재건축 상가 매수인의 아파트 분양권 취득 착오 매매계약 취소 사건

원고들은 재건축 예정 지역의 상가를 아파트 분양권을 받을 목적으로 매수했으나, 매도인의 상가 분할 이력 및 도시정비법 규정으로 인해 단독 아파트 분양권 취득이 불가능하다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 이에 원고들은 착오를 이유로 매매계약 취소를 주장하며 이미 지급한 계약금의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여, 단독 아파트 분양권 취득 여부가 계약의 중요 부분에 해당하며 원고들에게 중과실이 없다고 판단하여 계약 취소를 인정하고 매도인에게 계약금 반환을 명했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B): 재건축 구역 내 상가를 단독 아파트 분양권 취득 목적으로 매수한 매수인.
• 피고 (C): 재건축 구역 내 상가를 원고들에게 매도한 매도인으로, 이전에 상가를 분할한 이력이 있음.
• D 주택재건축정비사업조합: 부산 수영구 일대 재건축 사업을 시행하는 조합.
• I: 피고로부터 분할된 상가의 다른 부분(H호)을 매수한 사람.

분쟁 상황

피고는 D 재건축정비사업조합 구역 내 상가(G호)를 소유하다가 조합설립인가(2016년 7월 27일) 이후인 2017년 7월 24일 이 상가를 G호와 H호로 분할하여 H호를 소외 I에게 매도했습니다. 2024년 8월 5일, 원고들은 피고로부터 분할된 G호 상가를 6억 3천만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 원고들은 이 상가 매수를 통해 아파트 분양권을 단독으로 취득할 목적이었으며, 이는 계약 특약사항에 명시되었습니다. 그러나 원고들은 재건축조합 설립인가 후 상가가 분할된 경우 도시정비법상 단독 아파트 분양권 취득이 불가능하며, 상가 소유자는 원칙적으로 아파트가 아닌 부대복리시설만 분양받을 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 원고들은 2024년 8월 21일 피고에게 착오를 이유로 계약 취소 및 계약금 반환을 요청하는 내용증명을 발송했고, 피고는 이에 불응하며 원고들의 채무불이행을 주장하며 계약금 몰취를 주장했습니다.

핵심 쟁점

재건축 구역 내 상가 매수인이 아파트 분양권을 단독으로 취득할 수 있는지 여부가 매매계약의 중요 부분에 해당하는 착오인지, 이러한 착오를 이유로 계약을 취소하고 매매대금을 반환받을 수 있는지 여부.

법원의 판단

피고는 원고들에게 각 31,500,000원씩 총 63,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 23일부터 2024년 9월 25일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 원고들이 아파트 단독 분양권 취득을 목적으로 상가를 매수했다는 점이 계약의 중요한 내용이었고, 매도인이 조합설립인가 후 상가를 분할함으로써 원고들이 단독 아파트 분양권을 받을 수 없게 된 것은 계약의 중요 부분에 대한 착오에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 계약 취소 주장을 인정하고 매도인에게 계약금 반환을 명령했으며, 매수인의 중과실 또한 인정하지 않았습니다. 이는 재건축 사업 관련 부동산 매매 시 권리관계 및 법적 규정 확인의 중요성을 다시 한번 확인시켜주는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제39조 제1항 제3호는 '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정합니다. 이 사건에서 피고가 조합설립인가 후 상가를 분할하여 원고들과 다른 사람에게 각각 양도했으므로, 원고들은 단독 조합원이 아닌 다른 소유자와 함께 1인의 조합원 지위를 가지게 되어 단독 아파트 분양권 취득이 어렵게 되었습니다. 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 1인이 여러 주택 또는 토지를 소유해도 1주택만 공급하며, 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다고 규정하여 분양대상자격을 제한합니다. 또한, 도시정비법 시행령 제63조에 따라 원칙적으로 상가(부대복리시설) 소유자는 아파트가 아닌 부대복리시설만을 공급받을 수 있습니다. 민법 제109조 제1항은 '법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나, 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다'고 정하고 있습니다. 법원은 원고들이 아파트 단독 분양권 취득을 매수 목적으로 명시했고, 이 목적이 달성 불가능하다는 것을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 판단하여 착오를 인정했습니다. 원고들이 매도인 및 중개인과 논의하고 특약사항에 명시했으므로 중대한 과실이 없다고 보아 계약 취소를 받아들였습니다. 도시정비법 제122조는 조합원의 자격 등에 대한 설명의무를 규정하고 있어, 매도인에게도 해당 내용에 대한 설명의무가 있음을 시사합니다.

참고 사항

재건축 또는 재개발 구역 내 부동산 매매 시에는 해당 조합의 정관, 도시정비법 등 관련 법규를 사전에 면밀히 확인하여 본인이 원하는 권리(예: 아파트 분양권)를 실제로 취득할 수 있는지 검토해야 합니다. 특히 조합설립인가 이후 토지나 건물이 분할되거나 여러 사람에게 양도되는 경우, 1명의 조합원으로 간주되어 단독 분양권 취득이 제한될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 상가 소유자가 아파트 분양권을 받을 수 있는지는 관련 규정을 통해 확인해야 하며, 원칙적으로 부대복리시설이 공급될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 매매 목적이 명확하다면 이를 계약서의 특약사항에 구체적으로 명시하여 법률행위의 내용으로 삼는 것이 중요합니다. 매도인에게도 중요한 정보를 설명할 의무가 있지만, 매수인 역시 적극적으로 관련 정보를 확인하는 노력이 필요합니다.