공동 임대인들의 임대차보증금 반환 지연으로 인한 임차인의 손해배상 사건

원고 임차인은 피고 공동 임대인들과 서울 송파구 건물의 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 갱신 후 원고가 해지를 통지하고 목적물을 인도했음에도 피고들은 임대차보증금 2억 1천만 원을 제때 전부 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 미반환 보증금 잔액과 지연손해금, 그리고 보증금 마련을 위한 대출금 이자 상당의 특별 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 임차인의 원상회복 불이행과 미납 공과금을 주장하며 보증금에서 공제되어야 한다고 맞섰습니다. 법원은 임대차보증금 잔액과 민법상 지연이자를 인정하고, 특별 손해 및 피고들의 공제 주장은 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 송파구 건물의 임차인
• 피고 B, C, D: 서울 송파구 E 지상 4층 건물의 공동 소유자이자 임대인들 (각 지분 3/7, 2/7, 2/7)

분쟁 상황

원고 임차인과 피고 공동 임대인들은 2020년 8월 25일 임대차보증금 2억 원에 서울 송파구 E 건물 F호 부분에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 2022년 계약갱신청구권을 행사하여 임대차보증금이 1천만 원 증액된 2억 1천만 원으로 계약이 갱신되었고, 임대차기간은 2024년 10월 25일까지였습니다. 원고는 2024년 3월 5일 계약 해지를 통지한 뒤 2024년 7월 24일 임차목적물을 피고들에게 인도했습니다. 그러나 피고들은 임차권등기명령이 내려지고 나서야 2024년 12월 14일부터 2025년 1월 24일까지 보증금 2억 1천만 원을 분할하여 반환했습니다. 원고는 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금과 보증금 마련을 위해 받은 대출금에 대한 이자 및 연체이자를 특별 손해로 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 임차인이 에어컨 실외기 줄을 철거하지 않고 창틀 부품을 파손하여 원상회복 비용이 발생했고, 미납 관리비 및 공과금이 있으므로 이 부분을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 해지 통보 후 임대보증금 반환 지연 시 적용되는 지연손해금 이율이 민법상 연 5%인지, 소송촉진법상 연 12%인지 여부, 임차인이 보증금 마련을 위해 받은 대출금 이자 및 연체이자가 임대인의 채무불이행으로 인한 특별 손해배상으로 인정될 수 있는지 여부, 임대인이 주장하는 공과금 미납액과 원상회복 비용이 임대차보증금에서 공제될 수 있는지 여부

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고에게 3,356,374원과 이에 대하여 2025년 1월 25일부터 2025년 3월 5일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령이 내려졌습니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 70%, 피고들이 30%를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 임차인이 청구한 임대차보증금 잔액 3,356,374원 및 이에 대한 지연손해금(일정 기간 연 5%, 이후 연 12%)을 인정했으나, 보증금 대출금에 대한 이자 상당의 특별 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다. 또한 임대인들이 주장한 원상회복 비용과 대부분의 미납 공과금 공제 주장 역시 증거 불충분으로 기각되었습니다. 공동 임대인의 보증금 반환 채무는 불가분 채무로서 모든 임대인이 연대하여 반환할 의무가 있음을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 시 계약 해지)​: 임차인이 계약 해지를 통지한 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서 원고가 2024년 3월 5일에 해지를 통지했으므로, 3개월 후인 2024년 6월 5일경 임대차 계약이 종료된 것으로 판단되었습니다.
2. 민법 제479조 (변제충당 순서)​: 여러 채무에 대한 변제금이 채무 전부를 소멸시키기에 부족할 때 변제는 비용, 이자, 원본의 순서로 충당됩니다. 법원은 임대인들이 반환한 보증금을 이 원칙에 따라 충당하여 잔여 보증금과 지연손해금을 계산했습니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 및 민법 제379조 (지연손해금 이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 경우, 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 그러나 소송이 제기되기 전이나 판결 선고일까지의 지연손해금에는 민법이 정한 연 5%의 법정이율이 적용됩니다. 본 사건에서 원고는 소송촉진법상 연 12%를 주장했으나, 법원은 임대차보증금 원본이 변제되었으므로 법정이율인 연 5%를 적용하여 변제충당을 계산했습니다.
4. 민법 제393조 및 제397조 (손해배상의 범위 및 금전채무불이행의 특칙)​: 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 있습니다(민법 제393조). 그러나 금전채무 불이행의 경우, 손해배상액은 법정이율에 따르며 채권자는 손해의 증명을 요하지 않고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못합니다(민법 제397조). 이 사건에서 원고가 주장한 대출이자 상당액은 금전채무 불이행에 대한 특별 손해로 인정받지 못했습니다. 민법 제397조가 손해배상 범위에 대한 특칙으로 작용하여 법정이자 상당의 손해만 인정되기 때문이며, 임대인과 원고 사이에 대출이자를 추가적인 손해로 인정하는 약정이 없었으므로 원고의 주장은 기각되었습니다.
5. 공유물의 임대차보증금 반환채무의 성격 (대법원 2017다205073 판결 등 참조)​: 건물의 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 임대차보증금 반환채무는 각 공유지분에 따라 나뉘지 않고 성질상 '불가분채무'에 해당합니다. 따라서 공동 임대인들은 공동으로 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다.
6. 임차인의 원상회복 의무 및 공과금 정산: 임대차 계약 종료 시 임차인은 임대차 목적물을 원상회복할 의무가 있습니다. 그러나 임대인이 원상회복 비용이나 미납 공과금을 보증금에서 공제하려면 구체적인 손해 사실과 금액을 증명해야 합니다. 이 사건에서 임대인들은 에어컨 실외기 줄 철거 비용, 창틀 손상 부품 재설치 비용 및 수도세, 공동 계단 청소비, 정화조 청소비 등 공과금의 공제를 주장했으나, 법원은 증거가 부족하다고 보아 인정하지 않았습니다.

참고 사항

공동 임대인과의 임대차 계약 시 임대차보증금 반환 의무는 모든 임대인이 연대하여 책임지는 불가분 채무이므로, 어느 한 임대인에게도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 해지 통지 후 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료되므로, 임차인은 계약 종료일을 명확히 인지하고 증거를 남겨두어야 합니다. 임대차보증금 반환이 지연될 경우 발생하는 지연손해금은 소송 제기 전까지는 민법상 연 5%의 이율이 적용되지만, 소송이 제기되어 판결이 선고되면 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 임대차보증금을 마련하기 위한 대출금 이자나 연체이자는 원칙적으로 임대인의 채무불이행으로 인한 '특별 손해'로 인정받기 어렵습니다. 이는 금전채무 불이행에 대한 손해배상은 법정이율에 따르도록 정한 민법의 특칙 때문이며, 임대인이 대출 사실을 알고 있었다는 사정만으로는 특별 손해를 인정받기 어려울 수 있습니다. 임대인과 별도의 손해배상 약정을 하지 않았다면 추가적인 손해배상 청구는 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 임대차 목적물 인도 시에는 원상회복 범위를 명확히 하고, 퇴거 전후의 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록하여 추후 불필요한 원상회복 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 관리비, 수도세, 공동 계단 청소비 등 공과금 납부 내역은 임대차 계약서에 명시하거나 별도의 확인서를 받아두는 것이 좋습니다. 임대인이 공과금 미납을 이유로 보증금에서 공제하려면 구체적인 미납 내역을 증명해야 합니다.