아파트 재건축 현금청산 대상자 제외 통보 무효 확인 판결

서울 서초구의 한 재건축정비사업조합(피고)은 아파트 재건축 사업을 추진하며 관리처분계획을 수립했습니다. 원고들은 조합설립인가 이후 해당 아파트를 매수한 토지등소유자로, 조합설립에 동의하고 대표조합원을 선임했습니다. 그러나 조합은 원고들이 적법하게 대표조합원을 선임하지 않았다는 이유로 분양신청 통지를 제대로 하지 않았고, 결과적으로 관리처분계획에서 원고들을 현금청산 대상자로 지정했습니다. 이에 원고들은 관리처분계획 중 현금청산 대상자로 지정된 부분이 무효임을 확인하고 자신들의 조합원 지위를 인정해달라며 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 재건축 구역 내 아파트를 매수하여 공동 소유한 사람들로, 조합원 자격과 분양신청 권리를 주장했습니다.
• 피고 C아파트 주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 일대에서 주택재건축사업을 시행하는 조합입니다.
• G: 원고들에게 아파트를 매도한 사람으로, 재건축 구역 내에 여러 채의 부동산을 소유하고 있었으나 조합설립에 동의하지 않았습니다.
• H: G의 배우자로, 여러 채의 부동산을 소유하고 있었고 그중 일부를 I 등에게 매도했습니다.
• I 등: H로부터 아파트를 매수한 사람들로, 조합설립에 동의했습니다.

분쟁 상황

이번 분쟁은 아파트 재건축 사업이 진행되던 중, 조합설립인가 이후 새로 아파트를 매수한 소유자들이 조합원 자격을 주장하며 분양을 신청하려 했으나, 재건축조합 측에서 이들을 적법한 조합원으로 인정하지 않고 현금청산 대상자로 분류하면서 불거졌습니다. 특히 대표조합원 선임의 범위와 조합의 분양신청 통지의무에 대한 법적 해석 차이가 핵심적인 문제였습니다.

핵심 쟁점

재건축조합설립인가 이후 부동산을 매수한 사람(양수인)의 조합원 자격이 인정되는지, 여러 명의 양수인이 조합원이 아닌 양도인과도 함께 대표조합원을 선임해야 하는지, 그리고 재건축조합이 분양신청 통지를 '토지등소유자' 전원에게 해야 하는지, 아니면 '조합원'에게만 해야 하는지가 쟁점이 되었습니다. 또한, 분양신청 통지를 받지 못해 분양을 신청하지 못한 경우 관리처분계획의 효력과 조합원 지위 상실 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 취소하고, 피고 조합이 2018년 5월 17일 인가받은 관리처분계획 중 원고들을 현금청산 대상자로 정한 부분은 무효임을 확인했습니다. 또한, 원고들이 피고 조합의 조합원 지위에 있음을 확인하며, 소송 총 비용은 피고 조합이 부담하도록 결정했습니다.

결론

재건축사업에 동의하는 조합설립동의서를 제출한 원고들에게는 조합원 지위가 인정되며, 양도인 G이 조합원이 아니었으므로 원고들은 G과 대표조합원을 선임할 필요 없이 원고들 사이에서만 대표조합원 A를 선임하면 충분하다고 보았습니다. 구 도시정비법상 분양신청 통지 대상자는 '토지등소유자' 전원이므로, 조합은 조합원 자격 유무와 관계없이 원고들에게 적법한 분양신청 통지를 했어야 했습니다. 조합이 이를 누락한 것은 중대하고 명백한 절차상 하자에 해당하므로, 원고들을 현금청산 대상자로 정한 관리처분계획은 무효입니다. 또한, 부당하게 분양신청 기회를 박탈당한 원고들은 '분양신청을 하지 아니한 자'에 해당하지 않으므로 조합원 지위를 상실하지 않았고, 여전히 조합원의 지위에 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 (현 도시 및 주거환경정비법) 제19조 제1항 (조합원의 자격)​:

  • 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 주택재건축사업의 경우 해당 사업에 동의한 자만 조합원이 됩니다.
  • 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지나 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 그 여러 명을 대표하는 1인만 조합원으로 봅니다.
  • 법원은 '1인의 토지등소유자'를 '1세대의 토지등소유자'까지 확장 해석하기는 어렵다고 판단했습니다. 따라서 양도인 G이 조합원이 아니었으므로 원고들은 G과 대표자를 선임할 필요가 없고, 원고들(양수인들) 사이에서만 대표조합원을 선임하면 충분하다고 해석했습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 제46조 제1항 (분양공고 및 분양신청)​:

  • 사업시행자는 사업시행인가 고시 후 60일 이내에 분양신청 기간, 장소, 방법 등을 '토지등소유자'에게 통지해야 합니다.
  • 이 판결에서는 '토지등소유자'를 조합원 자격 유무와 무관하게 정비구역 내 건축물 및 부속토지 소유자 등 '토지등소유자 전원'으로 보았습니다. 따라서 조합은 조합원이 아니거나 대표조합원을 선임하지 않은 토지등소유자에게도 분양신청 통지를 해야 할 의무가 있습니다.

• 관리처분계획의 무효 사유 (행정처분 하자의 중대·명백성)​:

  • 행정처분이 당연 무효가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한 것'이어야 하고, 객관적으로 '명백한 것'이어야 합니다.
  • 법원은 분양신청 통지가 재건축사업 참여 여부를 결정하는 본질적인 절차인데, 이를 누락한 것은 '중대한' 하자이며, 법규(구 도시정비법 제46조 제1항)에 명시된 절차를 위반했으므로 '명백한' 하자라고 판단했습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항 및 조합 정관 (현금청산)​:

  • '분양신청을 하지 아니한 자' 또는 '인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자'는 현금청산 대상이 됩니다.
  • 그러나 이 판결에서는 조합의 위법한 통지 누락으로 인해 분양신청 기회조차 주어지지 않은 경우에는 '분양신청을 하지 아니한 자'로 볼 수 없으며, 위법한 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우도 여기에 해당하지 않는다고 보아 조합원 지위를 상실하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

재건축조합의 조합원 자격은 매우 중요합니다. 특히 조합설립인가 이후 부동산을 매수하는 경우, 새로운 소유자는 조합설립동의서 제출 등 필요한 절차를 정확히 이행하여 자신의 권리를 확보해야 합니다. 여러 명이 하나의 부동산을 공동 소유하는 상황에서 대표조합원 선임 절차가 필요할 수 있지만, 조합원이 아닌 사람과는 대표를 선임할 필요가 없다는 이번 판결의 내용을 참고할 수 있습니다. 조합은 분양신청 통지를 '토지등소유자' 전원에게 해야 하며, 이는 조합원 자격 유무와 무관합니다. 만약 부당하게 분양신청 통지를 받지 못했다면, 이로 인해 현금청산 대상자가 되었다 하더라도 관리처분계획의 무효를 주장하고 조합원 지위를 다툴 수 있습니다. 재건축사업 참여자는 조합의 안내문이나 통지 내용을 꼼꼼히 확인하고 필요한 절차를 이행하여 자신의 지위를 잃지 않도록 주의해야 합니다.