박선우 변호사

V아파트 리모델링 사업 미동의 세대 부동산 소유권 이전 소송

V아파트 리모델링주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않은 소유자들에게 주택법상 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권 이전등기 및 인도를 청구한 사건입니다. 법원은 조합이 적법하게 동의율 요건을 충족했고 매도청구 절차도 적법하다고 판단했습니다. 하지만 매매대금은 원고가 주장한 보완 감정 결과가 아닌 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산을 이전해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고: V아파트 리모델링주택조합 - V아파트 리모델링 사업을 추진하는 주택조합 - 피고들: K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T - V아파트 리모델링 사업 추진에 동의하지 않은 각 부동산 소유자들 ### 분쟁 상황 V아파트 리모델링주택조합은 리모델링 사업을 추진하면서 법에서 정한 동의율을 확보하고 사업에 동의하지 않은 소유자들(피고들)에 대해 주택법상 매도청구권을 행사했습니다. 피고들은 조합이 동의를 철회한 세대의 동의서를 유용하거나 허위 동의서를 작성하는 등 동의율을 불법적으로 확보했고 매도청구를 위한 최고 절차가 리모델링 허가기준 충족 시점(2023년 9월 26일)보다 약 3개월 늦게(2023년 12월경) 이루어졌으며 최고서에 사업 개요, 분담금 규모 등 필수 정보가 부족했다는 등의 이유로 매도청구권 행사의 적법성에 이의를 제기했습니다. 또한 매매대금 산정 방식에 대해서도 원고는 보완 감정 결과를 기준으로 추가 감액을 주장하고 피고들은 최초 감정 결과를 주장하는 등 이견이 있어 법원의 판단을 구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 리모델링주택조합이 주택법상 적법한 동의율 요건을 충족하였는지 여부 2. 조합의 매도청구권 행사 전 최고(촉구) 절차가 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 필요한 정보가 충분히 포함되었는지 여부 3. 매도청구에 따른 부동산 매매대금(시가) 산정이 적절한지 여부 ### 법원의 판단 1. 피고들은 원고(조합)로부터 법원이 인정한 매매대금(피고별 약 2억 9천만원 ~ 5억 9천만원)을 지급받음과 동시에 각 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하고 해당 부동산을 인도해야 합니다. 2. 피고 K, R, T는 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 자신들의 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 9천6백만원 ~ 1억 8천6백만원)을 말소한 상태로 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도해야 합니다. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 4. 소송비용은 원고가 1/10, 피고들이 나머지를 각 부담합니다. 5. 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 V아파트 리모델링주택조합이 2023년 12월 8일 기준으로 주택법에 따른 동의율 요건(세대수 기준 77.38%, 의결권 기준 77.68%, 각 동별 50% 이상)을 적법하게 충족했다고 판단했습니다. 또한 매도청구권 행사를 위한 최고 절차도 사업 진행 정도에 비추어 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 사업의 구체적인 내용이 누락되었더라도 다른 안내나 소송 변론 과정을 통해 피고들에게 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다고 보아 적법하다고 판단했습니다. 다만 부동산 매매대금 산정에 있어서는 원고가 주장한 보완 감정 결과 및 추가 감액 주장은 받아들이지 않고 감정인의 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산 소유권이전등기 및 인도를 이행해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 주택법 제22조 제2항, 제66조 제2항 및 시행령 제75조 제1항 [별표 4]: 리모델링주택조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건인 동의율을 규정합니다. 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의를 요구합니다. 본 사안에서는 조합이 2023년 12월 8일 기준으로 이 동의율 요건을 충족했다고 판단되었습니다. 2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항, 제4항: 매도청구권 행사를 위한 최고 절차를 규정합니다. 