재개발 조합원의 복수 건물 소유 시 현금 청산 범위 사건

재개발 사업의 조합원 C(원고 대리인 A)가 두 채의 건물을 소유하고 있던 중, 한 건물(제1 건물)에 대한 분양신청을 철회하고 현금청산을 받았습니다. 이후 C는 나머지 건물(제2 건물)에 대해 단독 분양권을 주장하거나, 적어도 제2 건물까지 포함하여 현금청산액을 다시 산정해야 한다고 소송을 제기했습니다. 법원은 '1세대 1분양권' 원칙에 따라 C가 제1 건물에 대한 분양신청을 철회한 이상 제2 건물에 대한 별도의 분양권은 인정하기 어렵다고 판단하여, 분양권 관련 주장은 기각했습니다. 하지만 조합이 관리처분계획을 수립하면서 C 소유의 제2 건물을 감정평가에서 누락하여 현금청산액을 결정한 것은 중대하고 명백한 하자로 보아, 해당 관리처분계획 중 C의 현금청산 부분은 무효라고 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (항소인): 조합원 C를 대리하여 재개발 조합의 관리처분계획 무효 확인을 구한 측입니다.
• C: B구역주택재개발정비사업조합의 조합원이었으며, 재개발 구역 내 두 채의 건물을 소유하다가 분양권 및 현금청산과 관련하여 분쟁이 발생한 당사자입니다.
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합 (피항소인): B구역의 주택재개발사업을 시행하는 조합으로, C에 대한 관리처분계획을 수립하고 인가받았으며 본 소송의 상대방입니다.

분쟁 상황

조합원 C는 재개발 구역 내에 두 개의 건물을 소유하고 있었습니다. C는 제1 건물에 대한 분양신청을 철회하고 현금청산금을 수령했지만, 제2 건물에 대해서는 별도로 단독 분양권을 받을 자격이 있다고 주장했습니다. 또한, 피고인 B구역주택재개발정비사업조합이 관리처분계획을 수립하면서 제2 건물을 누락한 채 감정평가를 진행하여 현금청산액을 산정했으므로, 이 부분이 무효라고 주장했습니다. 이에 원고 A는 C를 대리하여 재개발 조합의 관리처분계획 중 C를 공동주택의 단독분양권자로 정하지 않은 부분 및 C를 현금청산자로 정한 부분에 대한 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업에서 여러 채의 건물을 소유한 조합원이 일부 건물에 대한 분양신청을 철회했을 때 나머지 건물에 대해 단독 분양권을 주장할 수 있는지 여부와, 조합이 관리처분계획을 수립할 때 조합원 소유의 건물을 누락하여 현금청산액을 결정한 경우 해당 관리처분계획의 효력입니다.

법원의 판단

원고 A의 항소 중 C를 공동주택의 단독분양권자로 정하지 않은 부분에 대한 청구는 기각되었습니다. 법원은 C가 제1 건물에 대한 분양신청을 철회하고 현금청산을 받은 이상, 제2 건물에 대해서도 분양신청을 철회한 것으로 보아야 하며, '1세대 1분양권' 원칙에 따라 별도의 분양권을 가질 수 없다고 판단했습니다. 그러나 당심에서 추가된 청구인 C를 현금청산자로 정한 부분 중 제2 건물의 권리내역이 누락된 부분은 무효임을 확인했습니다. 조합이 사업시행계획 인가 당시 존재하던 제2 건물을 감정평가에 반영하지 않은 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자로 보아 해당 현금청산 부분 전체를 무효로 판단했습니다.

결론

재개발 사업에서 여러 개의 부동산을 소유한 조합원이 일부에 대해 분양신청을 철회하면 다른 부동산에 대한 분양권 주장도 사실상 어려워질 수 있습니다. 이는 '1세대 1분양권 원칙'에 따른 것으로, 분양신청 여부는 신중하게 결정해야 합니다. 그러나 조합이 관리처분계획을 수립할 때 조합원 소유의 중요한 자산을 누락하고 현금청산액을 결정했다면, 이는 중대하고 명백한 하자에 해당하여 해당 관리처분계획의 현금청산 결정이 무효가 될 수 있습니다. 이는 조합원 재산권 보호를 위한 중요한 판단입니다.

연관 법령 및 법리

본 판결에서는 도시 및 주거환경정비법의 여러 규정과 행정처분 무효 사유에 대한 법리가 적용되었습니다. 첫째, 도시 및 주거환경정비법 제47조(현금청산)​는 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 현금으로 청산해야 한다고 규정하며, 이는 조합원 지위 상실로 이어집니다. 법원은 C가 제1 건물에 대한 분양신청을 철회한 것을 조합원 지위 상실의 종국적인 의사표시로 보았습니다. 둘째, 도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항(조합원 자격)​과 제48조 제2항 제6호(관리처분계획의 기준)​는 '1세대 1주택 공급' 원칙을 명시하고 있습니다. 법원은 이 원칙에 근거하여 여러 부동산을 소유한 조합원이라도 조합원의 지위와 현금청산 대상자의 지위를 동시에 보유할 수 없다고 보았으며, C가 일부 건물에 대한 분양신청을 철회한 이상 나머지 건물에 대해 별도의 단독 분양권을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 셋째, 행정처분 무효 사유의 법리는 행정처분이 당연무효가 되려면 그 위법 사유가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대하고' 객관적으로 '명백한' 하자여야 한다는 원칙입니다. 본 판결에서 조합이 관리처분계획 수립 시 C 소유의 제2 건물을 감정평가에서 완전히 누락한 것은 조합원의 권리내역 확정에 있어 중대하고 명백한 하자라고 보아, 해당 현금청산 결정 부분을 무효로 판단했습니다. 이는 관리처분계획의 필수 요소인 조합원 재산권 평가에 중대한 오류가 있었음을 인정한 것입니다.

참고 사항

재개발 사업에서 여러 개의 주택이나 토지를 소유한 경우, 분양신청 여부를 결정할 때 한 번의 선택이 전체 권리에 영향을 미칠 수 있음을 명심하고 신중하게 판단해야 합니다. 관리처분계획 인가 전 조합원 명세 및 개별 자산 평가 내역을 매우 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 본인이 소유한 모든 부동산이 정확히 반영되었는지 면밀히 검토하고, 만약 누락된 부분이 있다면 즉시 조합에 이의를 제기하여 수정을 요구해야 합니다. 특히 조합이 제시하는 현금청산액이 본인의 모든 자산을 정확히 반영하여 산정된 것인지 확인해야 하며, 중요한 자산이 누락된 채 산정된 현금청산 결정은 무효가 될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법상 '1세대 1분양권 원칙'은 재개발 사업의 중요한 원칙이므로, 복수 소유자라도 이 원칙의 적용을 받음을 이해하고 이에 따라 권리 행사를 계획해야 합니다.