임대차
이 사건은 A 주식회사(원고)가 신축한 공공건설 임대주택인 H아파트의 임차인들(피고들)을 상대로, 원고가 정당하게 증액을 요구한 월 임대료를 피고들이 납부하지 않아 발생한 미납 임대료와 그에 따른 지연손해금을 청구한 사건입니다.
원고는 2003년경 H아파트를 신축한 후 피고들과 임대차계약을 체결했습니다. 2007년 임대 의무기간 만료 전부터 분양전환가격에 대한 분쟁이 발생했고, 원고는 2008년 5월경부터 2014년 5월경까지 매년 월 임대료를 5% 범위에서 인상하는 내용의 임대조건 변경신고서를 관할 구청에 제출하고, 피고들에게 증액된 임대료를 납부하고 재계약할 것을 통지했습니다.
그러나 피고들은 인상된 임대료 납부를 거부하고, 기존 계약 당시의 월 임대료 20,000원 상당을 매월 법원에 공탁해왔습니다. 원고는 피고들을 상대로 건물인도소송을 제기했으나 기각되었고, 이 사건 아파트의 소유권은 다른 매수인들에게 변동되었습니다.
또한, 임차인대표회의의 요청으로 2015년 4월경 부산광역시 사하구청장이 이 사건 아파트에 대한 분양전환승인처분을 하였고, 피고들을 포함한 일부 임차인들은 원고 등을 상대로 소유권이전등기 소송을 진행 중입니다.
이 사건 분쟁은 공공건설 임대주택의 임대인과 임차인들 간에 발생한 임대료 증액과 관련된 문제입니다. 임대인이 매년 물가상승 등을 이유로 임대료 인상을 요구했으나, 임차인들은 이를 거부하고 기존 임대료만 공탁하면서 장기간에 걸쳐 임대료 미납 상태가 지속되었습니다. 이로 인해 임대인은 미납 임대료 및 지연손해금 지급을 청구하게 되었으며, 임대주택의 소유권 변동, 분양전환승인, 그리고 임차인들의 소유권이전등기 소송 등 복합적인 상황 속에서 진행되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
임대료 증액 요구의 적절성 및 금액: 원고의 제1차 임대료 증액 요구(2008년 5월경부터 적용)는 피고들에게 증액 통지가 있었다는 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 그러나 제2차부터 제7차까지의 임대료 증액 요구(2009년 5월경부터 매년)는 물가상승 등 경제사정 변동과 인근 유사지역 임대조건 균형 조정 필요성 등 주택임대차보호법상의 증액 요건을 충족하는 것으로 판단되어 적법하다고 보았습니다. 이에 따라 매년 전년도 임대료를 기준으로 5% 한도 내에서 증액하는 것이 적절하다고 판단했습니다.
공탁금 처리: 피고들이 매월 공탁한 금액은 미납 차임 원금에서 공제되어야 한다고 판단했습니다.
미지급 차임에 대한 지연손해금: 원고의 차임증액청구는 효력이 청구 시에 곧 발생하므로, 피고들은 증액된 차임을 최종 납부기한까지 내지 않은 것에 대해 연체책임이 있으며, 이 사건 각 임대차계약에 따라 약정한 지연손해금(연 14%)을 2016년 7월 말까지 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 판결선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지의 이율은 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%를 적용했습니다.
미지급 차임 채권의 임대인 지위 승계 여부: 임차건물의 소유권이 이전되어 임대인 지위가 양수인에게 승계되더라도, 소유권 이전 전에 이미 발생한 연체 차임 채권은 별도의 채권양도 절차가 없는 한 원칙적으로 새로운 소유자에게 이전되지 않고 기존 임대인에게 귀속된다고 판단했습니다. 따라서 피고들은 기존 임대인인 원고에게 미지급 차임을 지급해야 한다고 보았습니다.
임대차보증금에서의 공제 여부: 피고들의 임차보증금에서 미지급 차임을 현재 시점에서 당연히 공제할 수는 없다고 보았습니다. 관련 소송이 계속 중이며 분양전환가격이 지급되었거나 임차 부동산이 반환되었다는 증명이 없는 상태에서 임대차계약이 종료되었다고 보기 어렵다는 이유입니다.
결론적으로 법원은 피고들이 원고에게 별지6 인용금액표에 기재된 미납 임대료와 지연손해금 합계액을 지급하되, 미납 임대료에 대해서는 특정 일자부터 판결 선고일인 2021년 9월 29일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 추가로 지급하도록 판결했습니다.
법원은 임대인인 원고의 임대료 증액 청구 중 일부(제2차~제7차 증액분)는 정당하다고 인정하고, 임차인인 피고들은 증액된 임대료를 납부하지 않은 미납 차임과 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다고 보아 원고의 청구를 일부 받아들였습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리적 판단은 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제7조 (차임 등 증감청구권):
민법 제628조 (차임증감청구권):
임대인 지위 승계 시 미지급 차임 채권의 귀속 원칙:
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 (법정 이율):
유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다:
