건물주가 재건축 핑계로 임차인의 권리금 회수를 막아 손해를 배상한 사건

임차인 A는 임대인인 주식회사 B의 상가 건물에서 9년간 한의원을 운영했습니다. 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 임대인은 건물을 직접 사용하겠다며 계약 갱신을 거절했고 이에 임차인이 새로운 세입자를 주선하려 하자 임대인은 이마저도 거절하겠다는 의사를 통보했습니다. 임차인은 임대인의 이러한 행위가 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해에 해당한다며 손해배상을 청구했고 법원은 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 인정하고 임차인이 주장한 재건축 등의 정당한 사유를 받아들이지 않았습니다. 다만, 여러 사정을 고려하여 임대인의 손해배상 책임을 50%로 제한하여 임대인은 임차인에게 약 9천 5백만 원을 배상하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주식회사 B의 상가 건물을 임차하여 'D한의원'을 운영해 온 임차인.
• 피고 주식회사 B: 원고 A에게 상가 건물을 임대해 준 건물주(원래 주식회사 C였으나 흡수합병으로 상호 변경).

분쟁 상황

임차인 A는 2011년부터 피고 주식회사 B의 건물에서 한의원을 운영해왔으며 2015년 최종적으로 2020년 1월 31일까지 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 임대인은 2019년 6월과 7월경 건물을 직접 사용하겠다는 이유로 계약 갱신을 거절했고 임차인이 새로운 임차인을 주선해도 계약 체결 의사가 없음을 2019년 9월 확정적으로 통보했습니다. 이에 임차인은 임대인의 행위가 권리금 회수 방해에 해당한다며 손해배상 소송을 제기했고 임대인은 건물이 노후화되어 재건축이 필요했다는 등 상가임대차법상 예외 사유를 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대인이 상가건물 임대차보호법상 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해했는지 여부, 임대인이 새로운 임차인 주선을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있었는지 여부(예: 건물 노후화, 재건축 계획, 1년 6개월 이상 비영리 사용 등), 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 얼마로 산정되어야 하며 임대인의 책임이 제한될 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 임대인 주식회사 B가 임차인 A의 권리금 회수를 방해한 행위를 인정하고, 임대인이 주장한 건물 노후화로 인한 재건축 등의 사유는 정당한 거절 사유로 인정되지 않는다고 판단했습니다. 권리금 감정 결과 1억 9천 8십2만 9천 원을 인정하되, 임차인의 오랜 영업 이익과 권리금 보호 조항 시행 시기, 임차인의 다른 영업 지속 등을 고려하여 임대인의 손해배상 책임을 50%로 제한했습니다. 결론적으로 피고는 원고에게 95,414,500원 및 그 중 30,000,100원에 대해 2020년 1월 31일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 원고와 피고가 각각 50%씩 부담하도록 했습니다.

결론

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하여 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이 인정되었지만 손해배상 책임은 50%로 제한되어 임차인에게 최종적으로 약 9천 5백만 원을 배상하라는 판결이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 권리금 회수 방해 행위의 한 예시로 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 있습니다. (상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호).

손해배상액의 범위: 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. (상가임대차법 제10조의4 제3항).

정당한 사유로 인정되지 않는 경우: 임대인이 '직접 영업할 계획'이라는 이유만으로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 정당한 사유로 인정되지 않습니다 (대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441, 252458 판결 참조). 건물의 노후화로 인한 재건축 계획도 안전사고 우려 등 객관적인 근거가 입증되지 않으면 정당한 사유로 인정되기 어렵습니다. 또한 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다고 해서 그것이 정당한 사유로 인정될 수는 없습니다. (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조).

권리금 회수 방해의 확정적 의사표시: 임대인이 신규 임차인을 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 거절 행위는 권리금 회수 방해에 해당하며 손해배상을 청구할 수 있습니다 (대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결 참조).

손해배상 책임의 제한: 손해배상법의 기본 이념인 손해의 공평한 부담 원칙에 따라 법원은 여러 사정을 고려하여 임대인의 손해배상 책임을 제한할 수 있습니다.

참고 사항

임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하겠다는 의사를 미리 확정적으로 표시했다면 임차인은 실제 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 '직접 영업할 계획'이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 상가임대차법상 정당한 사유로 인정되지 않습니다. 재건축을 이유로 권리금 회수 기회를 거절하려면 건물의 노후화로 인한 안전사고 우려 등 상가임대차법이 정한 구체적이고 객관적인 사유가 입증되어야 합니다. 단순히 임대인의 내부적인 재건축 계획만으로는 정당한 사유가 되지 않습니다. 임대인이 임대차 종료 후 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 것이라는 점을 명확히 밝히고 실제로 그렇게 해야 정당한 사유로 인정됩니다. 다른 이유로 거절한 후 사후적으로 1년 6개월간 비영리 사용했다고 해서 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다. 권리금 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 정해지며 법원은 손해의 공평한 분담 원칙에 따라 여러 사정을 고려하여 임대인의 책임을 제한할 수 있습니다.