민사일반 6
세금/행정 5
부동산/임대차 2
형사일반 2
절도/사기 1서울중앙지방법원 2025
원고 A 주식회사는 주식 매매 계약으로 피고 B 주식회사의 주식을 F에게 매도하는 과정에서, 피고 소유의 공장, 부지 및 기숙사를 매수한 후 다시 피고에게 임대하는 계약을 체결했습니다. 임대차 계약서에는 '임차인의 지배권 변경' 발생 시 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 이후 F는 피고의 주식을 G에게, G는 다시 H에게 매각하여 피고의 대주주가 변경되었습니다. 원고는 이를 근거로 임대차 계약 해지를 통지하고, 피고에게 부동산 인도 및 미납된 임대료와 손해배상금 지급을 청구했습니다. 법원은 '지배권 변경' 조항의 해석과 해지 통지의 적법성을 판단하여, 원고의 부동산 인도 및 미납금 일부 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A 주식회사 (주, 단조품 및 자동차 부품 제조 판매업을 영위하는 법인, 쟁점 부동산의 현 소유주이자 임대인) - 피고: B 주식회사 (밸브류 및 배관용품 제조 판매업 등을 영위하는 법인, 원고의 관계회사였으며 쟁점 부동산의 원래 소유주이자 임차인) - F, G, H: 피고 주식회사의 대주주 변경에 관련된 개인 또는 회사들 ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 관계회사였던 피고 B 주식회사의 발행 주식 전부를 F에게 매도했습니다. 이 과정에서 피고가 소유하고 있던 공장, 부지, 그리고 직원 기숙사로 사용되던 아파트들을 원고가 매수한 후, 다시 피고에게 7년간 임대해 주는 계약을 체결했습니다. 임대차 계약서에는 '임차인에게 지배권 변경이 발생한 경우' 임대인(원고)이 계약을 해지할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 F는 피고의 주식을 G에게, G는 다시 H에게 순차적으로 매도하여 피고의 대주주가 변경되었습니다. 이에 원고는 임대차 계약서의 '지배권 변경' 조항에 따라 2023년 8월 24일 피고에게 임대차 계약 해지를 통지했습니다. 하지만 피고는 계약 해지가 부당하다고 주장하며 공장 및 기숙사 건물을 인도하지 않고, 임대료 및 세금 납부 의무에 대해서도 다투어 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **임대차 계약 해지 사유 해석**: 임대차 계약서에 명시된 '임차인에게 지배권 변경이 발생한 경우'라는 해지 조항이 '피고의 대주주 변경'을 의미하는지 여부. 2. **해지권 행사의 적법성**: 피고의 대주주 변경이 임대인인 원고의 신뢰를 파괴하는 배신적 행위에 해당해야만 해지가 가능한지 여부. 3. **부동산 인도 의무**: 임대차 계약 해지 시 피고가 원고에게 쟁점 부동산을 인도할 의무가 있는지 여부. 4. **약정금(임대료 및 손해배상금) 지급 의무**: 해지 이후 피고가 원고에게 미납 임대료와 약정된 손해배상금을 지급할 의무가 있는지 및 그 액수. 5. **부당이득금(세금, 공과금 대납액) 지급 의무**: 임대차 계약 해지 이후 원고가 대납한 세금 및 공과금에 대해 피고가 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주장을 일부 인정하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. **부동산 인도 청구**: 피고는 원고에게 별지 목록 기재 1내지 15, 17내지 22항 기재 각 부동산(공장, 부지, 일부 기숙사)을 인도해야 합니다. 다만, 원고가 이미 제3자에게 매각한 D아파트와 I아파트 J호에 대해서는 피고가 점유하고 있지 않다고 보아 인도 청구를 기각했습니다. 2. **약정금 지급 청구**: 피고는 원고에게 2024년 8월 1일부터 부동산 인도 완료일까지 월 83,753,001원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 변제 충당 후 잔여 기본 임대료 및 손해배상금 100,329,271원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 21일부터 2025년 1월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 3. **부당이득금(세금, 공과금 대납액) 청구**: 임대차 계약이 해지된 이후에는 피고에게 세금 및 공과금을 부담할 의무가 없다고 보아 원고의 부당이득금 청구는 기각했습니다. 4. **소송비용**: 소송비용의 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약의 '지배권 변경' 조항이 대주주 변경을 의미하며, 해당 변경으로 인해 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 남은 부동산을 인도하고 미납 임대료 및 손해배상금을 지급해야 하지만, 계약 해지 이후의 세금 대납액에 대한 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **계약 해석의 원칙**: 법원은 계약서에 명시된 문언의 의미가 불분명할 경우, 계약의 목적, 체결 경위, 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 해석합니다. 이 사건에서는 '지배권 변경'이라는 용어를 주식회사의 대주주 변경으로 해석했으며, 이는 주식 매매 계약의 내용과 임대차 계약 체결의 동기를 바탕으로 이루어졌습니다. * **민법 제629조 제1항 (임차권의 양도, 전대의 제한)**: 이 조항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없도록 규정하고 있습니다. 하지만 이 사건은 임차권의 양도나 전대가 아닌, 임차 법인의 대주주 변경에 관한 사안이므로, 해당 조항은 직접적으로 적용되지 않았습니다. 법원은 이 사건 해지 조항이 임차권 양도, 전대와는 관련이 없는 특유의 해지 사유라고 판단했습니다. * **민법 제477조 (변제충당의 법정순서)**: 채무자가 같은 종류의 여러 채무를 지고 있고, 변제 제공이 모든 채무를 갚기에 부족한 경우, 당사자 사이에 특별한 합의가 없다면 법이 정한 순서에 따라 변제가 충당됩니다. 일반적으로 변제 이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무, 채무액이 동일하면 그 이행기가 먼저 도래한 채무 순으로 충당됩니다. 