건물 용도 변경 후 주택 비과세 주장 양도세 부과 사건

A씨는 상가 건물의 2층을 주택으로 용도 변경한 후 해당 건물을 양도했습니다. A씨는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 혜택을 주장했지만, 세무서는 2층이 실제 주택으로 사용되었다고 볼 수 없다며 양도소득세 2억 4천여만 원을 부과했습니다. A씨는 이 처분에 불복하여 소송을 제기했으나 패소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 부동산의 전 소유주로, 양도소득세 비과세 혜택을 주장하며 과세 처분의 취소를 구한 사람.
• 피고 포천세무서장: 원고에게 양도소득세를 부과한 기관.
• 매수인 E, F: 이 사건 부동산을 원고로부터 매수한 사람들.

분쟁 상황

원고 A씨는 2011년에 매수한 건물의 2층 용도를 2016년 12월 8일 '단독주택'으로 변경한 후 다음 날인 12월 9일에 해당 건물을 매도하는 계약을 체결했습니다. A씨는 이 건물을 1세대 1주택 비과세 대상 고가주택으로 보아 2019년 3월 8일 양도소득세 799만 7,040원을 신고·납부했습니다. 그러나 포천세무서장은 이 건물의 2층이 실제 주거용으로 사용되었다고 보기 어렵다며 2020년 5월 12일 2억 4,170만 7,400원의 양도소득세를 추가로 부과했습니다. 이에 A씨는 이 처분이 부당하다며 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

양도 당시 건물의 2층 부분이 실제 주거용으로 사용되는 '주택'에 해당하는지 여부 및 이에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 충족 여부.

법원의 판단

법원은 원고의 항소를 기각하고 원고에게 양도소득세 2억 4,170만 7,400원을 부과한 피고 포천세무서장의 처분은 정당하다고 판단했습니다.

결론

법원은 원고가 건물 2층 부분이 실제 주거용으로 사용되었음을 충분히 증명하지 못했다고 보았습니다. 용도변경 직후 매매계약 체결, 실제 거주 사실 부재, 매수인의 재차 용도변경 등의 정황을 종합하여 해당 건물이 양도소득세 감면 혜택을 위한 형식적인 용도변경에 불과하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

소득세법상 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도는 개인이 1주택을 보유하며 해당 주택에서 일정한 기간 거주하다가 양도하는 경우 양도소득세를 비과세하여 주거 안정을 도모하려는 목적을 가집니다. 여기서 '주택'에 해당하는지 여부는 단순히 건축물 대장 등 공부상 용도에만 따르는 것이 아니라 건물의 실제 구조와 기능이 주거용에 적합하고 실제 주거 목적으로 사용되었는지 여부를 종합적으로 판단합니다. 특히 과세 처분 취소 소송에서 납세 의무자가 특정 감면 요건을 주장할 경우 그 감면 요건이 충족된다는 사실은 원칙적으로 납세 의무자에게 증명 책임이 있습니다 (대법원 1996. 4. 26. 선고 94누12708 판결, 대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 참조). 이 사건에서 법원은 원고가 건물 2층을 주택으로 용도 변경했다고 주장했지만 실제 난방 시설 및 인테리어 공사 내역 부재, 전기 사용량 미비, 용도 변경 직후의 급박한 매매 계약 체결, 실제 거주 사실 없음, 매수인의 즉각적인 재 용도 변경 등 여러 정황을 종합하여 해당 건물이 실질적으로 주거용으로 사용되었다는 증명이 부족하다고 판단했습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보아 세무서의 양도소득세 부과 처분이 정당하다고 결정했습니다.

참고 사항

건물의 용도를 주택으로 변경했다고 하더라도 단순히 공부상 주택이라는 사실만으로는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 어렵습니다. 실제로 해당 건물이 주거용으로 사용되었음을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증거 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어 바닥 난방 설치, 도배 장판 공사 내역, 주방 시설 설치, 거주 기간 동안의 전기 및 수도 사용량, 전입 신고 내역, 거주 증명 등이 있습니다. 용도 변경 직후 매매 계약 체결이나 비정상적으로 긴 잔금 지급 기일 설정 등은 세무 당국이 해당 행위의 진정성을 의심하는 근거가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 실제 거주 없이 세금 감면만을 목적으로 형식적인 용도 변경이 이루어졌다고 판단될 경우 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 높습니다. 양도소득세 감면 요건을 주장하는 납세 의무자에게 그 증명 책임이 있다는 점을 명심해야 합니다.