부동산 매매/소유권 · 임대차
주식회사 A는 오피스텔 소유자로, 과장 D은 임대 및 관리 업무를 담당했습니다. D은 자신의 권한을 넘어 피고 B와 임대보증금 4,000만 원, 월 차임 25만 원으로 임대차 계약을 체결했으나, 회사에는 임대보증금 500만 원, 월 차임 50만 원으로 변경된 위조 계약서를 제출하고 임대보증금 중 일부만 전달했습니다. D의 사기 행각이 발각되어 주식회사 A는 D을 형사 고소했고 D은 징역 3년 6개월의 유죄 판결을 받았습니다. 주식회사 A는 피고 B에게 건물을 인도하라는 소송을 제기(본소)했으나, 피고 B는 임대차보증금 4,000만 원 반환을 청구하는 반소로 맞섰습니다. 법원은 D의 행위가 대리권 범위를 초과한 것이라 임대차 계약 자체는 무효이지만, 주식회사 A가 민법 제126조에 따른 표현대리 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 주식회사 A는 피고 B에게 임대보증금 4,000만 원을 반환해야 한다고 판결했고, 주식회사 A의 건물 인도 청구는 기각되었습니다.
주식회사 A의 과장 D은 C오피스텔의 임대 및 관리 업무를 담당하던 중, 주식회사 A가 위임한 권한 범위를 초과하여 피고 B와 임대보증금 4,000만 원, 월 차임 25만 원의 임대차 계약을 체결했습니다. D은 이후 원고 주식회사 A에는 임대보증금 500만 원, 월 차임 50만 원으로 변경된 위조 계약서를 제시하고 임대보증금 중 일부만을 전달했습니다. 원고 주식회사 A는 D의 사기 행각을 알게 되어 D을 형사 고소했고, D은 2020년 1월 31일 징역 3년 6개월의 유죄 판결을 받았습니다. 주식회사 A는 피고 B와의 임대차 계약이 D의 위임 권한을 벗어난 무효 계약이거나, 위조된 계약서에 따른 차임 연체를 이유로 피고 B에게 오피스텔 인도를 요구하는 소송(본소)을 제기했습니다. 이에 피고 B는 D이 원고 주식회사 A를 대리할 정당한 권한이 있다고 믿을 만한 이유가 있었으므로 표현대리 책임이 성립하고, 계약이 무효로 판단된다면 임대보증금 4,000만 원을 반환받아야 한다고 주장하며 반소(임대보증금 반환 청구)를 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 주식회사 A와 피고 B 사이에 체결된 임대차 계약이 유효한지 여부였습니다. 구체적으로, 과장 D의 임대차 계약 체결 행위가 주식회사 A에게 법적으로 구속력이 있는지, 즉 D에게 적법한 대리권이 있었는지 여부와, D의 대리권이 없다고 판단될 경우 민법 제126조의 표현대리 책임이 성립하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 위 임대차 계약에 근거하여 주식회사 A의 건물 인도 청구가 정당한지 여부와 피고 B가 임대차 계약을 해지하고 임대보증금 4,000만 원을 반환받을 수 있는지 여부도 다투어졌습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
피고 B의 반소청구(임대보증금 반환)는 이유가 있어 인용되었고, 원고 주식회사 A의 본소청구(건물 인도)는 이유가 없어 기각되었습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 이 조항은 대리인이 자신의 대리권 범위를 넘어서 어떤 법률 행위를 했을 때, 상대방이 그 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면, 본인이 그 대리 행위에 대해 책임을 지게 된다는 원칙입니다. 본 사례에서 D은 주식회사 A의 과장으로서 오피스텔 임대 및 관리 업무를 전담했고, A회사의 사용인감, 인감증명서, 대표이사 신분증 사본 등을 소지하며 수년간 임대차 계약을 체결해왔습니다. 또한 중개인 역시 D을 A회사의 대리인으로 믿고 여러 계약을 중개했습니다. 피고 B는 이러한 상황과 함께 A회사 명의의 인장이 날인된 계약서 및 관리사무소 계좌로의 입금 등을 통해 D에게 적법한 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다고 법원은 판단했습니다. 즉, D의 임대차 계약 체결 행위 자체는 대리권 범위를 넘어 무효였지만, 민법 제126조에 따라 A회사가 그 책임을 지게 된 것입니다.
사정변경의 원칙: 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 사정의 변화로 인해 당초의 계약 내용을 그대로 유지하거나 이행하는 것이 불공평하거나 신의성실의 원칙에 위배될 때, 계약을 해지하거나 변경할 수 있다는 법리입니다. 본 사례에서는 주식회사 A가 자신의 직원 D의 사기 행위가 발각되어 D을 형사 고소했음에도 불구하고, 위조된 계약서 내용을 토대로 피고 B에게 차임 연체를 주장하며 건물 인도를 청구하는 등, 임차인인 피고 B로서는 계약 체결 당시 기초가 되었던 신뢰관계가 현저히 훼손되었다고 볼 만한 사정이 발생했습니다. 법원은 이를 사정변경에 해당한다고 보아 피고 B가 임대차 계약을 해지할 수 있다고 판단했습니다.
대리인과 계약 시 대리권 확인의 중요성: 회사의 직원 등 대리인과 중요한 계약(특히 부동산 임대차 계약)을 체결할 때는 반드시 대리인의 대리권 범위와 유효성(위임장, 인감증명서, 신분증 확인 등)을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 표현대리의 성립 요건: 대리인에게 실제 대리권이 없더라도 본인이 대리권을 수여한 것으로 믿을 만한 정당한 이유가 있다면, 본인이 그 대리인의 행위에 대해 책임을 져야 할 수 있습니다. 이는 대리인의 지위, 과거 업무 처리 방식, 계약 서류의 형식 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 계약 관련 금전 지급 시 주의: 계약금이나 보증금을 지급할 때는 반드시 계약서상의 명의인(임대인 본인) 계좌로 입금하고, 입금 시 '임대보증금' 등의 명확한 내용으로 표기하며, 영수증을 철저히 보관해야 합니다. 관리사무소 계좌 등으로 입금할 경우 본인과의 연관성을 정확히 확인해야 합니다. 사정변경으로 인한 계약 해지: 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 사정의 변화로 인해 계약 내용을 그대로 강제하는 것이 신의성실의 원칙이나 형평에 맞지 않을 때, 계약을 해지하거나 변경할 수 있습니다. 본 사건에서는 임대인의 직원 사기 사실이 드러나면서 임차인과의 신뢰관계가 깨진 점이 인정되었습니다. 위조된 계약서의 효력: 위조된 계약서는 법적 효력이 없으며, 이를 근거로 한 주장은 받아들여지지 않습니다. 계약 체결 시에는 모든 서류의 진위 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 직원 관리 및 감독의 책임: 회사 등 본인은 직원이 대외적으로 자신의 대리인으로 활동할 경우, 그 직원의 대리권 범위와 업무 처리를 철저히 관리하고 감독해야 합니다. 직원의 불법 행위로 인해 발생한 손해에 대해 본인이 책임을 지게 될 수 있기 때문입니다.