이 사건에서는 피고가 지급한 돈을 미납 임대료와 손해배상금에 충당하는 과정에서 이 원칙이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하세요. * **계약서 조항의 명확성**: 계약서에 '지배권 변경'과 같은 모호할 수 있는 용어가 있다면, 반드시 그 의미와 범위를 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 주식회사의 지배권 변경이 주주 변경을 의미하는지, 어느 정도의 지분 변경을 의미하는지 등을 명확히 해두면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. * **주식 매매와 연계된 임대차 계약**: 회사 주식 매매와 동시에 해당 회사가 사용하던 부동산에 대한 임대차 계약을 체결하는 경우, 주식 매매 계약의 당사자 의사가 임대차 계약 해석에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 두 계약의 연관성을 명확히 하고, 한 계약의 변경이 다른 계약에 어떤 영향을 미치는지 구체적으로 정해야 합니다. * **임대차 계약 해지 사유**: 임대차 계약에서 해지 사유를 정할 때, 단순한 '지배권 변경'을 넘어 '임대인의 신뢰를 파괴하는 배신적 행위'가 필요한지 여부를 명시하는 것이 중요합니다. 법원은 특별한 언급이 없다면 계약서 문언 그대로를 해석하는 경향이 있습니다. * **부동산 인도 및 원상회복 의무**: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 임대인에게 부동산을 인도하고 원상회복할 의무가 발생합니다. 계약 해지 통보 후에도 건물을 계속 점유하는 경우, 지연 손해배상금 등이 발생할 수 있으므로 신속한 조치가 필요합니다. * **세금 및 공과금 부담 주체**: 임대차 계약 해지 이후의 세금 및 공과금 부담에 대해서도 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 계약이 종료되면 일반적으로 임대인이 부담하지만, 특약이 있다면 그에 따릅니다. * **변제 충당의 이해**: 채무자가 여러 채무를 지고 있고, 변제액이 모든 채무를 갚기에 부족할 경우, 어떤 채무부터 갚아지는지를 정하는 것이 변제 충당입니다. 이 사건에서는 원고가 지급받은 금액을 기본 임대료와 손해배상금에 충당하는 방식이 적용되었으며, 민법상의 변제 충당 원칙(예: 변제 이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무 순서)이 고려됩니다.
서울고등법원 2024
재개발조합의 관리처분계획에 불만을 가진 조합원 C가 자신의 토지 평가액이 낮게 책정되고 용도지역 변경이 반영되지 않아 위법하다고 주장하며 계획 취소를 청구했습니다. 하지만 법원은 C의 주장을 받아들이지 않고, 감정평가 기준 시점과 용도지역 변경의 목적 등을 고려하여 C의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - C: 재개발 사업의 조합원으로서 자신의 토지 평가액에 불만을 제기하고 관리처분계획 취소를 주장한 원고 - D 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 추진하며 관리처분계획을 수립한 피고 조합 ### 분쟁 상황 재개발사업조합이 수립하여 인가받은 관리처분계획에 대해 조합원 C가 자신의 종전 토지 및 건축물의 권리내역 권리가액 공공주택 중 임대주택 건설에 관한 계획 등 특정 부분이 부당하게 평가되었거나 위법한 기준을 적용하여 수립되었다고 주장하며 그 취소를 요구한 상황입니다. C는 자신의 J 토지 평가액이 인근 토지의 2020년에서 2023년 실거래가보다 현저히 낮고 용도지역 변경(제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역)이 감정평가에 반영되지 않았다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업의 종전자산 감정평가 시 기준 시점 이후의 실거래가 변화를 반영하지 않은 것이 위법한지 여부와 재개발 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 토지에 대해 변경 전 용도지역을 기준으로 감정평가한 것이 위법한지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 C의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 C가 제기한 관리처분계획 취소 청구가 이유 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 법원은 종전자산 감정평가가 최초 사업시행인가 고시일인 2017년 7월 20일을 기준으로 이루어져야 하므로 그 이후인 2020년에서 2023년 사이의 실거래가 변동은 평가의 위법성을 판단하는 근거가 될 수 없다고 보았습니다. 또한 J 토지의 용도지역이 2008년 5월 22일 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경된 것은 재개발사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이며 이러한 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 감정평가하는 것이 조합원들 사이의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장을 모두 기각하고 제1심의 판단이 정당하다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 내용에 적용되는 기준으로 종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 분양신청자에게 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 이 규정을 근거로 재개발사업 시행을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 간의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 이는 특정 조합원이 사업 진행으로 인한 용도지역 변경의 이익을 독점하는 것을 막고 사업 초기부터 참여한 모든 조합원에게 공평한 기준을 적용하려는 취지입니다. 