오피스텔 관리인 선임 무효화 이후 관리 용역비 반환 분쟁 사건

이 사건은 오피스텔 관리단이 전 관리인 선임 결의가 취소되어 관리인이 체결한 건물 관리용역 계약이 무효가 되었다고 주장하며 관리업체를 상대로 소송을 제기한 사안입니다. 관리단은 계약 무효 확인과 관리업체의 퇴거 등을 요구했고, 관리업체는 미지급 관리용역비 및 대납 전기요금의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 항소심 법원은 관리인 선임 결의가 소급하여 무효가 되었으므로 계약도 무효이나, 관리업체가 제공한 용역으로 관리단이 얻은 이익에 대해서는 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 결과적으로 관리단은 관리업체에게 74,190,303원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• A오피스텔관리단 (원고, 반소피고, 피항소인): 이 사건 건물의 구분소유자들 전원으로 구성된 관리단입니다.
• 주식회사 C (피고, 반소원고, 항소인): A오피스텔 관리단과 건물관리용역도급계약을 체결하고 건물을 관리했던 회사입니다. D이 실질적인 운영자입니다.
• E (전 관리인): 2016년 관리단집회에서 관리인으로 선임되었으나 이후 선임 결의가 취소된 인물입니다. D의 배우자입니다.
• D (주식회사 C 대표자): 주식회사 C의 실질적인 운영자이자 E의 배우자입니다.
• 변호사 L (관리인 직무대행자): 법원의 결정에 따라 E의 직무집행정지 기간 동안 관리단의 관리인 직무를 대행했던 변호사입니다.

분쟁 상황

2016년 7월 18일, A오피스텔 관리단집회에서 E가 관리인으로 선임되었습니다. 일부 구분소유자들은 E를 상대로 직무집행정지 가처분 신청을 했고, 2016년 11월 28일 E는 주식회사 C(D의 회사)와 건물관리용역 계약을 체결했습니다. 이후 법원은 2016년 12월 15일 E의 직무집행을 정지하고 2017년 1월 2일 변호사 L를 관리인 직무대행자로 선임했습니다. 주식회사 C는 2017년 1월 1일부터 건물 관리를 시작했으나, 2017년 4월 28일 임시총회에서 E가 해임되고 새로운 관리인이 선임되었습니다. 2017년 6월 20일 관리단은 주식회사 C에 계약 해지를 통보했으나, 주식회사 C는 계속 건물을 관리했습니다. 결국 2017년 8월 25일 법원의 출입금지 가처분 결정에 따라 주식회사 C는 2017년 8월 31일 건물 관리를 중단했습니다. 한편, E의 관리인 선임 결의 취소 소송은 대법원에서 2018년 6월 15일 최종 확정되었습니다. 이후 관리단은 주식회사 C에 계약 무효 확인 및 퇴거 등을 청구하는 소송을, 주식회사 C는 미지급 관리용역비 반환 등을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 이어졌습니다.

핵심 쟁점

관리단 집회의 관리인 선임 결의가 취소된 경우, 그 관리인이 체결한 건물 관리용역 계약의 효력이 어떻게 되는지와, 만약 계약이 무효라면 그동안 제공된 관리 용역에 대해 관리단이 부당이득을 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 관리단이 관리업체에 지급한 용역비가 '불법원인급여'에 해당하여 반환 의무가 없는지 여부도 다툼의 대상이었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 원고(관리단)가 피고(주식회사 C)에게 74,190,303원 및 이에 대하여 2018년 7월 11일부터 2019년 5월 9일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 나머지 반소청구는 기각되었고, 항소제기 이후의 소송비용 중 7/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

재판부는 전 관리인의 선임 결의가 취소되어 그 관리인이 체결한 건물관리용역 계약은 효력이 없다고 보았습니다. 하지만 관리업체가 실제 건물을 관리하면서 발생한 인건비 상당의 이익을 관리단이 얻었으므로, 이는 부당이득에 해당하여 반환해야 한다고 판단했습니다. 또한 계약이 반사회질서적인 법률행위로 무효라는 관리단의 주장은 받아들이지 않아 불법원인급여로 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 두 가지 중요한 법률과 법리에 기반을 두고 있습니다.

1. 집합건물법 제42조의2 (결의 취소)​ 집합건물법은 여러 사람이 하나의 건물을 구분하여 소유하는 경우 그 건물의 관리와 운영에 관한 사항을 규정하는 법률입니다. 이 사건에서 법원은 관리단집회에서 이루어진 관리인 선임 결의가 법령에 위반되는 하자가 있어 취소판결이 확정되었음을 인정했습니다. 법리는 이러한 취소판결이 확정되면 관리인으로 선임된 자는 '소급하여' 관리인의 자격을 상실하게 되고, 그 자격을 상실한 관리인이 취소판결이 확정되기 전에 한 행위, 예를 들어 이 사건에서 체결된 관리용역 계약과 같은 행위는 대표권이 없는 자가 한 행위로서 '무효'가 된다고 보았습니다. 이는 관리단집회의 결의가 갖는 법적 효력이 소급적으로 소멸한다는 의미입니다.

2. 민법 제741조 (부당이득) 및 민법 제746조 (불법원인급여)​ 계약이 무효가 되면 원칙적으로 계약의 효력이 처음부터 없었던 것이 되므로, 계약에 따라 지급된 금전이나 제공된 용역은 법률상 원인 없는 것이 됩니다. 민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 관리용역 계약이 무효가 되었지만, 관리업체가 실제로 건물을 관리하여 관리단이 그 관리 용역으로 인한 이익을 얻었으므로, 관리단은 그 이익 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본 것입니다. 한편, 관리단은 관리용역 계약이 '반사회질서에 기한 법률행위'로서 무효이고, 따라서 민법 제746조에서 정한 '불법원인급여'에 해당하여 관리업체에 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 민법 제746조는 불법의 원인으로 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이득의 반환을 청구하지 못한다고 규정하는데, 여기서 '불법원인'은 그 원인이 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우'를 의미합니다. 법원은 관리인 선임 절차의 하자나 직무집행정지 결정, 관리인과 관리업체 대표 간의 부부 관계만으로는 이 사건 계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한다고 보기 어렵다고 판단하여, 불법원인급여 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

건물 관리단을 운영하거나 관리업체와 계약할 때는 다음 사항들을 반드시 확인하고 유의해야 합니다. 첫째, 관리단 집회 결의의 절차적 적법성을 철저히 확인해야 합니다. 관리인 선임 결의에 하자가 있는 경우, 그 관리인이 체결한 계약은 소급하여 무효가 될 수 있으므로, 분쟁의 씨앗을 미리 제거하는 것이 중요합니다. 둘째, 관리인 선임에 대한 분쟁이 예상되거나 발생한 경우, 직무집행정지 가처분 등 법적 조치를 신속하게 취하여 추가적인 법률 행위의 효력 문제를 방지해야 합니다. 셋째, 관리인 자격에 문제가 있는 상태에서 체결된 계약이라도, 실제로 용역이 제공되어 상대방이 이득을 얻었다면, 그 이득 상당액은 부당이득으로 반환해야 할 책임이 발생할 수 있습니다. 무효인 계약이라도 실제로 발생한 비용이나 이득에 대한 법적 책임은 여전히 남을 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 넷째, 계약이 무효라고 주장할 때, 단순히 계약 위반을 넘어 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 불법원인급여'라는 주장은 법원에서 매우 엄격하게 판단하므로, 신중하게 접근해야 합니다.