손해배상
원고 A는 피고 D와 E(분양대행업체 직원들)의 설명을 듣고 여러 오피스텔과 생활숙박시설의 분양 계약을 체결하고 계약금을 납부했습니다. 원고는 피고들이 복층 높이, 방 크기와 모양, 테라스 유무, 그리고 10년 임대 보장 및 월세 최저 60만 원 보장 등 중요한 정보를 사실과 다르게 설명했다고 주장했습니다. 실제 완공된 건물이 설명과 달라 잔금 지급을 거절했고 그 결과 납부한 계약금을 몰취당하고 중도금 대출 이자를 지불하는 손해를 입었다며 피고들에게 총 1억 3천여만 원의 손해배상을 청구했습니다.
원고 A는 분양대행업체 직원들로부터 여러 오피스텔과 생활숙박시설이 '복층이 성인 키보다 높고 방이 크며, 10년간 임대 보장과 월세 60만 원이 보장된다'는 등의 설명을 듣고 분양 계약을 체결했습니다. 하지만 실제 완공된 건물이 이 설명과 다르다고 느낀 원고는 잔금 지급을 거절했고, 그 결과 이미 납부했던 총 1억 1천만 원 상당의 계약금을 돌려받지 못하고 중도금 대출 이자까지 부담하게 되었습니다. 이에 원고는 분양대행업체 직원들을 상대로 허위 설명으로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.
피고들이 오피스텔 및 생활숙박시설의 내부 구조, 복층 높이, 방 크기 및 모양, 테라스 존재 여부, 그리고 임대 보장 및 월세 수익 보장 등 중요 사항에 대해 원고에게 허위 또는 과장된 설명을 하여 원고를 기망했는지 여부와, 이로 인해 원고가 입은 손해에 대해 피고들에게 손해배상 책임이 인정되는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 원고 본인이 아닌 아들의 이름으로 체결된 계약에 대해서도 원고가 손해배상을 청구할 자격이 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 모든 청구를 기각했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고가 주장하는 손해배상 청구를 기각하며, 그 이유로 다음을 들었습니다. 첫째, B 오피스텔 937호와 I 오피스텔 412호는 원고 본인이 아닌 원고의 아들 G이 분양 계약을 체결했으므로, 원고의 해당 주장은 이유 없다고 판단했습니다. 둘째, 나머지 B 오피스텔과 H 생활숙박시설에 대해 피고들이 '복층이 남자 성인 키보다 높고 방이 크다', '최대 10년 임대 보장, 월세 최저 60만 원 보장', '복층이 자신의 키보다 높고 방이 정사각형이다', '테라스 3평이 만들어진다' 등의 설명을 했다는 원고의 주장에 대해, 원고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히, B 오피스텔의 모델하우스 복층 벽면에는 실제 높이가 1.2m라고 표시되어 있었고, '방이 크다'는 설명은 추상적이고 주관적인 평가에 해당하며, 원고 스스로 잔금을 미납하여 분양계약이 해지되었으므로 임대 보장 약속이 지켜지지 않았다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고들이 허위 설명으로 원고를 기망했음을 전제로 한 원고의 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
본 사례는 주로 민법 제750조(불법행위의 내용)와 관련 법리에 기반한 손해배상 청구 소송입니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 '위법행위'는 일반적으로 법규 위반뿐 아니라 신의칙에 반하는 행위, 특히 '기망행위(속이는 행위)'를 포함합니다. 기망행위가 인정되려면 단순히 다소 과장된 광고나 주관적인 평가는 부족하며, 객관적인 사실을 거짓으로 설명하거나 중요한 정보를 은폐하여 상대방이 착오에 빠지도록 유도했음이 증명되어야 합니다. 또한, 이러한 기망행위와 손해 발생 사이에 인과관계가 입증되어야 합니다. 본 사건에서 법원은 원고가 피고들의 기망행위, 즉 허위 설명을 고의 또는 과실로 했음을 증명하지 못했다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 손해배상을 청구하는 원고가 피고의 위법행위와 그로 인한 손해를 구체적인 증거로 입증할 책임이 있다는 '입증책임의 원칙'이 적용된 결과입니다.
부동산 분양 계약을 할 때는 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하고 기록해두는 것이 중요합니다. 첫째, 분양 상담사의 구두 설명만 믿지 말고, 중요한 내용은 반드시 계약서나 특약 사항으로 명시하거나 서면으로 받아두어야 합니다. 특히, '임대 보장', '수익률 보장'과 같은 약속은 구체적인 조건과 법적 구속력을 가지는 서면 약정으로 확인해야 합니다. 둘째, 모델하우스를 방문할 때는 복층 높이, 방 크기, 테라스 면적 등 구체적인 수치나 실제 구조를 사진이나 동영상으로 기록해두고, 설명 브로슈어 등의 자료를 반드시 보관해야 합니다. '방이 크다'와 같이 주관적이고 추상적인 표현보다는 실제 면적이나 높이를 수치로 확인하고 이를 서류화하는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다. 셋째, 분양 계약 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 본인이 아닌 다른 사람 이름으로 계약할 경우, 추후 권리 주장이 어려워질 수 있으므로 주의해야 합니다. 넷째, 실제와 다른 설명으로 인해 계약금 손실 등의 피해를 입었다고 판단될 경우, 증거 자료를 충분히 확보한 후 법률 전문가와 상담하여 대응 방안을 모색하는 것이 바람직합니다.
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