조합은 사업에 동의하지 않는 소유자에게 재건축(리모델링) 참여 여부를 '지체 없이' 서면으로 촉구해야 하며 최고서에는 결의사항이 구체적으로 적시되어야 합니다. '지체 없이'는 재건축 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점임을 의미하며 회답 기간(2개월) 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하도록 규정합니다. 3. 대법원 판례 (매도청구권 행사 최고 적법성): 최고서에 재건축결의사항이 누락되었더라도 사업 추진 과정에서 소유자들에게 충분히 알려지고 소송의 변론 과정을 통해 내용이 알려짐으로써 재건축 참가 기회가 충분히 부여되었다면 그 최고는 적법하다고 판단될 수 있습니다.(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조). 4. 대법원 판례 (근저당권 있는 부동산 매매): 근저당권이 설정된 부동산을 매매하는 경우 매수인이 피담보채무를 인수하는 특별한 약정이 없는 한 매도인은 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 할 의무와 매수인의 잔대금 지급 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다.(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조). ### 참고 사항 1. 리모델링 조합 사업 동의율: 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 주택법상 정해진 엄격한 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권 각 75% 이상, 각 동별 구분소유자 및 의결권 각 50% 이상)을 충족해야 합니다. 동의 철회가 발생하는 상황에서는 동의율이 계속 변동될 수 있으므로 조합은 동의율 충족 여부를 지속적으로 확인하고 적법성을 유지해야 합니다. 2. 매도청구 전 최고 절차: 사업에 동의하지 않는 소유자에게는 '지체 없이' 서면으로 사업 참여 여부를 촉구해야 합니다. 이때 '지체 없이'는 리모델링 사업 진행 정도에 비추어 적절한 시점이어야 하며 최고서에는 리모델링 결의의 구체적인 내용이 포함되는 것이 원칙입니다. 다만 이미 다른 안내를 통해 소유자들이 사업 내용을 충분히 인지하고 있었거나 소송 과정에서 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다면 최고서의 내용이 다소 부족하더라도 적법하다고 판단될 수 있습니다. 3. 매매대금 산정 (시가 감정): 매도청구권 행사 시 매매대금은 법원이 촉탁하는 감정인의 시가 감정 결과에 따라 결정되는 것이 일반적입니다. 이때 가장 최근의 거래 사례만을 기계적으로 적용하기보다는 시장 가치에 가장 부합하는 거래 사례를 신중하게 검토하여 감정하는 것이 중요합니다. 감정 결과에 대한 이의가 있더라도 이를 뒤집을 만한 객관적인 증거를 제시하지 못하면 법원은 감정 결과를 존중하는 경향이 있습니다. 4. 근저당권 말소: 매도청구 대상 부동산에 근저당권 등 제한물권이 설정되어 있다면 특별한 약정이 없는 한 소유자(매도인)는 매매대금을 지급받음과 동시에 해당 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 해야 할 의무가 있습니다. 즉, 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨주어야 합니다.

재개발사업구역 내 토지상 물건 처리 관련 손해배상 사건

원고는 피고 조합을 상대로 토지 매매대금과 불법행위로 인한 손해배상금 총 15,052,618,880원의 지급 그리고 물건 인도를 청구했으나 1심에서 모두 기각되었습니다. 이에 원고는 손해배상금 중 10,000,000원 및 지연손해금 부분에 대해서만 항소를 제기했습니다. 항소심 법원은 원고의 항소 주장이 1심과 크게 다르지 않고 1심의 사실인정 및 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 재개발 사업구역 내 토지 및 지장물, 수목의 소유자 - 피고 E주택재개발정비사업조합: 재개발 사업의 시행자 ### 분쟁 상황 재개발정비사업조합이 사업 시행을 위해 토지 소유자와 협의 매매 계약을 체결하는 과정에서, 토지 위에 있던 건물 외의 지장물(시설물)과 수목의 매매 대상 포함 범위에 대한 이견이 발생했습니다. 또한 조합이 토지 소유자의 동산(기자재 등)을 처리하는 과정에서 발생한 손괴에 대해 토지 소유자가 손해배상을 청구하며 법적 분쟁으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업을 위한 협의매매 계약 시 매매 대상에 원고 소유 토지 전체의 지장물과 수목이 포함되는지 여부와 피고가 원고 소유의 기자재 등을 반출하는 과정에서 손괴하였는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이로써 제1심 판결이 유지되었습니다. ### 결론 항소심 법원은 협의매매 계약서의 문언을 객관적으로 해석했을 때, 125 토지뿐만 아니라 원고 소유 토지 전체의 지장물 및 수목이 매매 대상에 포함된다고 판단했습니다. 