것이 됩니다. 그러나 대법원 판례는 임대차계약에 있어 임대인의 지위 양도가 임대인의 의무 이전을 수반하지만, 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이므로, 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 봅니다. 이는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따른 것으로, 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내에' 이의를 제기하면 임차인은 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 기존 임대인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 또한 임차인의 해지권은 해지 통고 즉시 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 원고가 2022년 7월 1일 소유자 변경 사실을 알게 된 후 7월 2일 등기부등본 확인, 7월 7일 및 7월 22일 내용증명 발송, 7월 29일 소 제기 등 신속하게 이의를 제기하여 '상당한 기간 내 이의 제기' 요건을 충족했다고 판단했습니다. 특히 피고들이 소유권 변경을 원고에게 알리지 않았고, 새로운 매수인의 자력에 대한 정보도 제공하지 않아 원고의 신뢰 관계가 훼손될 수 있는 상황이었던 점도 고려되었습니다.
3. 공동 임대인의 보증금 반환채무의 성질 (대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조): 공동 임대인의 보증금 반환채무는 그 성질상 불가분채무에 해당합니다. 따라서 이 사건에서 피고 B와 C는 공동 임대인으로서 원고에게 1억 4,200만 원 전액을 공동으로 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다.
주택 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 상태에서 임대인이 변경될 경우, 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 계약의 승계를 강요받지 않을 수 있습니다. 임대차 주택의 소유자가 변경되었다는 사실을 알게 된 경우, 임차인은 즉시(판례상 '상당한 기간 내에') 기존 임대인에게 임대차 계약 승계 거부 및 계약 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이때 내용증명 등을 통해 의사를 전달하는 것이 법적 증거로 활용될 수 있으니 꼭 문서를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 임차인이 대항력을 갖추었다면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 임차인이 이를 원하지 않으면 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 임대인이 부동산을 매도하면서 임차인에게 소유권 변경 사실을 알리지 않았다면, 임차인은 추후 이를 알게 된 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 임대차 보증금과 동일한 금액으로 주택을 매도하여 보증금으로 매매대금을 충당한 결과가 되었을 경우, 이는 매수인의 무자력 위험을 임차인에게 전가하는 것이므로 기존 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 높습니다. 계약 기간 중 임대인에게 변동이 생길 수 있다는 점을 인지했더라도, 임차인이 임대인의 지위 승계를 명시적으로 허락하지 않았다면 승계 거부권을 행사할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
