신반포 재건축조합 사업계획 변경 결의 무효 확인 사건

이 사건은 신반포5차아파트 재건축조합의 일부 조합원들이 2006년 정기총회에서 의결된 재건축 재결의, 관리처분계획 승인, 사업계획 변경 승인 안건이 당초 재건축결의 내용과 비교하여 사업 규모, 총 사업예상비용, 조합원 분담금 등이 통상 예상 범위를 초과하여 실질적으로 변경되었음에도 구 도시 및 주거환경정비법이 정하는 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족하지 못하여 무효임을 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 소유권을 상실한 일부 원고들의 청구는 각하했으나, 분양신청 철회 등으로 현금청산 대상이 된 원고들은 관리처분계획의 효력을 다툴 법률상 이익이 있다고 보았습니다. 본안에서는 해당 안건들이 당초 재건축결의 내용을 실질적으로 변경하는 중대한 사항에 해당하며, 이에 필요한 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족하지 못했으므로 그 결의는 무효라고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고(선정당사자) 및 원고들: 서울 서초구 신반포5차아파트의 구분소유자이자 피고 재건축조합의 조합원들로, 재건축조합의 총회 결의에 이의를 제기하여 무효 확인을 구한 사람들.
• 피고(신반포5차아파트재건축조합): 신반포5차아파트의 재건축 사업을 추진하는 주체로, 조합원들의 총회 결의를 통해 사업을 진행하고 있음.

분쟁 상황

신반포5차아파트 재건축조합은 2001년 8월 설립 인가를 받은 후 재건축 사업을 진행했습니다. 최초 재건축결의 당시 사업 개요는 아파트 지하 1층, 지상 23~25층 8개동 600세대에 총사업예상비용 약 987억 6천만원, 조합원 분담금은 평당 약 290만원으로 예상되었습니다. 그러나 이후 용적률 축소 및 사업시행변경인가 등으로 사업계획이 변경되었고, 2006년 2월 사업시행변경인가 당시 총사업예상비용은 약 1,096억 5천6백만원으로 증가했습니다. 2006년 8월 11일 정기총회에서 조합은 재건축 재결의, 관리처분계획 승인, 사업계획 변경 승인 안건을 의결했습니다. 이 총회의 결의 내용은 사업 규모를 5개동 581세대로 변경하고, 총사업예상비용을 약 1,340억 6천3백만원으로, 조합원 분담금을 33평형 약 2억 1백2십2만원, 35평형 약 2억 4천8백2만원으로 대폭 변경하는 것이었습니다. 이에 조합원들은 이와 같은 변경이 당초 재건축결의 내용을 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 실질적으로 변경하는 중대한 사항임에도 불구하고, 구 도시 및 주거환경정비법이 정하는 조합원 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족하지 못했으므로 해당 총회 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축조합이 정기총회에서 의결한 사업계획 변경, 관리처분계획 승인, 재건축 재결의 안건이 당초 재건축결의의 중요한 내용을 실질적으로 변경하는 경우, 구 도시 및 주거환경정비법상 요구되는 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 재건축 사업 진행 중 아파트 소유권을 상실했거나 현금청산대상자가 된 조합원들이 총회 결의의 효력을 다툴 법률상 이익(원고적격)이 있는지 여부도 다투어졌습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고적격에 대한 판단: 아파트 소유권을 제3자에게 매도하거나 경매로 상실한 원고(원고 4, 5, 6, 7, 15, 18)들은 현재 구분소유자가 아니므로 총회 결의로 인한 권리의무에 아무런 영향을 받지 않아 원고적격이 없다고 판단하여 해당 원고들의 청구를 각하했습니다. 반면, 분양신청을 하지 않았거나 철회하여 현금청산대상자가 된 원고(원고 2, 10)들은 관리처분계획의 효력이 없음을 다투는 것이 조합원 지위 상실 여부를 판단하는 전제가 되므로, 총회 결의의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 보아 원고적격을 인정했습니다.
2. 본안(총회 결의 무효 여부)에 대한 판단: 이 사건 총회에서 결의된 재건축 재결의, 관리처분계획 승인, 사업계획 변경 승인 안건들은 당초 재건축결의 당시의 사업계획(8개동 600세대, 총사업예상비용 987억 6천만원, 평당 분담금 약 290만원)과 비교하여 신축 아파트 동수, 세대수, 평형별 세대수, 총사업예상비용(약 1,340억 6천만원), 조합원 분담금(33평형 약 2억 1백만원, 35평형 약 2억 4천8백만원) 등이 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 실질적으로 변경되는 내용에 해당한다고 보았습니다. 법원은 이러한 중대한 변경 사항은 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제8, 12, 15호 및 대법원 판례에 따라 조합원의 2/3 이상의 동의를 요하는 특별결의정족수를 충족해야 한다고 판시했습니다. 그러나 이 사건 총회에서는 해당 안건들에 대해 조합원의 2/3에 못 미치는 찬성만이 있었으므로, 의결정족수를 충족하지 못하여 위 각 결의는 모두 무효라고 판단했습니다. 조합이 주장하는 ‘사업계획변경동의서’ 등은 총회 서면결의서로 인정하기 어렵거나 총회에 제출되지 않았으므로 서면결의로 볼 수 없다고 배척했습니다. 최종적으로, 원고적격이 없는 일부 원고들의 청구는 각하하고, 나머지 원고들의 청구는 인용하여 해당 총회 결의가 무효임을 확인했습니다.

