재건축 아파트 종전자산 평가액 취소 요청 기각 사건

부산 동래구 AD지구 재건축 정비사업에 참여한 AF 아파트 구분소유자들이, 자신들의 종전자산 평가액이 다른 아파트(AJ 아파트)에 비해 부당하게 낮게 책정되어 관리처분계획이 위법하다고 주장하며 취소를 청구했습니다. 원고들은 감정평가 방식과 절차가 관련 법령을 위반했으며, AF 아파트의 가치형성요인을 지나치게 낮게 평가하여 조합원 간 형평성을 해쳤다고 주장했습니다. 그러나 법원은 감정평가서의 내용이 진실성과 정당성을 결여했다고 보기 어렵고, AF 아파트에 대한 가치형성요인 평가가 현저히 부당하거나 조합원 간 형평에 반한다고 인정할 증거가 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 AC까지 총 29명): AD지구 재건축 정비사업구역 내 AF 1차·2차 아파트 구분소유자들로, 자신들의 종전자산 평가액이 낮게 책정되었다고 주장하며 관리처분계획 취소를 요구한 사람들입니다.
• 피고: AD지구재건축정비사업조합으로, 부산 동래구 AE 일대 주택재건축정비사업을 시행하기 위해 설립된 주택재건축정비사업조합입니다.

분쟁 상황

피고인 AD지구재건축정비사업조합은 부산 동래구 AE 일대 주택재건축정비사업을 추진하며 2019년 11월 29일 사업시행인가를 받았습니다. 이후 두 곳의 감정평가법인에 사업구역 내 토지 및 건축물에 대한 감정평가를 의뢰하여 종전자산 평가액을 산정했습니다. 이 평가액을 토대로 관리처분계획을 수립하고 2021년 8월 5일 인가를 받았습니다. 그러나 원고들인 AF 1차·2차 아파트 소유자들은 자신들의 종전자산 평가액이 AJ 아파트 등 다른 아파트에 비해 부당하게 낮게 책정되었고, 감정평가 과정에서 관계 법령을 위반하고 가치형성요인을 불합리하게 반영했다고 주장하며, 관리처분계획 중 원고들에 대한 종전자산평가액 확정 부분을 취소해 달라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업의 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가가 관계 법령에서 정한 평가방식 및 절차를 위반했는지 여부와 조합원들 사이의 형평성을 현저히 해칠 정도로 부당하게 이루어졌는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 감정평가법인들이 감정평가서에 산정 요인들을 일일이 설시하거나 구체적으로 기술하지 않았다는 사정만으로 진실성, 정당성을 결여했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 AF 아파트에 대한 가치형성요인 평가가 현저하게 부당하거나 조합원들 사이의 형평에 반하는 결과를 가져왔다고 인정할 증거가 없다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고가 인가받은 관리처분계획 중 원고들에 대한 종전자산평가액 확정 부분은 위법하지 않다고 최종 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

재건축 사업의 종전자산 평가와 관련하여 다음 법리와 원칙들이 중요하게 적용됩니다.

1. 감정평가서의 합리적 이유 설시 요건: 감정평가서를 작성할 때는 관계 법령에서 정한 모든 산정 요인을 구체적이고 종합적으로 고려해야 합니다. 그러나 감정평가서에 모든 산정 요인의 세세한 부분까지 일일이 명시하거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향을 수치로 나타낼 필요는 없습니다. 다만, 각 요인별로 어떻게 참작되었는지 그 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있을 정도로 설명해야 합니다 (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002두2727 판결). 감정평가업자의 주관적인 판단에 따라 품등비교의 세부 내용이나 우열 수치에 다소 차이가 있을 수 있으며, 이것이 명백한 고의나 과실에 따른 오류가 아니라면 위법하다고 볼 수 없습니다 (대법원 2004. 5. 14. 선고 2003다38207 판결).

2. 관리처분계획의 재량 범위 및 적법성: 관리처분계획은 정비사업으로 인해 기존 권리가 새로운 권리로 변환되는 중요한 행정계획입니다. 조합원에게 구체적이고 결정적인 영향을 미치지만, 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무 인정 외의 사항에는 상당한 범위의 재량, 즉 '계획재량'이 인정됩니다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 토지 또는 건축물의 면적, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 배분되도록 수립된 것이라면, 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형이 발생하더라도 그것이 특정 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 할 수 없습니다 (대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결).

3. 종전자산 평가의 목적 및 위법성 판단 기준: 도시정비법에 따른 재개발·재건축 사업에서 종전자산 가격의 평가는 조합원 간의 상대적인 출자 비율을 정하기 위한 것입니다. 감정평가업자가 관리처분계획 수립을 위해 토지 등을 평가할 때, 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반했거나 평가 결과가 조합원들 사이의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당한 경우가 아니라면 종전자산에 관한 감정평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획은 위법하다고 할 수 없습니다 (대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결).

4. 개발이익 배제 원칙 및 평가지침: 주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제9조는 종전자산 평가 시 정비구역 지정으로 인한 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 하되, '당해 사업'의 시행으로 인한 가격 증가분 중 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가하도록 정하고 있습니다. 다만, 이러한 평가지침을 따르지 않았다고 하여 그 자체가 곧바로 위법이 되는 것은 아니며, 감정평가의 적정성을 판단하는 일응의 기준으로 참조될 수 있습니다. 또한 개발이익 배제는 '당해 사업'으로 인한 증가분에 한정되므로, 재건축 예정인 단지의 거래사례를 기준으로 삼거나 다른 재건축 사업구역의 거래사례를 참고한 것이 반드시 위 규정에 반한다고 볼 수는 없습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 종전자산 평가액은 조합원 간의 상대적 출자 비율을 결정하는 중요한 요소이므로 평가 방식이나 결과에 불만이 있다면 구체적인 근거를 바탕으로 이의를 제기해야 합니다.

감정평가서의 내용은 모든 세부 사항을 수치화하여 명시하지 않더라도, 주요 요인들이 평가에 어떻게 반영되었는지 합리적으로 설명되어 있다면 법적으로 문제가 없을 수 있습니다.

평가 대상 아파트와 다른 아파트의 가치 형성 요인들, 예를 들어 교통 접근성, 경사도 등 외부요인, 건물 노후도 등 건물요인, 평수, 전용률 등 개별요인에 대한 감정평가법인의 구체적인 비교와 판단 과정을 면밀히 살펴보아야 합니다.

대형 평형 아파트의 경우 재건축 사업 지역 내에서 일반적인 거래 가격 수준과 다른 양상을 보일 수 있으며, 이러한 시장의 특성이 감정평가에 반영될 수 있음을 인지해야 합니다. 실제 거래 사례를 통해 환가성(현금화 가능성)이 낮게 평가될 수도 있습니다.

'주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침'은 감정평가의 적정성을 판단하는 참고 기준이 될 수 있지만, 이를 따르지 않았다고 하여 무조건 위법이 되는 것은 아닙니다. 평가에 '당해 사업'으로 인한 개발이익이 포함되었는지가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

감정평가 결과가 현저히 부당하거나 조합원 간 형평성을 잃게 할 정도의 명백한 오류가 없는 한, 법원은 감정평가법인의 재량적 판단을 존중하는 경향이 있습니다.