행정소송법 제8조 제2항 민사소송법 제420조 본문은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 본 사건에서 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 대부분 인용하고 추가적인 판단만 덧붙였습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업에서 종전자산 감정평가는 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 이루어지는 것이 일반적이므로 이후의 부동산 시세 변동만으로 감정평가의 위법성을 주장하기는 어렵습니다. 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 전체의 공평성을 고려한 것으로 판단될 수 있습니다. 자신의 토지 평가액에 불만이 있다면 평가 기준 시점과 용도지역 변경 경위 등 구체적인 상황을 면밀히 검토하여 주장의 타당성을 확보해야 합니다. 관리처분계획은 조합원 전체의 권리관계에 영향을 미치므로 특정 조합원의 개별적인 불만이 전체 계획의 위법성으로 이어지지 않을 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2024
양주시 A아파트 입주자대표회의가 아파트 공용 및 전유 부분에서 발생한 누수 균열 등 다양한 하자에 대해 시공사인 B 주식회사와 하자보증사인 주택도시보증공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 시공사인 B 주식회사가 21억 9천여만 원을, 주택도시보증공사가 B 주식회사와 공동으로 9억 1천여만 원 별도로 1억 6천여만 원을 입주자대표회의에 지급하라고 판결했습니다. 특히 일부 세대가 작성한 하자담보책임 종료 확인서는 효력이 있다고 보았고 2년차 하자는 제척기간이 도과되었다고 판단했습니다. 또한 설계상 하자에 대해서는 시공사의 책임이 없다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - **원고 (A아파트 입주자대표회의)**: 양주시에 있는 A아파트 13개동 1,160세대를 관리하기 위해 입주자들로 구성된 자치관리기구. - **피고 (B 주식회사)**: A아파트 신축공사를 맡았던 시공사 E 주식회사가 인적 분할하여 권리 의무를 승계한 회사. - **피고 (주택도시보증공사)**: A아파트를 시공한 피고 B 주식회사를 위해 아파트 하자에 대한 하자보수이행 채무를 보증한 보증채무자. ### 분쟁 상황 양주시에 위치한 A아파트(1,160세대)는 2018년 5월 24일 사용승인을 받고 입주를 시작했습니다. 입주 후 아파트의 공용 및 전유 부분에서 누수 균열 배수 불량 조경 하자 등 다양한 시공상 하자가 발생하기 시작했습니다. A아파트 입주자대표회의는 2018년 5월경부터 시공사인 B 주식회사에 지속적으로 하자 보수를 요청했으나 하자가 제대로 해결되지 않고 다수 남아 있었습니다. 이에 입주자대표회의는 2021년 5월경 전체 세대 중 1,099.5세대(전유면적 비율 94.73%)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 2021년 5월 20일 피고들에게 채권양도 사실을 통지했습니다. 이후 해결되지 않은 하자에 대해 시공사인 B 주식회사와 하자보수이행 채무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 피고들은 전유부분 2년차 3년차 하자에 대한 보수 완료 및 하자담보책임 종료 확인서 작성 채권양도 철회 제척기간 도과 설계상 하자 등을 주장하며 책임을 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 아파트 공용 및 전유 부분에서 발생한 누수 균열 등 다양한 하자의 존재 여부와 보수 비용 산정의 적정성. 2. 일부 세대가 작성한 '하자담보책임 종료 확인서'의 효력이 시공사의 책임 범위에 미치는 영향. 3. 고소작업 시 보통인부 노무비에 고소할증을 적용하는 것이 타당한지 여부. 4. 0.3mm 미만 층이음 균열에 대해 표면처리공법과 충전식 공법 중 어느 것이 적절한지 여부. 5. 설계도서에 따라 시공했으나 그 설계 자체가 법령 기준을 충족하지 못했을 경우 시공사가 하자담보책임을 부담하는지 여부. 6. 입주자대표회의가 구분소유자로부터 하자보수 손해배상채권을 양수받은 것의 유효성 및 일부 세대의 채권양도 철회 효력. 7. 아파트 공용 및 전유 부분 하자에 대한 하자담보책임 제척기간 도과 여부 및 적법한 권리행사 여부. 8. 아파트 노화 현상 등 제반 사정을 고려한 시공사의 책임 제한 비율. 9. 주택도시보증공사의 보증 책임 범위와 시공사의 책임과의 관계 즉 공동 책임 또는 단독 책임 여부. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. **피고 B 주식회사**: 원고에게 2,196,095,267원 및 이에 대해 2022년 3월 3일부터 2024년 10월 23일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 2. **피고 주택도시보증공사**: 가. 피고 B 주식회사와 공동하여 912,706,796원 및 이에 대해 2022년 3월 1일부터 2024년 10월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 나. 160,038,445원 및 이에 대해 2022년 3월 1일부터 2024년 10월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각한다. 4. 소송비용은 원고와 피고 B 주식회사 사이에서는 원고가 50% 피고 B 주식회사가 50%를 부담하고, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에서는 원고가 35% 피고 주택도시보증공사가 65%를 부담한다. 5. 위 지급 명령은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 A아파트의 다양한 시공상 하자에 대한 시공사의 책임을 인정했으나 일부 하자는 입주자들의 하자담보책임 종료 확인서 작성 제척기간 도과 또는 설계상 하자에 해당한다는 이유로 책임 범위에서 제외했습니다. 또한 아파트의 자연적인 노화 현상 등을 고려하여 시공사의 배상 책임액을 75%로 제한했으며 주택도시보증공사는 보증 계약에 따라 시공사와 공동 또는 단독으로 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 * **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임)**: 아파트를 지은 시공사는 분양자뿐만 아니라 실제 거주하는 구분소유자에게도 하자담보책임을 부담합니다. 