또한 원고가 주장하는 기자재 반출 관련 '부수적 합의'가 있었다는 증거가 부족하고, 피고의 행위로 인해 기자재가 훼손되었음을 인정할 증거도 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장을 받아들이지 않아 항소를 기각하고 1심 판결과 동일한 결론을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판례는 민사소송법 제420조에 따라 항소심 법원이 제1심판결의 판단이 정당하다고 인정할 경우 이를 인용할 수 있음을 보여줍니다. 또한 계약 내용의 해석에 있어서는 계약서 문언의 객관적인 의미를 우선하고, 당사자들의 의사를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 법리(계약 해석의 원칙)가 적용되었습니다. 손해배상 청구의 경우, 원고는 피고의 불법행위와 그로 인한 손해 발생 및 인과관계를 입증해야 할 책임(입증책임)이 있으며, 입증이 부족하면 청구가 기각될 수 있습니다. ### 참고 사항 재개발 사업 등에서 협의 매매 계약을 체결할 때는 토지뿐만 아니라 지장물, 수목, 동산 등 모든 보상 대상에 대해 계약서상에 그 범위를 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히 부수적인 합의사항이 있다면 반드시 서면으로 기록하여 추후 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 또한, 자신의 소유물인 기자재 등의 운반 및 보관에 대한 특별한 요청사항이 있다면 이를 계약서에 명시하거나 별도의 서면 합의로 남겨야 합니다. 물건의 손괴에 따른 손해배상을 청구하는 경우, 손괴 사실, 손괴의 원인, 손해액 등을 증명할 수 있는 객관적인 증거 자료(사진, 영상, 감정평가서 등)를 충분히 확보해두는 것이 매우 중요합니다.

재개발 사업지 내 주택 소유주의 임대보증금 반환 책임 여부 사건

L재개발정비사업조합이 재개발 사업구역 내 주택을 수용하는 과정에서 기존 임차인들에게 임대차보증금을 반환한 후, 해당 주택의 이전 소유주들(C, D)에게 구상금을 청구한 사건입니다. 이전 소유주들은 수용 전 주택을 법인(I 주식회사)에 증여했고, 법원은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 법인으로 승계되었으므로 이전 소유주들에게 임대차보증금 반환 채무가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: L재개발정비사업조합 (주택재개발정비사업을 시행하는 주체) - 피고: C, D (재개발 구역 내 부동산을 소유했던 사람들로, 사업시행인가 후 부동산을 I 주식회사에 증여함) - 기타 관련자: F, G, H (피고들 소유였던 부동산의 임차인들), I 주식회사 (피고들로부터 부동산을 증여받아 재개발 수용 당시 소유자였던 회사) ### 분쟁 상황 L재개발정비사업조합은 주택재개발정비사업을 시행하면서, 사업구역 내에 있던 피고들(C, D) 소유의 부동산을 수용하게 되었습니다. 해당 부동산에는 임차인 F, G, H가 각 임대차보증금 2억 3천만 원, 2억 4천만 원, 2억 원에 임대하여 거주하고 있었고, 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있었습니다. 피고들은 경기도지방토지수용위원회의 수용재결(2022년 8월 16일) 및 수용개시일(2022년 9월 30일) 이전에, 2022년 4월 28일 자신들의 부동산을 I 주식회사에 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 재개발조합은 2022년 9월 30일 해당 부동산의 소유권을 취득한 후, 2023년에 임차인들에게 합계 6억 7천만 원의 임대차보증금을 반환했습니다. 재개발조합은 이 임대차보증금을 이전 소유주인 피고들에게 구상하려 했으나, 피고들은 이미 부동산을 증여하여 임대인의 지위가 I 주식회사로 승계되었으므로 자신들에게는 책임이 없다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업구역 내 부동산이 수용되기 전 소유주가 해당 부동산을 제3자에게 증여한 경우, 이전 소유주에게 임대차보증금 반환 의무가 남아있는지, 그리고 사업시행자가 임차인에게 보증금을 반환한 후 이전 소유주에게 구상금을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계와 임차인이 그 승계를 거부할 수 있는지에 대한 법리가 주요하게 다루어졌습니다. 또한, 이전 소유주들의 부동산 증여 행위가 임대차보증금 반환 의무를 면탈하려는 불법행위에 해당하는지에 대한 판단도 이루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고인 L재개발정비사업조합의 피고들(C, D)에 대한 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. 판결 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 피고들이 2022년 4월 28일 부동산을 I 주식회사에 증여함으로써 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 I 주식회사가 임대인의 지위를 승계하고 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수했으므로, 피고들의 임차인에 대한 임대차보증금 반환 채무는 소멸했다고 보았습니다. 