행정
재개발조합의 관리처분계획에 불만을 가진 조합원 C가 자신의 토지 평가액이 낮게 책정되고 용도지역 변경이 반영되지 않아 위법하다고 주장하며 계획 취소를 청구했습니다. 하지만 법원은 C의 주장을 받아들이지 않고, 감정평가 기준 시점과 용도지역 변경의 목적 등을 고려하여 C의 항소를 기각했습니다.
재개발사업조합이 수립하여 인가받은 관리처분계획에 대해 조합원 C가 자신의 종전 토지 및 건축물의 권리내역 권리가액 공공주택 중 임대주택 건설에 관한 계획 등 특정 부분이 부당하게 평가되었거나 위법한 기준을 적용하여 수립되었다고 주장하며 그 취소를 요구한 상황입니다. C는 자신의 J 토지 평가액이 인근 토지의 2020년에서 2023년 실거래가보다 현저히 낮고 용도지역 변경(제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역)이 감정평가에 반영되지 않았다고 주장했습니다.
재개발 사업의 종전자산 감정평가 시 기준 시점 이후의 실거래가 변화를 반영하지 않은 것이 위법한지 여부와 재개발 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 토지에 대해 변경 전 용도지역을 기준으로 감정평가한 것이 위법한지 여부입니다.
법원은 원고 C의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 C가 제기한 관리처분계획 취소 청구가 이유 없다고 판단한 것입니다.
법원은 종전자산 감정평가가 최초 사업시행인가 고시일인 2017년 7월 20일을 기준으로 이루어져야 하므로 그 이후인 2020년에서 2023년 사이의 실거래가 변동은 평가의 위법성을 판단하는 근거가 될 수 없다고 보았습니다. 또한 J 토지의 용도지역이 2008년 5월 22일 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경된 것은 재개발사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이며 이러한 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 감정평가하는 것이 조합원들 사이의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장을 모두 기각하고 제1심의 판단이 정당하다고 결론 내렸습니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 내용에 적용되는 기준으로 종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 분양신청자에게 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 이 규정을 근거로 재개발사업 시행을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 간의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 이는 특정 조합원이 사업 진행으로 인한 용도지역 변경의 이익을 독점하는 것을 막고 사업 초기부터 참여한 모든 조합원에게 공평한 기준을 적용하려는 취지입니다. 행정소송법 제8조 제2항 민사소송법 제420조 본문은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 본 사건에서 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 대부분 인용하고 추가적인 판단만 덧붙였습니다.
재개발이나 재건축 사업에서 종전자산 감정평가는 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 이루어지는 것이 일반적이므로 이후의 부동산 시세 변동만으로 감정평가의 위법성을 주장하기는 어렵습니다. 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 전체의 공평성을 고려한 것으로 판단될 수 있습니다. 자신의 토지 평가액에 불만이 있다면 평가 기준 시점과 용도지역 변경 경위 등 구체적인 상황을 면밀히 검토하여 주장의 타당성을 확보해야 합니다. 관리처분계획은 조합원 전체의 권리관계에 영향을 미치므로 특정 조합원의 개별적인 불만이 전체 계획의 위법성으로 이어지지 않을 수 있습니다.