특히 아파트를 분양한 회사가 망했거나(회생 파산 해산 무자력 등) 기타 유사한 이유로 책임 능력이 없을 경우 시공사에게 직접 하자를 고치는 대신 손해배상(하자보수에 갈음하는 손해배상)을 요구할 수 있습니다. 이 사건에서는 아파트를 분양한 주식회사 D가 해산했으므로 시공사인 B 주식회사에게 직접 손해배상책임이 인정되었습니다. * **집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간) 및 동 시행령 제5조**: 하자는 그 종류에 따라 2년 3년 5년 10년 등으로 담보책임을 물을 수 있는 기간(제척기간)이 정해져 있습니다. 이 기간 안에 법원에 소송을 제기하거나 하자 보수를 요청하는 등의 방법으로 권리를 행사해야 합니다. 아파트 공용부분의 하자는 사용승인일로부터 전유부분의 하자는 구분소유자에게 집이 인도된 날로부터 기간이 시작됩니다. 이 사건에서는 2년차 하자가 제척기간 2년이 지나 권리를 행사할 수 없다고 판단되어 책임 범위에서 제외되었습니다. * **공동주택관리법 시행령 제38조 제39조(하자보수청구 및 담보책임 종료확인)**: 아파트 세대 내부(전유부분)에 하자가 발생하면 입주자는 아파트를 건설 분양한 사업주체나 시공사에 보수를 청구할 수 있습니다. 시공사는 이 요청을 받으면 빠르게 하자를 고치고 그 결과를 입주자에게 알려야 합니다. 하자가 모두 고쳐지면 입주자와 시공사는 공동으로 하자담보책임 종료 확인서를 작성해야 합니다. 이 확인서에 서명하면 해당 하자에 대한 시공사의 책임이 끝난 것으로 간주될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이 사건에서 3년차 하자에 대한 확인서를 작성한 세대의 하자는 시공사의 책임 범위에서 제외되었습니다. * **건설산업기본법 제28조 제2항**: 시공사가 아파트를 지을 때 발주자(분양자)의 지시나 제공된 설계도서에 따라 시공했으나 그 설계 자체에 문제가 있어 하자가 발생한 경우(설계상 하자) 시공사는 그 하자에 대한 책임을 지지 않을 수 있습니다. 집합건물법에서도 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그 규정을 따르도록 되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 설계상 하자로 판단된 항목들(예 장애인 주차구역 과속방지턱 계단실 창문 등)에 대해서는 시공사에게 책임이 없다고 판단되었습니다. * **민법 제667조(수급인의 담보책임)**: 건설 공사 계약에서 공사를 맡은 수급인(시공사)이 완성한 건물에 하자가 있는 경우 건축주(도급인)에게 하자를 고치거나 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙입니다. 이 판결에서는 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구가 이루어졌습니다. * **손해배상 책임 제한 원칙**: 아파트가 오래되어 자연스럽게 발생하는 노화 현상이나 구분소유자들이 집을 사용 관리하는 과정에서 발생한 잘못이 하자의 원인에 복합적으로 작용한 경우 시공사가 모든 책임을 지는 것은 공평하지 않다고 보아 손해배상액이 일정 비율로 줄어들 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 아파트 사용승인일로부터 약 5년이 지났다는 점 등을 고려하여 시공사의 책임액을 75%로 제한했습니다. * **준공내역서의 효력**: 준공내역서는 공사가 완료된 후 최종적으로 제출되는 설계도서에 포함되며 사용승인도면을 보충하거나 시공 방법을 구체화하는 기준으로 활용될 수 있습니다. 따라서 지하주차장 천장 뿜칠 두께와 같은 시공 내용에 대한 하자 여부를 판단하는 기준으로 이 준공내역서가 사용될 수 있습니다. ### 참고 사항 * **하자 보수 요청 및 증거 확보**: 아파트에 하자가 발생하면 즉시 시공사에 내용증명 등 공식적인 방법으로 보수를 요청하고 하자의 발생 시점 종류 사진 동영상 등 증거를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 하자보수 요청 기록은 권리행사 기간을 입증하는 중요한 자료가 됩니다. * **하자담보책임 종료 확인서 신중 검토**: 시공사가 제시하는 '하자담보책임 종료 확인서'는 신중하게 검토해야 합니다. 서명하기 전에 모든 하자가 완벽하게 보수되었는지 확인하고 미진한 부분이 있다면 서명하지 않거나 해당 내용을 명확히 기재해야 합니다. 일단 서명하면 해당 하자에 대한 책임이 종료된 것으로 간주될 수 있습니다. * **제척기간의 중요성**: 공동주택의 하자담보책임에는 법정 제척기간(2년 3년 5년 10년 등)이 있습니다. 이 기간 내에 반드시 재판상 또는 재판 외로 권리를 행사해야 합니다. 입주자대표회의의 하자보수 청구는 구분소유자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사로 인정되지 않을 수 있으므로 권리행사 주체를 명확히 하는 것이 중요합니다. * **채권양도 시 주의사항**: 입주자대표회의가 구분소유자들의 하자보수 손해배상채권을 양수받는 경우 양도 철회 가능성이나 양도 후 소유권 이전 등 변동 사항에 대한 관리가 필요합니다. 채권양도 통지는 반드시 법적 요건을 갖추어 진행해야 합니다. * **설계상 하자와 시공상 하자 구분**: 시공사가 설계도서대로 시공했으나 그 설계 자체가 법령 기준에 미달하는 '설계상 하자'인 경우 시공사에게 직접적인 하자담보책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 설계상 하자인지 시공상 하자인지 명확히 구분하는 것이 중요합니다. * **감정의 중요성**: 하자보수 비용 산정 시 감정인의 감정 결과는 매우 중요합니다. 감정 과정에서 오류나 불합리한 부분이 있다면 적극적으로 이의를 제기하고 감정보완을 요청해야 합니다. 보통인부 고소할증 균열 보수 공법 등 세부적인 내용도 꼼꼼히 확인해야 합니다. * **보증기관의 책임 확인**: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 시공사의 하자보수 채무 불이행 시 보증 계약에 따라 보증금을 지급할 책임이 있습니다. 보증 책임의 범위와 시공사의 책임과의 관계를 명확히 이해하고 청구해야 합니다.