둘째, 임차인들이 I 주식회사의 임대인 지위 승계를 원하지 않아 피고들의 채무가 소멸하지 않았다는 원고의 주장에 대해, 임차인 H이 보낸 내용증명과 문자메시지는 단순히 보증금을 돌려받기를 원한 것으로 보일 뿐, I 주식회사의 임대인 지위 승계를 명확히 다투었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 셋째, 피고들이 임대차보증금 반환 의무를 면탈하기 위해 부동산을 증여했다는 불법행위 주장에 대해서도, 증여 사실만으로는 위법한 가해행위로 볼 수 없고, I 주식회사가 수용보상금을 은닉했다 하더라도 피고들과 공모했다는 증거가 없으며, 경찰의 불송치 결정 등을 종합하여 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 결론 L재개발정비사업조합이 이전 부동산 소유주들에게 임대차보증금 대위변제에 따른 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상을 청구한 소송은 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 재개발 사업과 관련된 여러 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제65조 제1항**: 정비사업을 위한 토지 등의 수용은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)」을 준용하도록 규정하고 있습니다. 2. **도시정비법 제70조 제1항, 제2항, 제3항**: 정비사업으로 인해 임차권의 목적을 달성할 수 없을 때, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환 청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 사업시행자가 이 보증금을 지급한 경우, 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있습니다. 원고는 이 조항을 근거로 피고들에게 구상금을 청구했습니다. 3. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제40조 제1항, 제2항 및 제45조 제1항**: 수용 개시일인 2022년 9월 30일까지 보상금을 지급하거나 공탁해야 하며, 사업시행자는 수용 개시일에 토지 소유권을 취득하고, 해당 토지에 관한 다른 권리는 소멸합니다. 4. **주택임대차보호법 제3조 제4항**: 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 임차차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로, 양수인이 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면하게 됩니다. 5. **대법원 판례 (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등)**​: 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 취지에 비추어, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있으며, 이 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 본 사건에서는 임차인들이 명확하게 이의를 제기했다고 보기 어렵다고 판단되었습니다. 6. **불법행위 책임 (민법 제750조)**​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들의 행위가 불법행위라고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업이 진행되는 지역에서 부동산을 양도할 경우, 임대차 관계에 대한 법률적 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 양도될 경우, 특별한 의사표시가 없다면 양수인이 임대인의 지위를 자동 승계하여 임대차보증금 반환 채무도 함께 승계합니다. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 이전 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 경우, 그 의사표시를 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 명확하게 해야 합니다. 단순히 보증금 반환을 요구하거나 누구로부터라도 보증금을 받겠다는 의사만으로는 임대인 지위 승계 거부로 인정되기 어려울 수 있습니다. 부동산 양도 시, 특히 법인 간 거래에서는 채무 면탈 의도가 없었음을 입증할 수 있도록 합법적이고 투명한 절차를 거쳐야 추후 발생할 수 있는 불법행위 책임 분쟁을 피할 수 있습니다. 수용보상금을 둘러싼 분쟁이 예상될 경우, 공탁된 보상금에 대한 권리 관계를 사전에 명확히 정리하고, 채권 추심 등 필요한 법적 조치를 신속하게 취하는 것이 중요합니다.