결론

법원은 재건축조합이 총회에서 의결한 주요 안건들(재건축 재결의, 관리처분계획 승인, 사업계획 변경 승인)이 당초 재건축결의의 내용을 실질적으로 변경하는 중대한 사항이므로, 구 도시 및 주거환경정비법상 요구되는 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족해야 함에도 이를 충족하지 못했음을 이유로 무효라고 판단했습니다. 다만, 재건축 아파트 소유권을 상실한 일부 원고들의 청구는 각하했습니다.

연관 법령 및 법리

재건축 사업에서 최초 재건축결의는 건축물 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액과 그 비용의 분담에 관한 사항을 포함하여, 토지 등 소유자들이 재건축 참여 여부를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 따라서 재건축조합이 시공사와의 도급계약 체결 등 과정에서 물가 변동 등을 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 당초 재건축결의 시 정했던 비용 분담 사항을 변경하는 경우에는 실질적으로 재건축결의의 변경으로 보아야 합니다. 구 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘구 도시정비법’)​

• 제20조 제1항: 조합의 정관에 포함되어야 할 사항으로 조합원의 비용 부담, 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(정비사업비)의 부담 시기 및 절차, 시공사 계약서에 포함될 내용 등 조합원의 재산권과 직접적으로 연관된 내용을 규정하고 있습니다.
• 제20조 제3항: 위 제1항의 기재사항을 변경하기 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다고 규정하여, 조합원의 중요한 권리·의무에 영향을 미치는 사항에 대한 변경은 엄격한 절차를 거치도록 하고 있습니다.
• 제24조 제3항 제10호: 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합원 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하며, 이는 조합원의 비용 분담과 권리 분배에 직결되는 중요한 사항입니다.

이 판결에서는, 재건축 사업비가 당초 재건축결의 당시 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하여 증가하는 등 실질적으로 비용 분담에 관한 재건축결의의 변경을 가져오는 경우, 비록 정관 변경이 직접적인 안건이 아니더라도 구 도시정비법 제20조 제3항의 취지를 유추 적용하여 조합원 2/3 이상의 동의를 요한다고 보았습니다. 또한, 재건축조합의 정관 규정이 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해 법이 요구하는 특별다수의 동의 요건에 미치지 못하는 규정을 두고 있다면, 이는 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로 그 효력을 인정하기 어렵다는 법리를 따랐습니다. 총회 결의의 유효성 판단은 해당 결의가 이루어진 총회 당시를 기준으로 하며, 총회 이후에 제출된 동의서는 결의의 유효성 판단에 영향을 미치지 않습니다.

참고 사항

재건축 사업에 참여할 때는 사업 초기 제시된 예상 사업비, 조합원 분담금, 설계 개요 등의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 사업 진행 과정에서 이러한 초기 계획이 크게 변경될 경우, 단순한 경미한 변경이 아니라 재건축결의의 본질적인 변경으로 간주되어 엄격한 동의 절차가 필요할 수 있습니다. 특히, 조합원의 비용 부담을 현저히 증가시키거나 재산권에 중대한 영향을 미치는 변경 사항은 조합 정관에 규정된 일반적인 의결정족수 이상으로, 구 도시 및 주거환경정비법에서 요구하는 2/3 이상의 특별결의정족수를 충족해야 유효합니다. 총회 결의 시 제출되는 서면결의서는 해당 안건에 대한 명확한 찬성 의사를 담고 있어야 하며, 총회에 실제로 제출되어야 유효한 것으로 인정받을 수 있습니다. 과거의 사업계획 변경 동의서가 현재 총회의 특정 안건에 대한 유효한 서면결의서로 자동적으로 간주되지 않습니다. 재건축 사업 진행 중 자신의 아파트 소유권을 매도하는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 되면, 기존의 총회 결의의 무효를 다툴 법률상 이익(원고적격)이 없어질 수 있음을 유의해야 합니다. 다만, 관리처분계획과 같이 조합원 지위 상실 여부를 결정하는 중요한 사항에 대해서는 소유권을 상실했거나 현금청산대상자가 된 경우에도 법률상 이익이 인정될 수도 있습니다. 총회 결의의 유효성은 그 결의가 이루어진 시점을 기준으로 판단되므로, 총회 이후에 추가적인 동의서를 받는다 하더라도 이미 이루어진 결의의 무효성이 치유되지 않습니다.