서울중앙지방법원 2025
원고 A 주식회사는 주식 매매 계약으로 피고 B 주식회사의 주식을 F에게 매도하는 과정에서, 피고 소유의 공장, 부지 및 기숙사를 매수한 후 다시 피고에게 임대하는 계약을 체결했습니다. 임대차 계약서에는 '임차인의 지배권 변경' 발생 시 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 이후 F는 피고의 주식을 G에게, G는 다시 H에게 매각하여 피고의 대주주가 변경되었습니다. 원고는 이를 근거로 임대차 계약 해지를 통지하고, 피고에게 부동산 인도 및 미납된 임대료와 손해배상금 지급을 청구했습니다. 법원은 '지배권 변경' 조항의 해석과 해지 통지의 적법성을 판단하여, 원고의 부동산 인도 및 미납금 일부 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: A 주식회사 (주, 단조품 및 자동차 부품 제조 판매업을 영위하는 법인, 쟁점 부동산의 현 소유주이자 임대인) - 피고: B 주식회사 (밸브류 및 배관용품 제조 판매업 등을 영위하는 법인, 원고의 관계회사였으며 쟁점 부동산의 원래 소유주이자 임차인) - F, G, H: 피고 주식회사의 대주주 변경에 관련된 개인 또는 회사들 ### 분쟁 상황 원고 A 주식회사는 관계회사였던 피고 B 주식회사의 발행 주식 전부를 F에게 매도했습니다. 이 과정에서 피고가 소유하고 있던 공장, 부지, 그리고 직원 기숙사로 사용되던 아파트들을 원고가 매수한 후, 다시 피고에게 7년간 임대해 주는 계약을 체결했습니다. 임대차 계약서에는 '임차인에게 지배권 변경이 발생한 경우' 임대인(원고)이 계약을 해지할 수 있다는 조항이 포함되어 있었습니다. 이후 F는 피고의 주식을 G에게, G는 다시 H에게 순차적으로 매도하여 피고의 대주주가 변경되었습니다. 이에 원고는 임대차 계약서의 '지배권 변경' 조항에 따라 2023년 8월 24일 피고에게 임대차 계약 해지를 통지했습니다. 하지만 피고는 계약 해지가 부당하다고 주장하며 공장 및 기숙사 건물을 인도하지 않고, 임대료 및 세금 납부 의무에 대해서도 다투어 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 1. **임대차 계약 해지 사유 해석**: 임대차 계약서에 명시된 '임차인에게 지배권 변경이 발생한 경우'라는 해지 조항이 '피고의 대주주 변경'을 의미하는지 여부. 2. **해지권 행사의 적법성**: 피고의 대주주 변경이 임대인인 원고의 신뢰를 파괴하는 배신적 행위에 해당해야만 해지가 가능한지 여부. 3. **부동산 인도 의무**: 임대차 계약 해지 시 피고가 원고에게 쟁점 부동산을 인도할 의무가 있는지 여부. 4. **약정금(임대료 및 손해배상금) 지급 의무**: 해지 이후 피고가 원고에게 미납 임대료와 약정된 손해배상금을 지급할 의무가 있는지 및 그 액수. 5. **부당이득금(세금, 공과금 대납액) 지급 의무**: 임대차 계약 해지 이후 원고가 대납한 세금 및 공과금에 대해 피고가 부당이득으로 반환할 의무가 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고의 주장을 일부 인정하여 다음과 같이 판결했습니다. 1. **부동산 인도 청구**: 피고는 원고에게 별지 목록 기재 1내지 15, 17내지 22항 기재 각 부동산(공장, 부지, 일부 기숙사)을 인도해야 합니다. 다만, 원고가 이미 제3자에게 매각한 D아파트와 I아파트 J호에 대해서는 피고가 점유하고 있지 않다고 보아 인도 청구를 기각했습니다. 2. **약정금 지급 청구**: 피고는 원고에게 2024년 8월 1일부터 부동산 인도 완료일까지 월 83,753,001원의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 변제 충당 후 잔여 기본 임대료 및 손해배상금 100,329,271원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 21일부터 2025년 1월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 3. **부당이득금(세금, 공과금 대납액) 청구**: 임대차 계약이 해지된 이후에는 피고에게 세금 및 공과금을 부담할 의무가 없다고 보아 원고의 부당이득금 청구는 기각했습니다. 4. **소송비용**: 소송비용의 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 임대차 계약의 '지배권 변경' 조항이 대주주 변경을 의미하며, 해당 변경으로 인해 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 남은 부동산을 인도하고 미납 임대료 및 손해배상금을 지급해야 하지만, 계약 해지 이후의 세금 대납액에 대한 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. * **계약 해석의 원칙**: 법원은 계약서에 명시된 문언의 의미가 불분명할 경우, 계약의 목적, 체결 경위, 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 해석합니다. 이 사건에서는 '지배권 변경'이라는 용어를 주식회사의 대주주 변경으로 해석했으며, 이는 주식 매매 계약의 내용과 임대차 계약 체결의 동기를 바탕으로 이루어졌습니다. * **민법 제629조 제1항 (임차권의 양도, 전대의 제한)**: 이 조항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없도록 규정하고 있습니다. 하지만 이 사건은 임차권의 양도나 전대가 아닌, 임차 법인의 대주주 변경에 관한 사안이므로, 해당 조항은 직접적으로 적용되지 않았습니다. 법원은 이 사건 해지 조항이 임차권 양도, 전대와는 관련이 없는 특유의 해지 사유라고 판단했습니다. * **민법 제477조 (변제충당의 법정순서)**: 채무자가 같은 종류의 여러 채무를 지고 있고, 변제 제공이 모든 채무를 갚기에 부족한 경우, 당사자 사이에 특별한 합의가 없다면 법이 정한 순서에 따라 변제가 충당됩니다. 일반적으로 변제 이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무, 채무액이 동일하면 그 이행기가 먼저 도래한 채무 순으로 충당됩니다. 