V아파트 리모델링 사업 미동의 세대 부동산 소유권 이전 소송

V아파트 리모델링주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않은 소유자들에게 주택법상 매도청구권을 행사하여 부동산 소유권 이전등기 및 인도를 청구한 사건입니다. 법원은 조합이 적법하게 동의율 요건을 충족했고 매도청구 절차도 적법하다고 판단했습니다. 하지만 매매대금은 원고가 주장한 보완 감정 결과가 아닌 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산을 이전해야 합니다. ### 관련 당사자 - 원고: V아파트 리모델링주택조합 - V아파트 리모델링 사업을 추진하는 주택조합 - 피고들: K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T - V아파트 리모델링 사업 추진에 동의하지 않은 각 부동산 소유자들 ### 분쟁 상황 V아파트 리모델링주택조합은 리모델링 사업을 추진하면서 법에서 정한 동의율을 확보하고 사업에 동의하지 않은 소유자들(피고들)에 대해 주택법상 매도청구권을 행사했습니다. 피고들은 조합이 동의를 철회한 세대의 동의서를 유용하거나 허위 동의서를 작성하는 등 동의율을 불법적으로 확보했고 매도청구를 위한 최고 절차가 리모델링 허가기준 충족 시점(2023년 9월 26일)보다 약 3개월 늦게(2023년 12월경) 이루어졌으며 최고서에 사업 개요, 분담금 규모 등 필수 정보가 부족했다는 등의 이유로 매도청구권 행사의 적법성에 이의를 제기했습니다. 또한 매매대금 산정 방식에 대해서도 원고는 보완 감정 결과를 기준으로 추가 감액을 주장하고 피고들은 최초 감정 결과를 주장하는 등 이견이 있어 법원의 판단을 구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 리모델링주택조합이 주택법상 적법한 동의율 요건을 충족하였는지 여부 2. 조합의 매도청구권 행사 전 최고(촉구) 절차가 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 필요한 정보가 충분히 포함되었는지 여부 3. 매도청구에 따른 부동산 매매대금(시가) 산정이 적절한지 여부 ### 법원의 판단 1. 피고들은 원고(조합)로부터 법원이 인정한 매매대금(피고별 약 2억 9천만원 ~ 5억 9천만원)을 지급받음과 동시에 각 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하고 해당 부동산을 인도해야 합니다. 2. 피고 K, R, T는 원고로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 자신들의 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 9천6백만원 ~ 1억 8천6백만원)을 말소한 상태로 소유권이전등기 절차를 이행하고 부동산을 인도해야 합니다. 3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 4. 소송비용은 원고가 1/10, 피고들이 나머지를 각 부담합니다. 5. 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 V아파트 리모델링주택조합이 2023년 12월 8일 기준으로 주택법에 따른 동의율 요건(세대수 기준 77.38%, 의결권 기준 77.68%, 각 동별 50% 이상)을 적법하게 충족했다고 판단했습니다. 또한 매도청구권 행사를 위한 최고 절차도 사업 진행 정도에 비추어 '지체 없이' 이루어졌으며 최고서에 사업의 구체적인 내용이 누락되었더라도 다른 안내나 소송 변론 과정을 통해 피고들에게 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다고 보아 적법하다고 판단했습니다. 다만 부동산 매매대금 산정에 있어서는 원고가 주장한 보완 감정 결과 및 추가 감액 주장은 받아들이지 않고 감정인의 최초 감정 결과에 따른 시가를 인정했습니다. 이에 따라 피고들은 법원이 정한 매매대금을 지급받고 조합에게 부동산 소유권이전등기 및 인도를 이행해야 합니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 주택법 제22조 제2항, 제66조 제2항 및 시행령 제75조 제1항 [별표 4]: 리모델링주택조합이 매도청구권을 행사하기 위한 요건인 동의율을 규정합니다. 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의를 요구합니다. 본 사안에서는 조합이 2023년 12월 8일 기준으로 이 동의율 요건을 충족했다고 판단되었습니다. 2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항, 제4항: 매도청구권 행사를 위한 최고 절차를 규정합니다. 조합은 사업에 동의하지 않는 소유자에게 재건축(리모델링) 참여 여부를 '지체 없이' 서면으로 촉구해야 하며 최고서에는 결의사항이 구체적으로 적시되어야 합니다. '지체 없이'는 재건축 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점임을 의미하며 회답 기간(2개월) 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하도록 규정합니다. 