법인 전환 목적의 토지 현물출자에 대한 토지거래허가 불허가 취소 사건

송파구청장이 부동산 임대업 법인 전환을 위해 토지를 현물출자한 법인에 대한 토지거래허가 신청을 불허가하자, 법인이 이를 취소해달라고 소송을 제기한 사건에서, 법원은 기존 사업을 승계하려는 목적으로 설립된 법인도 토지거래허가 요건상 '사업을 시행하고 있는 자'에 해당한다고 보아 불허가 처분이 위법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 기존 개인 부동산 임대업을 법인으로 전환하는 과정에서 토지를 현물출자 받고 토지거래허가를 신청했던 회사이자 원고
• 송파구청장: 주식회사 A의 토지거래허가 신청을 불허가했던 행정기관이자 피고

분쟁 상황

B 등은 2004년부터 서울 송파구에 위치한 토지에서 개인 사업체 'E'를 통해 부동산 임대업을 운영하고 있었습니다. 이 토지는 이후 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. B 등은 임대업을 법인 형태로 전환하고 관련 세제 혜택을 받기 위해 2020년 2월 5일, 서울에 인접한 남양주시에 주식회사 A(원고)를 설립했습니다. B 등은 운영하던 토지를 주식회사 A에 현물출자했고, 이어서 B 등과 주식회사 A는 송파구청장에게 토지거래 허가 신청을 했습니다. 하지만 송파구청장은 2021년 12월 22일, 주식회사 A가 '허가구역 지정 당시 해당 구역 또는 인접 지역에서 사업을 시행하고 있는 자'라는 요건을 충족하지 못한다며 토지거래 허가 신청을 불허가했습니다. 이에 주식회사 A는 송파구청장의 불허가 처분을 취소해달라는 행정소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

기존 개인사업자의 부동산 임대업을 승계하기 위해 토지를 현물출자 받은 법인이 토지거래허가 요건 중 '허가구역 지정 당시 해당 구역 또는 인접 지역에서 사업을 시행하고 있는 자'에 해당하는지 여부와 법인 설립 후 허가를 기다리는 상태에서 아직 실제 사업을 개시하지 않은 경우에도 '사업을 시행하고 있는 자'로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(송파구청장)의 항소를 기각하고, 원고(주식회사 A)에 대한 토지거래계약허가신청 불허가처분을 취소한 제1심 판결을 유지했습니다. 즉, 주식회사 A의 손을 들어주어 토지거래허가 불허가 처분은 취소되었습니다.

결론

법원은 개인사업자가 부동산 임대업 법인 전환을 위해 토지를 현물출자하고 토지거래허가를 신청한 경우, 해당 법인이 비록 실제 사업을 개시하지 않았더라도 기존 사업을 승계하려는 목적이 명확하다면 '사업을 시행하고 있는 자'로 보아 토지거래허가를 내주어야 한다고 판단했습니다. 이는 법령 문언의 형식적 해석보다는 투기 방지라는 입법 취지를 고려한 실질적 해석을 따른 것입니다.

연관 법령 및 법리

부동산거래신고 등에 관한 법률 제12조 제1항 제1호 바목은 토지거래허가구역에서 토지거래를 허가할 수 있는 조건 중 하나로 '허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시 등 또는 인접한 특별시 등에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 경우'를 명시합니다. 이 사건에서는 기존 개인사업의 법인 전환을 통해 토지를 현물출자 받은 법인도 이 '사업을 시행하고 있는 자'에 해당하는지가 쟁점이 되었는데, 법원은 법령의 형식적인 문언에 얽매이지 않고 투기적 거래 방지라는 토지거래허가제도의 입법 목적에 비추어 볼 때 기존 사업을 승계하려는 실질을 가진 법인 역시 이 조항의 요건을 충족한다고 해석했습니다. 토지거래업무처리규정 제10조는 위 법 제12조 제1항 제1호 바목의 '그 구역'을 허가구역이 속한 시·군과 '연접한' 시·군을 의미한다고 규정하는데, 법원은 이 사건에서 남양주시가 서울특별시에 행정구역상 '연접'하거나 적어도 더 넓은 개념인 '인접'한 시·군에 해당한다고 판단하여 법인 설립 지역 요건도 충족한다고 보았습니다. 법령 해석의 원칙으로 법원은 법령을 해석할 때 법적 안정성을 해치지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 추구해야 하며, 이를 위해 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하면서도 해당 법령의 입법 취지 및 목적, 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화 등을 고려하는 체계적·논리적 해석 방법을 동원해야 한다고 강조했습니다. 이 사건에서는 이러한 해석 원칙에 따라 투기 방지라는 토지거래허가제도의 본래 목적을 해치지 않는 범위 내에서 실질적 사업 승계를 인정했습니다.

참고 사항

개인사업자가 법인으로 사업 형태를 전환하면서 기존 사업에 사용하던 토지를 법인에 현물출자하는 경우, 해당 법인이 비록 신설법인이라 하더라도 토지거래허가 요건상 '사업을 시행하고 있는 자'로 인정될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 내에서 기존 사업을 승계하기 위한 목적으로 토지거래허가를 신청하는 경우, 실질적인 사업 승계 의사와 과정이 명확하다면 법원이 이를 긍정적으로 판단할 가능성이 높습니다. 법인 설립 후 토지거래허가를 기다리는 동안 아직 실제 사업을 개시하지 못했더라도, 기존 사업의 승계가 확실히 예정되어 있다면 이는 '사업 시행'의 범주에 포함될 수 있습니다. 토지거래허가구역과 인접한 시·군에 법인을 설립하여 사업을 진행하는 경우, '인접 지역'의 범위를 넓게 해석할 수 있으므로, 행정구역 경계를 직접 접하고 있지 않더라도 물리적·경제적 인접성이 인정될 수 있습니다. 법령의 문언적 의미뿐만 아니라 해당 법령의 입법 목적(예: 투기 방지)과 실제 거래의 실질(예: 투기 목적 없는 사업 승계)을 종합적으로 고려하여 판단된다는 점을 염두에 두어야 합니다.