이 사건에서는 피고가 지급한 돈을 미납 임대료와 손해배상금에 충당하는 과정에서 이 원칙이 적용되었습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하세요. * **계약서 조항의 명확성**: 계약서에 '지배권 변경'과 같은 모호할 수 있는 용어가 있다면, 반드시 그 의미와 범위를 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 주식회사의 지배권 변경이 주주 변경을 의미하는지, 어느 정도의 지분 변경을 의미하는지 등을 명확히 해두면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다. * **주식 매매와 연계된 임대차 계약**: 회사 주식 매매와 동시에 해당 회사가 사용하던 부동산에 대한 임대차 계약을 체결하는 경우, 주식 매매 계약의 당사자 의사가 임대차 계약 해석에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 두 계약의 연관성을 명확히 하고, 한 계약의 변경이 다른 계약에 어떤 영향을 미치는지 구체적으로 정해야 합니다. * **임대차 계약 해지 사유**: 임대차 계약에서 해지 사유를 정할 때, 단순한 '지배권 변경'을 넘어 '임대인의 신뢰를 파괴하는 배신적 행위'가 필요한지 여부를 명시하는 것이 중요합니다. 법원은 특별한 언급이 없다면 계약서 문언 그대로를 해석하는 경향이 있습니다. * **부동산 인도 및 원상회복 의무**: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 임대인에게 부동산을 인도하고 원상회복할 의무가 발생합니다. 계약 해지 통보 후에도 건물을 계속 점유하는 경우, 지연 손해배상금 등이 발생할 수 있으므로 신속한 조치가 필요합니다. * **세금 및 공과금 부담 주체**: 임대차 계약 해지 이후의 세금 및 공과금 부담에 대해서도 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 계약이 종료되면 일반적으로 임대인이 부담하지만, 특약이 있다면 그에 따릅니다. * **변제 충당의 이해**: 채무자가 여러 채무를 지고 있고, 변제액이 모든 채무를 갚기에 부족할 경우, 어떤 채무부터 갚아지는지를 정하는 것이 변제 충당입니다. 이 사건에서는 원고가 지급받은 금액을 기본 임대료와 손해배상금에 충당하는 방식이 적용되었으며, 민법상의 변제 충당 원칙(예: 변제 이익이 많은 채무, 이행기가 먼저 도래한 채무 순서)이 고려됩니다.
서울고등법원 2024
재개발조합의 관리처분계획에 불만을 가진 조합원 C가 자신의 토지 평가액이 낮게 책정되고 용도지역 변경이 반영되지 않아 위법하다고 주장하며 계획 취소를 청구했습니다. 하지만 법원은 C의 주장을 받아들이지 않고, 감정평가 기준 시점과 용도지역 변경의 목적 등을 고려하여 C의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - C: 재개발 사업의 조합원으로서 자신의 토지 평가액에 불만을 제기하고 관리처분계획 취소를 주장한 원고 - D 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 추진하며 관리처분계획을 수립한 피고 조합 ### 분쟁 상황 재개발사업조합이 수립하여 인가받은 관리처분계획에 대해 조합원 C가 자신의 종전 토지 및 건축물의 권리내역 권리가액 공공주택 중 임대주택 건설에 관한 계획 등 특정 부분이 부당하게 평가되었거나 위법한 기준을 적용하여 수립되었다고 주장하며 그 취소를 요구한 상황입니다. C는 자신의 J 토지 평가액이 인근 토지의 2020년에서 2023년 실거래가보다 현저히 낮고 용도지역 변경(제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역)이 감정평가에 반영되지 않았다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업의 종전자산 감정평가 시 기준 시점 이후의 실거래가 변화를 반영하지 않은 것이 위법한지 여부와 재개발 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 토지에 대해 변경 전 용도지역을 기준으로 감정평가한 것이 위법한지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 C의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 C가 제기한 관리처분계획 취소 청구가 이유 없다고 판단한 것입니다. ### 결론 법원은 종전자산 감정평가가 최초 사업시행인가 고시일인 2017년 7월 20일을 기준으로 이루어져야 하므로 그 이후인 2020년에서 2023년 사이의 실거래가 변동은 평가의 위법성을 판단하는 근거가 될 수 없다고 보았습니다. 또한 J 토지의 용도지역이 2008년 5월 22일 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경된 것은 재개발사업의 시행을 직접 목적으로 한 것이며 이러한 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 감정평가하는 것이 조합원들 사이의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장을 모두 기각하고 제1심의 판단이 정당하다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 내용에 적용되는 기준으로 종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용 상황 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 분양신청자에게 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 이 규정을 근거로 재개발사업 시행을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 간의 형평에 부합한다고 판단했습니다. 이는 특정 조합원이 사업 진행으로 인한 용도지역 변경의 이익을 독점하는 것을 막고 사업 초기부터 참여한 모든 조합원에게 공평한 기준을 적용하려는 취지입니다. 