3. 대법원 판례 (매도청구권 행사 최고 적법성): 최고서에 재건축결의사항이 누락되었더라도 사업 추진 과정에서 소유자들에게 충분히 알려지고 소송의 변론 과정을 통해 내용이 알려짐으로써 재건축 참가 기회가 충분히 부여되었다면 그 최고는 적법하다고 판단될 수 있습니다.(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조). 4. 대법원 판례 (근저당권 있는 부동산 매매): 근저당권이 설정된 부동산을 매매하는 경우 매수인이 피담보채무를 인수하는 특별한 약정이 없는 한 매도인은 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 할 의무와 매수인의 잔대금 지급 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다.(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조). ### 참고 사항 1. 리모델링 조합 사업 동의율: 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하기 위해서는 주택법상 정해진 엄격한 동의율(주택단지 전체 구분소유자 및 의결권 각 75% 이상, 각 동별 구분소유자 및 의결권 각 50% 이상)을 충족해야 합니다. 동의 철회가 발생하는 상황에서는 동의율이 계속 변동될 수 있으므로 조합은 동의율 충족 여부를 지속적으로 확인하고 적법성을 유지해야 합니다. 2. 매도청구 전 최고 절차: 사업에 동의하지 않는 소유자에게는 '지체 없이' 서면으로 사업 참여 여부를 촉구해야 합니다. 이때 '지체 없이'는 리모델링 사업 진행 정도에 비추어 적절한 시점이어야 하며 최고서에는 리모델링 결의의 구체적인 내용이 포함되는 것이 원칙입니다. 다만 이미 다른 안내를 통해 소유자들이 사업 내용을 충분히 인지하고 있었거나 소송 과정에서 충분한 정보가 제공되어 참가 기회가 부여되었다면 최고서의 내용이 다소 부족하더라도 적법하다고 판단될 수 있습니다. 3. 매매대금 산정 (시가 감정): 매도청구권 행사 시 매매대금은 법원이 촉탁하는 감정인의 시가 감정 결과에 따라 결정되는 것이 일반적입니다. 이때 가장 최근의 거래 사례만을 기계적으로 적용하기보다는 시장 가치에 가장 부합하는 거래 사례를 신중하게 검토하여 감정하는 것이 중요합니다. 감정 결과에 대한 이의가 있더라도 이를 뒤집을 만한 객관적인 증거를 제시하지 못하면 법원은 감정 결과를 존중하는 경향이 있습니다. 4. 근저당권 말소: 매도청구 대상 부동산에 근저당권 등 제한물권이 설정되어 있다면 특별한 약정이 없는 한 소유자(매도인)는 매매대금을 지급받음과 동시에 해당 근저당권을 말소하고 소유권이전등기를 해야 할 의무가 있습니다. 즉, 깨끗한 상태로 소유권을 넘겨주어야 합니다.

재개발사업구역 내 토지상 물건 처리 관련 손해배상 사건

원고는 피고 조합을 상대로 토지 매매대금과 불법행위로 인한 손해배상금 총 15,052,618,880원의 지급 그리고 물건 인도를 청구했으나 1심에서 모두 기각되었습니다. 이에 원고는 손해배상금 중 10,000,000원 및 지연손해금 부분에 대해서만 항소를 제기했습니다. 항소심 법원은 원고의 항소 주장이 1심과 크게 다르지 않고 1심의 사실인정 및 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 재개발 사업구역 내 토지 및 지장물, 수목의 소유자 - 피고 E주택재개발정비사업조합: 재개발 사업의 시행자 ### 분쟁 상황 재개발정비사업조합이 사업 시행을 위해 토지 소유자와 협의 매매 계약을 체결하는 과정에서, 토지 위에 있던 건물 외의 지장물(시설물)과 수목의 매매 대상 포함 범위에 대한 이견이 발생했습니다. 또한 조합이 토지 소유자의 동산(기자재 등)을 처리하는 과정에서 발생한 손괴에 대해 토지 소유자가 손해배상을 청구하며 법적 분쟁으로 이어졌습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업을 위한 협의매매 계약 시 매매 대상에 원고 소유 토지 전체의 지장물과 수목이 포함되는지 여부와 피고가 원고 소유의 기자재 등을 반출하는 과정에서 손괴하였는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이로써 제1심 판결이 유지되었습니다. ### 결론 항소심 법원은 협의매매 계약서의 문언을 객관적으로 해석했을 때, 125 토지뿐만 아니라 원고 소유 토지 전체의 지장물 및 수목이 매매 대상에 포함된다고 판단했습니다. 또한 원고가 주장하는 기자재 반출 관련 '부수적 합의'가 있었다는 증거가 부족하고, 피고의 행위로 인해 기자재가 훼손되었음을 인정할 증거도 없다고 보았습니다. 