건물 매도 시 임차인 권리 및 세금 설명 미흡 손해배상 사건

원고가 공인중개사 C를 통해 건물을 매도하는 과정에서 임차인의 갱신요구권 행사 기간 및 매매로 인한 부가가치세 발생 여부에 대한 설명이 부족하여 손해를 입었다며 C과 보험사 E에게 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사 C에게 공인중개사법상 설명의무나 선량한 관리자의 주의의무 위반이 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물 소유자이자 매도인으로, 공인중개사 C와 보험사 E를 상대로 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 C: R 공인중개사사무소를 운영하는 공인중개사로, 원고의 건물 매매를 중개했습니다.
• 피고 E 주식회사: 피고 C과 공인중개사 영업보증금보험 계약을 체결한 보험사입니다.
• I: 원고 건물의 1층을 임차하여 음식점을 운영하던 임차인입니다.
• 주식회사 H (매수인): 원고의 건물을 55억 5천만 원에 매수하려던 회사입니다.

분쟁 상황

원고는 공인중개사 C의 중개로 주식회사 H에 건물을 55억 5천만 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 원고와 매수인은 임차인 I의 갱신요구권 행사 기간이 5년이며 이미 경과했다고 판단했지만, 실제로는 상가건물 임대차보호법 개정으로 인해 임차인의 갱신요구권이 10년으로 연장된 상황이었습니다. 이로 인해 원고는 임차인 I에게 건물 인도 대가로 4억 원을 지급하기로 합의했습니다. 또한 매매 과정에서 약 2억 5천만 원의 부가가치세가 발생한다는 사실을 뒤늦게 알게 되면서, 원고와 매수인은 결국 매매대금을 5억 5천만 원 감액하는 수정 계약을 체결했습니다. 원고는 공인중개사 C가 이러한 중요한 정보를 제대로 설명하지 않아 5억 5천만 원의 손해를 입었다며 1억 원의 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 건물을 매도하는 의뢰인에게 임차인의 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 행사 기간 및 건물 매매로 인한 부가가치세 발생 여부를 설명할 의무가 있는지, 그리고 이러한 설명 미흡이 공인중개사로서의 선량한 관리자의 주의의무를 위반한 것인지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고 C 및 피고 E에 대한 각 손해배상 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 공인중개사 C가 원고에게 임차인 갱신요구권이나 부가가치세 발생 여부에 대해 설명하지 않은 것이 법적인 의무 위반에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 원고는 건물을 매도하는 입장이었으므로 '권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인'에 해당하지 않아 공인중개사법상 설명의무의 대상이 아니며, C이 적극적으로 잘못된 정보를 제공하거나 계약 체결을 유도했다고 볼 증거도 부족하다고 보았습니다. 따라서 C의 손해배상 책임이 없으므로 보험사 E의 책임도 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우 '중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인'에게 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담할 조세의 종류 및 세율을 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 할 의무가 있다고 명시합니다. 법원은 원고가 건물을 매도하는 입장이었으므로 이 조항에서 정한 '권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인'에 해당하지 않아 공인중개사 C가 원고에게 위와 같은 설명의무를 부담하지 않는다고 판단했습니다.

• 상가건물 임대차보호법(상임법) 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 규정하고 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약의 경우, 임차인의 갱신요구권 행사 기간이 종전 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 이 사건 임대차 계약의 임차인 I은 이 개정법의 적용을 받아 10년의 갱신요구권이 있었습니다.

• 공인중개사의 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)​는 공인중개사가 자기 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그에 대해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다는 대법원 판례(2022다212594 등)가 있습니다. 본 사건에서 법원은 공인중개사 C가 임차인의 갱신요구권이나 부가가치세에 대해 적극적으로 그릇된 정보를 제공하거나 계약 체결을 유도했다고 보기 어렵고, 매도인인 원고가 스스로 확인해야 할 사항에 대한 중개사의 소극적 미설명이 선관주의의무 위반에 이를 정도라고 인정하기에 부족하다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 거래 시 매도인으로서 자신의 법적 의무 범위와 중개인의 의무 범위를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 임대차 계약이 포함된 건물 매매 시에는 임차인의 갱신요구권과 같은 상가건물 임대차보호법 조항을 스스로도 면밀히 확인해야 합니다. 법 개정 여부와 자신의 계약에 적용되는 조항을 정확히 파악하는 것이 필요합니다. 또한 부동산 매매로 인한 부가가치세, 양도소득세 등 세금 문제는 공인중개사의 의무 범위를 넘어서는 경우가 많으므로, 계약 전에 반드시 세무 전문가와 상담하여 예상치 못한 세금 부담을 피해야 합니다. 중요한 계약 조건이나 의문 사항은 중개인에게 명확히 질의하고, 가능하다면 관련 내용을 계약서나 특약사항에 명시하거나 서면으로 확인받는 것이 좋습니다. 구두 설명에만 의존하지 않도록 유의하고, 중개인이 제공하는 정보 외에도 본인에게 중요한 사안은 스스로 관련 전문가에게 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 매수인의 건물 사용 계획(예: 철거 후 신축)은 임차인의 건물 인도 가능성에 직접적인 영향을 미치므로, 이러한 계획과 임차인의 현황을 충분히 고려하여 계약 조건을 설정해야 합니다.