행정소송법 제8조 제2항 민사소송법 제420조 본문은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 본 사건에서 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 대부분 인용하고 추가적인 판단만 덧붙였습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업에서 종전자산 감정평가는 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 이루어지는 것이 일반적이므로 이후의 부동산 시세 변동만으로 감정평가의 위법성을 주장하기는 어렵습니다. 사업 추진을 목적으로 용도지역이 변경된 경우 변경 전의 용도지역을 기준으로 종전자산을 평가하는 것이 조합원 전체의 공평성을 고려한 것으로 판단될 수 있습니다. 자신의 토지 평가액에 불만이 있다면 평가 기준 시점과 용도지역 변경 경위 등 구체적인 상황을 면밀히 검토하여 주장의 타당성을 확보해야 합니다. 관리처분계획은 조합원 전체의 권리관계에 영향을 미치므로 특정 조합원의 개별적인 불만이 전체 계획의 위법성으로 이어지지 않을 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2024
양주시 A아파트 입주자대표회의가 아파트 공용 및 전유 부분에서 발생한 누수 균열 등 다양한 하자에 대해 시공사인 B 주식회사와 하자보증사인 주택도시보증공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 시공사인 B 주식회사가 21억 9천여만 원을, 주택도시보증공사가 B 주식회사와 공동으로 9억 1천여만 원 별도로 1억 6천여만 원을 입주자대표회의에 지급하라고 판결했습니다. 특히 일부 세대가 작성한 하자담보책임 종료 확인서는 효력이 있다고 보았고 2년차 하자는 제척기간이 도과되었다고 판단했습니다. 또한 설계상 하자에 대해서는 시공사의 책임이 없다고 보았습니다. ### 관련 당사자 - **원고 (A아파트 입주자대표회의)**: 양주시에 있는 A아파트 13개동 1,160세대를 관리하기 위해 입주자들로 구성된 자치관리기구. - **피고 (B 주식회사)**: A아파트 신축공사를 맡았던 시공사 E 주식회사가 인적 분할하여 권리 의무를 승계한 회사. - **피고 (주택도시보증공사)**: A아파트를 시공한 피고 B 주식회사를 위해 아파트 하자에 대한 하자보수이행 채무를 보증한 보증채무자. ### 분쟁 상황 양주시에 위치한 A아파트(1,160세대)는 2018년 5월 24일 사용승인을 받고 입주를 시작했습니다. 입주 후 아파트의 공용 및 전유 부분에서 누수 균열 배수 불량 조경 하자 등 다양한 시공상 하자가 발생하기 시작했습니다. A아파트 입주자대표회의는 2018년 5월경부터 시공사인 B 주식회사에 지속적으로 하자 보수를 요청했으나 하자가 제대로 해결되지 않고 다수 남아 있었습니다. 이에 입주자대표회의는 2021년 5월경 전체 세대 중 1,099.5세대(전유면적 비율 94.73%)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아 2021년 5월 20일 피고들에게 채권양도 사실을 통지했습니다. 이후 해결되지 않은 하자에 대해 시공사인 B 주식회사와 하자보수이행 채무를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 피고들은 전유부분 2년차 3년차 하자에 대한 보수 완료 및 하자담보책임 종료 확인서 작성 채권양도 철회 제척기간 도과 설계상 하자 등을 주장하며 책임을 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 아파트 공용 및 전유 부분에서 발생한 누수 균열 등 다양한 하자의 존재 여부와 보수 비용 산정의 적정성. 2. 일부 세대가 작성한 '하자담보책임 종료 확인서'의 효력이 시공사의 책임 범위에 미치는 영향. 3. 고소작업 시 보통인부 노무비에 고소할증을 적용하는 것이 타당한지 여부. 4. 0.3mm 미만 층이음 균열에 대해 표면처리공법과 충전식 공법 중 어느 것이 적절한지 여부. 5. 설계도서에 따라 시공했으나 그 설계 자체가 법령 기준을 충족하지 못했을 경우 시공사가 하자담보책임을 부담하는지 여부. 6. 입주자대표회의가 구분소유자로부터 하자보수 손해배상채권을 양수받은 것의 유효성 및 일부 세대의 채권양도 철회 효력. 7. 아파트 공용 및 전유 부분 하자에 대한 하자담보책임 제척기간 도과 여부 및 적법한 권리행사 여부. 8. 아파트 노화 현상 등 제반 사정을 고려한 시공사의 책임 제한 비율. 9. 주택도시보증공사의 보증 책임 범위와 시공사의 책임과의 관계 즉 공동 책임 또는 단독 책임 여부. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. **피고 B 주식회사**: 원고에게 2,196,095,267원 및 이에 대해 2022년 3월 3일부터 2024년 10월 23일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 2. **피고 주택도시보증공사**: 가. 피고 B 주식회사와 공동하여 912,706,796원 및 이에 대해 2022년 3월 1일부터 2024년 10월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 나. 160,038,445원 및 이에 대해 2022년 3월 1일부터 2024년 10월 23일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각한다. 4. 소송비용은 원고와 피고 B 주식회사 사이에서는 원고가 50% 피고 B 주식회사가 50%를 부담하고, 원고와 피고 주택도시보증공사 사이에서는 원고가 35% 피고 주택도시보증공사가 65%를 부담한다. 5. 위 지급 명령은 가집행할 수 있다. ### 결론 법원은 A아파트의 다양한 시공상 하자에 대한 시공사의 책임을 인정했으나 일부 하자는 입주자들의 하자담보책임 종료 확인서 작성 제척기간 도과 또는 설계상 하자에 해당한다는 이유로 책임 범위에서 제외했습니다. 또한 아파트의 자연적인 노화 현상 등을 고려하여 시공사의 배상 책임액을 75%로 제한했으며 주택도시보증공사는 보증 계약에 따라 시공사와 공동 또는 단독으로 하자보수보증금을 지급할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 * **집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임)**: 아파트를 지은 시공사는 분양자뿐만 아니라 실제 거주하는 구분소유자에게도 하자담보책임을 부담합니다. 