따라서 원고의 주장을 받아들이지 않아 항소를 기각하고 1심 판결과 동일한 결론을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 판례는 민사소송법 제420조에 따라 항소심 법원이 제1심판결의 판단이 정당하다고 인정할 경우 이를 인용할 수 있음을 보여줍니다. 또한 계약 내용의 해석에 있어서는 계약서 문언의 객관적인 의미를 우선하고, 당사자들의 의사를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다는 법리(계약 해석의 원칙)가 적용되었습니다. 손해배상 청구의 경우, 원고는 피고의 불법행위와 그로 인한 손해 발생 및 인과관계를 입증해야 할 책임(입증책임)이 있으며, 입증이 부족하면 청구가 기각될 수 있습니다. ### 참고 사항 재개발 사업 등에서 협의 매매 계약을 체결할 때는 토지뿐만 아니라 지장물, 수목, 동산 등 모든 보상 대상에 대해 계약서상에 그 범위를 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히 부수적인 합의사항이 있다면 반드시 서면으로 기록하여 추후 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 또한, 자신의 소유물인 기자재 등의 운반 및 보관에 대한 특별한 요청사항이 있다면 이를 계약서에 명시하거나 별도의 서면 합의로 남겨야 합니다. 물건의 손괴에 따른 손해배상을 청구하는 경우, 손괴 사실, 손괴의 원인, 손해액 등을 증명할 수 있는 객관적인 증거 자료(사진, 영상, 감정평가서 등)를 충분히 확보해두는 것이 매우 중요합니다.

재개발 사업지 내 주택 소유주의 임대보증금 반환 책임 여부 사건

L재개발정비사업조합이 재개발 사업구역 내 주택을 수용하는 과정에서 기존 임차인들에게 임대차보증금을 반환한 후, 해당 주택의 이전 소유주들(C, D)에게 구상금을 청구한 사건입니다. 이전 소유주들은 수용 전 주택을 법인(I 주식회사)에 증여했고, 법원은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위가 법인으로 승계되었으므로 이전 소유주들에게 임대차보증금 반환 채무가 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고: L재개발정비사업조합 (주택재개발정비사업을 시행하는 주체) - 피고: C, D (재개발 구역 내 부동산을 소유했던 사람들로, 사업시행인가 후 부동산을 I 주식회사에 증여함) - 기타 관련자: F, G, H (피고들 소유였던 부동산의 임차인들), I 주식회사 (피고들로부터 부동산을 증여받아 재개발 수용 당시 소유자였던 회사) ### 분쟁 상황 L재개발정비사업조합은 주택재개발정비사업을 시행하면서, 사업구역 내에 있던 피고들(C, D) 소유의 부동산을 수용하게 되었습니다. 해당 부동산에는 임차인 F, G, H가 각 임대차보증금 2억 3천만 원, 2억 4천만 원, 2억 원에 임대하여 거주하고 있었고, 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있었습니다. 피고들은 경기도지방토지수용위원회의 수용재결(2022년 8월 16일) 및 수용개시일(2022년 9월 30일) 이전에, 2022년 4월 28일 자신들의 부동산을 I 주식회사에 증여를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이후 재개발조합은 2022년 9월 30일 해당 부동산의 소유권을 취득한 후, 2023년에 임차인들에게 합계 6억 7천만 원의 임대차보증금을 반환했습니다. 재개발조합은 이 임대차보증금을 이전 소유주인 피고들에게 구상하려 했으나, 피고들은 이미 부동산을 증여하여 임대인의 지위가 I 주식회사로 승계되었으므로 자신들에게는 책임이 없다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 재개발 사업구역 내 부동산이 수용되기 전 소유주가 해당 부동산을 제3자에게 증여한 경우, 이전 소유주에게 임대차보증금 반환 의무가 남아있는지, 그리고 사업시행자가 임차인에게 보증금을 반환한 후 이전 소유주에게 구상금을 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계와 임차인이 그 승계를 거부할 수 있는지에 대한 법리가 주요하게 다루어졌습니다. 또한, 이전 소유주들의 부동산 증여 행위가 임대차보증금 반환 의무를 면탈하려는 불법행위에 해당하는지에 대한 판단도 이루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고인 L재개발정비사업조합의 피고들(C, D)에 대한 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. 판결 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 피고들이 2022년 4월 28일 부동산을 I 주식회사에 증여함으로써 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 I 주식회사가 임대인의 지위를 승계하고 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수했으므로, 피고들의 임차인에 대한 임대차보증금 반환 채무는 소멸했다고 보았습니다. 