특히 아파트를 분양한 회사가 망했거나(회생 파산 해산 무자력 등) 기타 유사한 이유로 책임 능력이 없을 경우 시공사에게 직접 하자를 고치는 대신 손해배상(하자보수에 갈음하는 손해배상)을 요구할 수 있습니다. 이 사건에서는 아파트를 분양한 주식회사 D가 해산했으므로 시공사인 B 주식회사에게 직접 손해배상책임이 인정되었습니다. * **집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간) 및 동 시행령 제5조**: 하자는 그 종류에 따라 2년 3년 5년 10년 등으로 담보책임을 물을 수 있는 기간(제척기간)이 정해져 있습니다. 이 기간 안에 법원에 소송을 제기하거나 하자 보수를 요청하는 등의 방법으로 권리를 행사해야 합니다. 아파트 공용부분의 하자는 사용승인일로부터 전유부분의 하자는 구분소유자에게 집이 인도된 날로부터 기간이 시작됩니다. 이 사건에서는 2년차 하자가 제척기간 2년이 지나 권리를 행사할 수 없다고 판단되어 책임 범위에서 제외되었습니다. * **공동주택관리법 시행령 제38조 제39조(하자보수청구 및 담보책임 종료확인)**: 아파트 세대 내부(전유부분)에 하자가 발생하면 입주자는 아파트를 건설 분양한 사업주체나 시공사에 보수를 청구할 수 있습니다. 시공사는 이 요청을 받으면 빠르게 하자를 고치고 그 결과를 입주자에게 알려야 합니다. 하자가 모두 고쳐지면 입주자와 시공사는 공동으로 하자담보책임 종료 확인서를 작성해야 합니다. 이 확인서에 서명하면 해당 하자에 대한 시공사의 책임이 끝난 것으로 간주될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이 사건에서 3년차 하자에 대한 확인서를 작성한 세대의 하자는 시공사의 책임 범위에서 제외되었습니다. * **건설산업기본법 제28조 제2항**: 시공사가 아파트를 지을 때 발주자(분양자)의 지시나 제공된 설계도서에 따라 시공했으나 그 설계 자체에 문제가 있어 하자가 발생한 경우(설계상 하자) 시공사는 그 하자에 대한 책임을 지지 않을 수 있습니다. 집합건물법에서도 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그 규정을 따르도록 되어 있습니다. 따라서 이 사건에서 설계상 하자로 판단된 항목들(예 장애인 주차구역 과속방지턱 계단실 창문 등)에 대해서는 시공사에게 책임이 없다고 판단되었습니다. * **민법 제667조(수급인의 담보책임)**: 건설 공사 계약에서 공사를 맡은 수급인(시공사)이 완성한 건물에 하자가 있는 경우 건축주(도급인)에게 하자를 고치거나 손해를 배상할 책임이 있다는 원칙입니다. 이 판결에서는 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구가 이루어졌습니다. * **손해배상 책임 제한 원칙**: 아파트가 오래되어 자연스럽게 발생하는 노화 현상이나 구분소유자들이 집을 사용 관리하는 과정에서 발생한 잘못이 하자의 원인에 복합적으로 작용한 경우 시공사가 모든 책임을 지는 것은 공평하지 않다고 보아 손해배상액이 일정 비율로 줄어들 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 아파트 사용승인일로부터 약 5년이 지났다는 점 등을 고려하여 시공사의 책임액을 75%로 제한했습니다. * **준공내역서의 효력**: 준공내역서는 공사가 완료된 후 최종적으로 제출되는 설계도서에 포함되며 사용승인도면을 보충하거나 시공 방법을 구체화하는 기준으로 활용될 수 있습니다. 따라서 지하주차장 천장 뿜칠 두께와 같은 시공 내용에 대한 하자 여부를 판단하는 기준으로 이 준공내역서가 사용될 수 있습니다. ### 참고 사항 * **하자 보수 요청 및 증거 확보**: 아파트에 하자가 발생하면 즉시 시공사에 내용증명 등 공식적인 방법으로 보수를 요청하고 하자의 발생 시점 종류 사진 동영상 등 증거를 철저히 기록하고 보관해야 합니다. 하자보수 요청 기록은 권리행사 기간을 입증하는 중요한 자료가 됩니다. * **하자담보책임 종료 확인서 신중 검토**: 시공사가 제시하는 '하자담보책임 종료 확인서'는 신중하게 검토해야 합니다. 서명하기 전에 모든 하자가 완벽하게 보수되었는지 확인하고 미진한 부분이 있다면 서명하지 않거나 해당 내용을 명확히 기재해야 합니다. 일단 서명하면 해당 하자에 대한 책임이 종료된 것으로 간주될 수 있습니다. * **제척기간의 중요성**: 공동주택의 하자담보책임에는 법정 제척기간(2년 3년 5년 10년 등)이 있습니다. 이 기간 내에 반드시 재판상 또는 재판 외로 권리를 행사해야 합니다. 입주자대표회의의 하자보수 청구는 구분소유자의 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권 행사로 인정되지 않을 수 있으므로 권리행사 주체를 명확히 하는 것이 중요합니다. * **채권양도 시 주의사항**: 입주자대표회의가 구분소유자들의 하자보수 손해배상채권을 양수받는 경우 양도 철회 가능성이나 양도 후 소유권 이전 등 변동 사항에 대한 관리가 필요합니다. 채권양도 통지는 반드시 법적 요건을 갖추어 진행해야 합니다. * **설계상 하자와 시공상 하자 구분**: 시공사가 설계도서대로 시공했으나 그 설계 자체가 법령 기준에 미달하는 '설계상 하자'인 경우 시공사에게 직접적인 하자담보책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 설계상 하자인지 시공상 하자인지 명확히 구분하는 것이 중요합니다. * **감정의 중요성**: 하자보수 비용 산정 시 감정인의 감정 결과는 매우 중요합니다. 감정 과정에서 오류나 불합리한 부분이 있다면 적극적으로 이의를 제기하고 감정보완을 요청해야 합니다. 보통인부 고소할증 균열 보수 공법 등 세부적인 내용도 꼼꼼히 확인해야 합니다. * **보증기관의 책임 확인**: 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 시공사의 하자보수 채무 불이행 시 보증 계약에 따라 보증금을 지급할 책임이 있습니다. 보증 책임의 범위와 시공사의 책임과의 관계를 명확히 이해하고 청구해야 합니다.