둘째, 임차인들이 I 주식회사의 임대인 지위 승계를 원하지 않아 피고들의 채무가 소멸하지 않았다는 원고의 주장에 대해, 임차인 H이 보낸 내용증명과 문자메시지는 단순히 보증금을 돌려받기를 원한 것으로 보일 뿐, I 주식회사의 임대인 지위 승계를 명확히 다투었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 셋째, 피고들이 임대차보증금 반환 의무를 면탈하기 위해 부동산을 증여했다는 불법행위 주장에 대해서도, 증여 사실만으로는 위법한 가해행위로 볼 수 없고, I 주식회사가 수용보상금을 은닉했다 하더라도 피고들과 공모했다는 증거가 없으며, 경찰의 불송치 결정 등을 종합하여 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 결론 L재개발정비사업조합이 이전 부동산 소유주들에게 임대차보증금 대위변제에 따른 구상금 및 불법행위에 기한 손해배상을 청구한 소송은 모두 기각되었으며, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 재개발 사업과 관련된 여러 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제65조 제1항**: 정비사업을 위한 토지 등의 수용은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)」을 준용하도록 규정하고 있습니다. 2. **도시정비법 제70조 제1항, 제2항, 제3항**: 정비사업으로 인해 임차권의 목적을 달성할 수 없을 때, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환 청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 사업시행자가 이 보증금을 지급한 경우, 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있습니다. 원고는 이 조항을 근거로 피고들에게 구상금을 청구했습니다. 3. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제40조 제1항, 제2항 및 제45조 제1항**: 수용 개시일인 2022년 9월 30일까지 보상금을 지급하거나 공탁해야 하며, 사업시행자는 수용 개시일에 토지 소유권을 취득하고, 해당 토지에 관한 다른 권리는 소멸합니다. 4. **주택임대차보호법 제3조 제4항**: 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 임차차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 법률상 당연승계 규정으로, 양수인이 임대차보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면하게 됩니다. 5. **대법원 판례 (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등)**​: 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 취지에 비추어, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있으며, 이 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않습니다. 본 사건에서는 임차인들이 명확하게 이의를 제기했다고 보기 어렵다고 판단되었습니다. 6. **불법행위 책임 (민법 제750조)**​: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들의 행위가 불법행위라고 주장했지만, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업이 진행되는 지역에서 부동산을 양도할 경우, 임대차 관계에 대한 법률적 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 양도될 경우, 특별한 의사표시가 없다면 양수인이 임대인의 지위를 자동 승계하여 임대차보증금 반환 채무도 함께 승계합니다. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 이전 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 경우, 그 의사표시를 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 명확하게 해야 합니다. 단순히 보증금 반환을 요구하거나 누구로부터라도 보증금을 받겠다는 의사만으로는 임대인 지위 승계 거부로 인정되기 어려울 수 있습니다. 부동산 양도 시, 특히 법인 간 거래에서는 채무 면탈 의도가 없었음을 입증할 수 있도록 합법적이고 투명한 절차를 거쳐야 추후 발생할 수 있는 불법행위 책임 분쟁을 피할 수 있습니다. 수용보상금을 둘러싼 분쟁이 예상될 경우, 공탁된 보상금에 대한 권리 관계를 사전에 명확히 정리하고, 채권 추심 등 필요한 법적 조치를 신속하게 취하는 것이 중요합니다.